??買期房簽合同需要注意什么？有沒有什么影響嗎？

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• 135****6745

  房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守。
  
  房屋買賣合同簽訂后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前，一方無正當(dāng)理由的，應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行：買受人沒有支付房款，應(yīng)責(zé)令其支付;出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應(yīng)責(zé)令其交付;未依法完納契稅辦理契證的，應(yīng)著其納稅辦證;未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，應(yīng)著其補(bǔ)辦。
  
  同時任何一方不履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任;若合同規(guī)定了定金和違約金責(zé)任，一方違約后也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金和違約金責(zé)任。因此，《民法通則意見》第85條規(guī)定內(nèi)容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一合同法和物權(quán)法關(guān)于房屋買賣合同有效成立和房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記關(guān)系之規(guī)定，應(yīng)采納《民法通則意見》第85條規(guī)定，明確產(chǎn)權(quán)過戶登記在房屋產(chǎn)權(quán)變動中的公示作用，規(guī)定過戶登記是房屋買賣合同的履行行為，而非其生效要件;應(yīng)賦予當(dāng)事人基于房屋買賣合同的債權(quán)請求權(quán)，即使產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過戶登記，出賣人翻悔卻無正當(dāng)理由，買受人有權(quán)請求出賣人協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-06-27 13:49:04
• 142****9851

  產(chǎn)權(quán)證明，主體信息，物品單證
  在房屋買賣合同中首先載明產(chǎn)權(quán)證明。雙方合驗好的房產(chǎn)證和土地證要附在合同里頭，表明我們交易的房產(chǎn)就是見附件一的這個房屋或交易的土地。因為房隨地走，地隨房走，這個土地建土地使用權(quán)證或者統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記證。yuqiancyh
  第一項需要載明的是交易雙方的主體信息。我們說買賣雙方買方個人的提交個人身份證復(fù)印件，單位的提供單位的營業(yè)執(zhí)照組織機(jī)構(gòu)代碼證包括稅務(wù)登記證，如果三證合一的就用統(tǒng)一的社會信用登記證，這是雙方主體資質(zhì)證明。
  第二項需要載明的是與交易房屋有關(guān)的單證包括物業(yè)合同，物業(yè)費繳納的發(fā)票（包括水電費繳納的發(fā)票繳納的截止日期），雙方確認(rèn)的包括房屋的附屬物品的清單（購買房屋里頭帶了空調(diào)、電視、洗衣機(jī)、家具業(yè)主都一并留下了詳細(xì)的登記物品的清單包括什么品牌、東西、質(zhì)量的，比如說格力的空調(diào)，海爾的洗衣機(jī) ，甚至包括一些詳細(xì)的型號）。這些清單單證證明雙方將來交付的時候，哪些個東西需要交付登記，甚至**后我們需要交付的房屋鑰匙、門卡，這些個基本的東西都需要在合同附件里明確予以規(guī)定以免發(fā)生爭議。
  簽字講究多，不可隨意縮略
  把合同包括附件都準(zhǔn)備清楚了以后，就需要雙方簽字生效。簽字是合同生效的重要的一步。首先必須是保證買賣雙方本人，如果是單位的委托代理人或者法定代表人，需要由單位來出具證明，如果本人不能在場，那么單位代理人需出具公證機(jī)關(guān)的經(jīng)過公證的委托書或者是簽署的委托書。
  還有一個細(xì)節(jié)可供大家參考，當(dāng)然這個不是房屋買賣合同簽訂所必須的。簽署合同的時候我們通常個人都會在合同的**后一頁的落款處簽上名，寫上日期。當(dāng)然這個按上手印并不是必要的，如果是方便的話按上手印對于合同的效力，以及將來發(fā)生爭議會有很大的幫助，但是法律規(guī)定簽字就可以。
  大家在以后簽署合同的過程中，在合同的每一頁上都要簽署自己的名字，但每一頁不一定都要寫日期，在合同的**后簽字蓋章處簽名書寫日期，當(dāng)合同發(fā)現(xiàn)爭議的時候，這些小細(xì)節(jié)都會提高證據(jù)的有效性和實效性。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 13:48:55
• 141****5976

  交房日期，不按時交房的違約賠償。交房時的基本設(shè)施，水，電，暖，天然氣。廚房衛(wèi)生間的基本裝修情況（是毛坯，還是地磚，墻磚）。根據(jù)自己的情況承諾付款方式（這個可以談）。合同簽訂了，買房人就不好變更了，**好考慮好產(chǎn)證辦誰 的名字（都是網(wǎng)上簽約）。房屋的驗收標(biāo)準(zhǔn)。還有就是前期物業(yè)收費是否合理。將來想變更物業(yè)就很難了。大概就這些了。

