?? 公司名下商品房如何避稅？應(yīng)該怎么辦理呢？

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• 147****6906

  增值稅是不可避免的，但是你可以合理避稅的，首先，你可以比較哪家企業(yè)的稅率低，就把利潤(rùn)都轉(zhuǎn)移到這家企業(yè)，另一家高稅率的就保持無(wú)利潤(rùn)或者微利潤(rùn)的狀態(tài)，這樣就可以降低所得稅
  

  查看全文↓ 2019-06-15 11:07:50
• 152****2791

  房地產(chǎn)企業(yè)避稅可操方法 一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長(zhǎng)運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過(guò)虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)降至**低甚至虧損來(lái)逃避所得稅的征收。
  避稅具體方法：
  一、是預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面：將預(yù)售購(gòu)房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來(lái)流動(dòng)資金，偷逃.營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。
  
  二、是預(yù)收房款開(kāi)具收據(jù),不開(kāi)具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購(gòu)房者開(kāi)據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。
  　　三、是不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  　　四、是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。
  　　五、是鉆政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。
  　　六、是虛列開(kāi)發(fā)成本,任意擴(kuò)大成本開(kāi)支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加等。
  　　七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊(duì)的往來(lái)帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅。
  　　八、是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。
  　　九、是降價(jià)。無(wú)正當(dāng)理由降低銷售商品房?jī)r(jià)格，從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
  　　十、是故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間,躲避土地增值稅清.
  

  查看全文↓ 2019-06-15 11:07:20
• 149****7545

  合理避稅是納稅人從自身經(jīng)濟(jì)利益**大化地進(jìn)行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見(jiàn)的避稅方法。
  　　一、利用合作開(kāi)發(fā)方式合理避稅
  　　利用此方法可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
  　　例：甲公司擬投入資金200萬(wàn)與乙公司合作開(kāi)發(fā)一個(gè)商住樓項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
  　　1甲公司出資200萬(wàn)與乙合作開(kāi)發(fā)該商住樓，
  　　2甲公司可通過(guò)銀行把200萬(wàn)元出借給乙公司參與該商住樓開(kāi)發(fā)
  　　3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開(kāi)發(fā)
  　　籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬(wàn)元。
  　　方案一：合作開(kāi)發(fā)
  　　甲公司與乙公司合作開(kāi)發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬(wàn)元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?。在公司分?0萬(wàn)時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
  　　方案二；出借資金
  　　假如甲公司通過(guò)銀行將200萬(wàn)元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬(wàn)元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
  　　方案三；投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利。
  　　由于甲、乙兩個(gè)公司稅率相同，公司40萬(wàn)元稅后利潤(rùn)不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬(wàn)元。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:07:12
• 151****7433

  一、 預(yù)收購(gòu)房款不入帳，通過(guò)假借款形式計(jì)入“應(yīng)付帳款”，隱瞞銷售收入。
  二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目清算存在多結(jié)轉(zhuǎn)成本及超標(biāo)準(zhǔn)列支計(jì)稅工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)及廣告費(fèi)等，未按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所的稅。
  三、 銷售房產(chǎn)后把部分收入長(zhǎng)期掛在往來(lái)帳戶上，或者通過(guò)其關(guān)聯(lián)企業(yè)設(shè)立的“應(yīng)付帳款”或“內(nèi)部往來(lái)”科目隱匿收入，不在帳本上體現(xiàn)為銷售收入。
  四、 以商品房抵頂工程款、材料款，直接在帳面上抵減“開(kāi)發(fā)成本”，而不做收入處理。
  五、 向關(guān)聯(lián)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)，不按常規(guī)計(jì)價(jià)，少申報(bào)交納營(yíng)業(yè)稅。
  六、 拆遷安置住宅、店面等面積新舊房互換，價(jià)格相抵部分未按規(guī)定申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
  七、 采用由中介公司包銷方式銷售商品房，而中介公司取得的手續(xù)費(fèi)或價(jià)差，未按規(guī)定申報(bào)納稅。
  八、 年末預(yù)收購(gòu)房款不及時(shí)入帳，做未到帳處理，個(gè)別企業(yè)年末未入帳數(shù)達(dá)到上百萬(wàn)元甚至千萬(wàn)元，未按規(guī)定申報(bào)納稅。
  九、 未按規(guī)定繳納印花稅，記載資金的帳薄未按規(guī)定貼花，簽定的租賃合同、借款合同等未按規(guī)定繳納印花稅。
  十、 分解售房收入，將部分款項(xiàng)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿銷售收入。
  十一、 價(jià)外費(fèi)用和代收代付款未計(jì)入收入納稅，如房地產(chǎn)企業(yè)向住戶收取“代收管線費(fèi)”等未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
  十二、 部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)取得土地批文，但地塊分期開(kāi)發(fā)，對(duì)未開(kāi)發(fā)的土地未按規(guī)定申報(bào)土地使用稅。