  查看全文↓ 2019-06-27 13:48:49

相關(guān)問題

• 問 ??賣期房要注意什么？有沒有什么影響嗎？
  答

  買房對許多人來說，可算是終身大事，那么，是買期房還是買現(xiàn)房呢？購房者往往面臨這樣的選擇。買期房雖然能夠搶得先機(jī)，在價格上享受一定的優(yōu)惠，但同時也承擔(dān)著各種變數(shù)的風(fēng)險，例如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計的改變等等。因此，對于購買期房注意事項大家一定要有所了解。首先，要看開發(fā)商，如果開發(fā)商缺乏誠信，不講信譽(yù)，再好的房子也不可靠，風(fēng)險很大。因此，買房前要多打聽，多咨詢，從開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤上來判斷該開發(fā)商的信譽(yù)度。有的開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房，在這種情況下，消費者付了房款之后就有可能無法取得預(yù)定的房屋，**后甚至還有可能錢物兩失。其次，一定要簽正式合同許多購房者缺乏風(fēng)險意識，特別是在價格上漲的大背景下，購房者已經(jīng)處于集體無意識的狀態(tài)，風(fēng)險意識已經(jīng)降低到**低點。在這種情況下，房地產(chǎn)糾紛就很有可能會發(fā)生。**后，買房子要委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，取得工商營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門備案，專門從事房地產(chǎn)居間介紹、代理、咨詢活動的機(jī)構(gòu)。要成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，除取得專業(yè)資格證書外，必須要在一家經(jīng)紀(jì)人公司(中介公司)經(jīng)過注冊，才能從事經(jīng)紀(jì)活動。對于絕大多數(shù)購房者來說，不可能將所有涉及房產(chǎn)專業(yè)的問題搞懂，更難“吃透”相關(guān)的法律條款，這就為日后出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛埋下了隱患。然而，目前人們花錢買服務(wù)的意識不強(qiáng)，許多人連房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是做什么的都不知道。而房地產(chǎn)交易的金額巨大，交易過程復(fù)雜，存在較大風(fēng)險隱患，委托專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是降低交易風(fēng)險的**好辦法。除此之外，購房者簽合同時一定要看開發(fā)商是否五證齊全，尤其是商品房預(yù)售許可證。只要擦亮雙眼，謹(jǐn)慎交易，一定會買到一套滿意的房子。

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• 問 ??簽合同的期房可以退嗎？有沒有什么影響嗎？
  答

  簽訂買房合同符合以下條件可以退房，或者買房在賠償房總價20%違約金情況下也可以退房。從目前的法律規(guī)定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。1、約定條件，是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過一定期限，購房者可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識時，起訴至法院要求退房，一般都會得到法院的支持。2、法定條件，是指根據(jù)法律的規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒不履行購房合同義務(wù)的，購房者可以退房的條件?？傊C合起來出現(xiàn)下列情況的，購房者可以要求退房：(1)開發(fā)商延遲交付房屋。這種情況是目前買房人**可能遇到的一種情形。在購房合同中，雙方當(dāng)事人一般都要約定開發(fā)商交房的時間以及在超過約定期限交房的違約責(zé)任。一般情況下，開發(fā)商與購房者在購房合同中約定了交房時間后，購房者卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。此時購房者可以向開發(fā)商發(fā)出催告通知，如果開發(fā)商超過3個月還不履行交房義務(wù)，購房者就可以與開發(fā)商解除購房合同，要求開發(fā)商退房。(2)開發(fā)商在沒有商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，在規(guī)定的期限內(nèi)開發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證的，購房者可以要求退房。前面曾經(jīng)提到過，開發(fā)商在預(yù)售房屋的時候，需要取得相關(guān)部門的批準(zhǔn)，尤其是要取得建設(shè)部門頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證時就對外預(yù)售房屋屬于違規(guī)操作，其與購房者簽署的購房合同屬于無效合同(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。對于無效的購房合同，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購房者應(yīng)當(dāng)騰空房屋或者與開發(fā)商解除期房合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購房者交付的房款及其利息返還給購房者。上述情況不包括開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的情形。(3)開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同無效，購房者可以要求退房。根據(jù)《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，開發(fā)商退還購房款。從實踐上來看，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)。主要是房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的、該房屋權(quán)屬有爭議、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。②開發(fā)商存在欺詐情形。購房者以此項理由請求退房，在實際中法院支持的并不多，主要因為購房者對開發(fā)商存有欺詐的故意與欺詐事實的舉證比較困難。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽章認(rèn)可。(4)開發(fā)商擅自變更設(shè)計規(guī)劃，影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸和朝向，影響購房者居住的，購房者可以要求退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房:買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，開發(fā)商在經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)和設(shè)計單位同意變更設(shè)計的情況下，應(yīng)當(dāng)書面通知購房者，告知變更設(shè)計規(guī)劃的事實。如果變更設(shè)計規(guī)劃影響到房屋的質(zhì)量或使用功能的，購房者是有退房的權(quán)利的。開發(fā)商此時應(yīng)當(dāng)向購房者返還購房款，并且支付利息。(5)無法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購房合同時，購房者除一次性付款或分期付款外，一般的情況下，都在購房合同中對商業(yè)貸款或公積金貸款有約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金管理部門審核，如果開發(fā)商提供的資料不具備公積金貸款條件的，購房者因此而不能取得公積金貸款的，購房者就可以要求退房。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，購房者未能取得銀行商業(yè)貸款，導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人可以解除購房合同。即購房者可以要求退房，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)將購房者支付的購房款及利息予以返還。(6)開發(fā)商在購房合同約定的時間內(nèi)未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)法律的規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，購房者在購房合同約定的期限內(nèi)超過一年以上仍然無法得到產(chǎn)權(quán)證，購房者就可以要求退房，并且可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，對此種情況，購房者也可以要求退房，并讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。(7)房屋面積誤差超過3%，購房者可以選擇退房。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條第(2)項規(guī)定：“面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%a)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人:房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，如果開發(fā)商交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人是不能要求退房的，如果房屋面積誤差比絕對值超出3%，購房者是可以要求開發(fā)商退房的，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及利息。但在實踐中，房屋面積誤差比絕對值超出3%，購房者很少會去選擇退房，此時選擇開發(fā)商承擔(dān)法定賠償責(zé)任會對購房者更有利，更何況是在房價上漲幅度較大的時期。(8)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，目前北京房地產(chǎn)市場較少發(fā)生，但在外地房地產(chǎn)市場，開發(fā)商承建的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的情況時有發(fā)生。若出現(xiàn)上述情況，開發(fā)商是難以拿到《竣工備案表》的，亦無法按約定的交房時間向購房者交付房屋。此時，購房者可以請求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。(9)因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者可以選擇退房。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者是可以要求開發(fā)商退房的，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償其經(jīng)濟(jì)損失，其向法院提起的訴訟請求也會得到支持的。但是，一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)空氣質(zhì)量的或房內(nèi)噪聲大，影響購房者身體健康和居住的情況等。來源承德律師網(wǎng)頁鏈接(10)開發(fā)商把出售的房屋抵押給第三人或?qū)⒎课萦殖鲑u給第三人。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或?qū)⒎课莩鍪劢o購房者后，又將房子抵押給他人，或直接將房屋又出售給第三人，購房者在查明情況屬實后，就可以要求開發(fā)商退房，并且有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失以及違約責(zé)任。

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• 問 買期房簽合同需要注意什么
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  1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ螅蝗绻慨a(chǎn)項目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實施初期，該地區(qū)樓盤**的可能性更大。2、注意樓盤規(guī)模。因為一般說來，大一些的樓盤抗風(fēng)險能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會相對好一些。3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對項目的設(shè)計理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用；而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購書時要看清是哪個概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。（三）購房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商將房屋交付購房者，購房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。二、簽訂房屋買賣合同的注意事項除了上面的注意事項，在簽訂合同時還有一些特別要注意的問題提醒購房者，具體有以下幾點：（一）如何對待宣傳廣告。宣傳廣告也叫售樓書，再看售樓書時首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少分鐘到市中心，這個時間根據(jù)不同的交通工具有不同的標(biāo)準(zhǔn)，根本不能確定。所以要注意這些用詞。根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。（二）如何計算面積?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場通常用的是按照建筑面積計算房屋總價，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)建筑面積加分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。（四）如何收房。買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期等。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。