  查看全文↓ 2019-06-15 11:07:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??如何以公司名義買房？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  以公司的名義買房的好處主要是下面幾個(gè)方面：　　1、個(gè)人購(gòu)入房產(chǎn)不足5年轉(zhuǎn)讓的，要交5.6%的營(yíng)業(yè)稅和附加，但是公司持有房產(chǎn)在沒(méi)有差價(jià)的情況下，你就算是今天買過(guò)來(lái)一套200萬(wàn)的房子，我明天200萬(wàn)賣出去你是不用交這個(gè)營(yíng)業(yè)稅的，今天買明天賣都可以。土地增值稅企業(yè)所得稅因?yàn)樗麤](méi)有盈利沒(méi)有賺錢也不需要交，這個(gè)需要財(cái)務(wù)的一些知識(shí)做了。所以在公司選擇購(gòu)入房產(chǎn)的時(shí)候盡量選擇成交價(jià)過(guò)戶，就是你買過(guò)來(lái)的時(shí)候你可以跟對(duì)方說(shuō)我要成交價(jià)過(guò)戶，你要交什么稅我?guī)湍憬o多一點(diǎn)。房子再次轉(zhuǎn)讓的時(shí)候產(chǎn)生高額的差價(jià)和產(chǎn)生高額的稅費(fèi)?！　?、雖然公司在購(gòu)入房產(chǎn)的時(shí)候，暫時(shí)來(lái)說(shuō)有一些剛成立的公司是沒(méi)有辦法獲得銀行貸款的，但是對(duì)于紅本轉(zhuǎn)讓的一些房子可以找一些擔(dān)保公司支付全額，全部買過(guò)來(lái)以后再向銀行抵押房產(chǎn)取得一些經(jīng)營(yíng)性的貸款，一般可以貸到房產(chǎn)價(jià)值的7成，實(shí)業(yè)公司或者是去年10年、11年的時(shí)候?qū)崢I(yè)公司是可以貸到房產(chǎn)的100%的，200萬(wàn)的房子我可以貸出200萬(wàn)給你。在國(guó)家對(duì)中小企業(yè)，不單是中小企業(yè)還有微小企業(yè)的政策支持力度非常大，如果是一些經(jīng)營(yíng)信用良好的公司貸款，在未來(lái)的3—5年之內(nèi)比個(gè)人貸款更容易取得。如果萬(wàn)一以后又出現(xiàn)貸款收緊限貸了，銀行不放款的情況下，可能公司的房產(chǎn)去做一些抵押貸款，比你個(gè)人的房產(chǎn)做一些抵押更容易取得銀行的貸款?！　?、公司名下如果只有一個(gè)房產(chǎn)而沒(méi)有其他業(yè)務(wù)進(jìn)行的話，打個(gè)比方如果我的公司買了一個(gè)100萬(wàn)房子，我過(guò)了十年這個(gè)房子漲到1000萬(wàn)了，中間有很大的差價(jià)我又要買這個(gè)房子怎么辦呢？我可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓這個(gè)公司的股權(quán)，股權(quán)的買賣只需要交一點(diǎn)點(diǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，就避開(kāi)了轉(zhuǎn)讓這個(gè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓高額差價(jià)的一些稅費(fèi)了，土地增值稅企業(yè)所得稅那些都可以免掉非常的多。

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• 問(wèn) ?? 公司將商品房贈(zèng)與職工如何納稅？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)雙方簽字就可以轉(zhuǎn)讓，另外還應(yīng)有一個(gè)公司原股東簽字的股東會(huì)決議，內(nèi)容是同意這項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。如果是平價(jià)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓不需繳稅，如果高于原投資額轉(zhuǎn)讓，需要按超過(guò)的部分的20%繳納個(gè)人所得稅，另外股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議要交萬(wàn)分之三的印花稅。

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• 問(wèn) ?? 如何購(gòu)買抵押商品房？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款買進(jìn)房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權(quán)人），作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒(méi)有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異?！　「鶕?jù)《北京市房地產(chǎn)抵押辦法》的相關(guān)規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)事先以書(shū)面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實(shí)告知受讓人”，“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)”。房地產(chǎn)交易中心會(huì)根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來(lái)判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，從而保護(hù)抵押權(quán)人（銀行）的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全?！　∫话愣?，實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：　?。?、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易?！　∵@種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，且沒(méi)有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是**為經(jīng)濟(jì)的解決方案?！　。?、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的**大障礙；缺點(diǎn)是，買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無(wú)歸，到那時(shí)，只能通過(guò)其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。因此，運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個(gè)雙方都信任的第三方（如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等），全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果買方首期房款不足以全部?jī)斶€房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費(fèi)，就可以實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。

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• 問(wèn) ?? 如何查商品房備案成功？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  有三種方法第一種是售樓部大廳會(huì)掛出有多少備案的。第二種是去房管局的官方網(wǎng)站，每天都會(huì)有備案的公示。第三種是去房管局二樓的備案科去咨詢。其實(shí)備案是商品房取得預(yù)售許可證上市買賣后，每套房子只有一個(gè)唯一編號(hào)，然在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)登記。

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• 問(wèn) ?? 開(kāi)盤前期商品房如何備案？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  買房的基本流程就是買房前期的準(zhǔn)備工作——選房看房——認(rèn)購(gòu)簽約——辦理貸款——收房驗(yàn)房——裝修入住——產(chǎn)權(quán)證的辦理。在選房前，先確定選房順序。目前有兩種方式確定選房順序，一是按照前期排號(hào)時(shí)，拿到手里的號(hào)碼順序進(jìn)行選房，二是通過(guò)搖號(hào)的方式，確定誰(shuí)具有優(yōu)先入場(chǎng)選房的權(quán)利。

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