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• 問 ?? 買電梯房要注意什么？有沒有什么影響嗎？
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  1. 戶型格局。大多數(shù)電梯房都是框架式結(jié)構(gòu)，一層對稱布置兩戶甚至多戶，這樣就會有南向房和北向房出現(xiàn)，有的甚至是只有東西向窗戶的小居室，再加上有些室內(nèi)隔墻是現(xiàn)澆混凝土，不可以打通，不易改變戶型格局。2. 密度景觀。高層品質(zhì)如何，密度是關(guān)鍵，密度越低，居住品質(zhì)越高；在低密度的條件上，還要注意觀察景觀，特別是在挑選頂層或較高樓層時，不但要特別注意朝向景觀，而且還要考慮周邊地區(qū)未來規(guī)劃，如果現(xiàn)在風(fēng)景不錯的窗前還要再建幾幢高樓，風(fēng)景就會被遮擋。3. 電梯質(zhì)量。購房時一定要注意選擇電梯質(zhì)量信得過的企業(yè)，詢問發(fā)生故障時，樓盤維修人員如何解救，還可以與開發(fā)商簽訂責(zé)任書，約定如果電梯出現(xiàn)事故如何進(jìn)行賠償。住宅層數(shù)在12層以上，18層以下，電梯不應(yīng)少于兩臺，其中必須有一臺兼具消防電梯功能；純住宅功能層樓在19層以上，33層以下，服務(wù)總戶數(shù)在150戶至270戶之間者 ，電梯不應(yīng)少于3臺，其中必須有一臺兼具消防電梯功能。4. 水電情況。一般電梯房在頂層都設(shè)有水箱，先將水抽到頂層再往下供，使高層住戶不會因壓力不足用不上水。另外，應(yīng)急發(fā)電機(jī)組的配置也很重要，保證市內(nèi)停電時，電梯也能暫時運(yùn)行。5. 物業(yè)管理。大樓底層是否設(shè)置值班警衛(wèi)室 ，監(jiān)控保安措施是否到位，是否有保安在樓內(nèi)巡查，以及緊急情況下人員疏散安全等不能忽略。6. 車位問題。由于高層建筑多處于市內(nèi)，在購買時，即使是目前無車的住戶也應(yīng)做好提前打算，因為未來很有可能車位比房價還貴。7. 消防電源。樓梯間、消防電梯間及其前室 、合用前室和避難層(間)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，可采用蓄電池做備用電源，且連續(xù)供電時間不應(yīng)少于20分鐘；高度超過100米的高層建筑連續(xù)供電時間不應(yīng)少于30分鐘。8. 樓層選擇。電梯樓一般以頂層的下一層價格**高，越往下價格越低。同樣價格下盡量選高樓層的。

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• 問 ??購買現(xiàn)房需要注意什么？有沒有什么影響嗎？
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  一、先注意以下幾點：1、看房時不但白天看，晚上也要看。如入夜后房屋附近的環(huán)境和噪音狀況怎樣，照明設(shè)施效果如何等。2、晴天看，雨天也要看。雨天看房可以看出房屋門窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o進(jìn)水、滲漏現(xiàn)象，特別是連續(xù)幾天下雨后，再好的偽裝也會暴露無余。3、看建材，還要看格局。房屋功能的有效發(fā)揮有賴于格局的設(shè)計是否合理周全。理想的住房格局應(yīng)該是：打開房門進(jìn)入客廳、餐廳、廚房，而臥室不正對客廳，房間的活動區(qū)與休息區(qū)分隔合理。4、既看墻面，又看墻角。墻面是否平整，可以大致看出建筑安裝質(zhì)量水平的高低，從而判斷整體建筑質(zhì)量。墻角必須方正，因為墻角承受的是房體結(jié)構(gòu)上下左右的力量，同時對房屋裝修也很重。5、看做工，再看裝潢。做工狀況是質(zhì)量水平的體現(xiàn)，尤其要注意接角、窗沿、墻角、天花板等做工處理是否細(xì)致精巧，切莫讓漂亮的裝潢掩蓋了質(zhì)量。6、看電梯，也要看樓梯。電梯方便與質(zhì)量好壞是日常生活的重要保證。萬一發(fā)生意外，樓梯是惟一的逃生之路，不可大意漏查。要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆放不便通行的現(xiàn)象。這些細(xì)節(jié)足以考察物業(yè)管理的水平如何。7、看窗簾，還要看窗外。應(yīng)拉開窗簾看一下窗外的通風(fēng)、采光、排氣等情況。尤其是通風(fēng)、采光已成為時下購房的重要因素。8、要仔細(xì)查看電路布置、電線粗細(xì)及插座、開關(guān)安置是否科學(xué)合理、方便實用和是否留有余地。9、要向樓層管理、保安人員及周圍住戶了解房屋周邊環(huán)境的管理、治安、文化氛圍、居民結(jié)構(gòu)等狀況，做到知己知彼，心中有數(shù)。10、仔細(xì)查看各房間的地面是否平整光潔，是否會出現(xiàn)積水漏水現(xiàn)象，是否需要進(jìn)一步改進(jìn)。11、要仔細(xì)考察廚房及廁所的設(shè)備安裝情況。因為房里的水、電、氣等都集中在此，**容易出現(xiàn)堵、漏等問題，不可大意而留下后患。12、要注意丈量房間的高度。房子空間太低，容易給人造成壓抑的感覺。通常，合理的房間高度為2.7米以上。

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