二手房如何選擇?該買新房還是二手房？

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• 149****7549

  一、怎么挑選二手房交易中介？
  綜合實(shí)踐中的情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照如下方式挑選二手房交易中介：
  1、多中介放盤，找對(duì)幫手。
  通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多，同一套房子通常都會(huì)在多個(gè)地產(chǎn)中介放盤，而對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，若是看中了一套房子，則要多下功夫，可在多個(gè)中介咨詢?cè)摲吭吹男畔ⅲ⑼瑫r(shí)與多個(gè)中介談判房?jī)r(jià)的下調(diào)空間以及手續(xù)費(fèi)問(wèn)題，在輪轉(zhuǎn)一周后，自然能從中拿捏看中的房子的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，并能從中找到**劃算的中介公司代理。
  2、考察中介的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，聊天驗(yàn)明經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度。
  直營(yíng)的中介公司一般實(shí)力都比較雄厚，也比較注意自身的品牌形象，內(nèi)部的管理體系也比較完善，相對(duì)來(lái)說(shuō)損害客戶利益的幾率也相對(duì)較小，而加盟中介公司雖然打的是國(guó)際著名中介品牌的旗幟，但其自身的管理體系及實(shí)力都顯得明顯的薄弱，由于市場(chǎng)行情和宏觀調(diào)控的影響，很多加盟店隨時(shí)都有關(guān)門大吉的可能，選擇這樣的房產(chǎn)中介無(wú)疑就選擇了一種風(fēng)險(xiǎn)。
  專業(yè)度是選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的首要條件，在看房的過(guò)程中，可以多聊些對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷、經(jīng)營(yíng)區(qū)域樓盤出售情況、交易流程、貸款稅費(fèi)、推薦房源性價(jià)比以及如何優(yōu)化客戶的購(gòu)房計(jì)劃方案等專業(yè)性話題，從中就能看出房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是否專業(yè)，是否值得信賴。
  3、查詢居間協(xié)議，是否經(jīng)過(guò)工商局備案。
  由于二手房交易的地域性和業(yè)內(nèi)很多專業(yè)術(shù)語(yǔ)和行規(guī)慣例，國(guó)家并未強(qiáng)制要求中介公司使用法定文本，各地的房產(chǎn)中介公司與委托方都可自由協(xié)商簽訂相關(guān)的委托協(xié)議及合同或中介公司自行制定格式的居間協(xié)議及合同。但若是中介公司單方制定的格式合同，則應(yīng)在其使用所在區(qū)域的工商局進(jìn)行備案，在備案時(shí)工商局會(huì)對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行審核，經(jīng)過(guò)備案的協(xié)議及合同基本上能保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款(如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等)。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:14:42
• 158****2891

  買房子很重要的一個(gè)因素就是朝向問(wèn)題，比較流行的朝向就是南北通透的戶型，因此，如果條件允許的情況，一定要把房屋的朝向嚴(yán)格要求。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:14:38
• 141****0508

  
  1. 新房的戶型設(shè)計(jì)新穎，符合現(xiàn)代人的生活理念。
  
  比如玄關(guān)、飄窗落地窗等新型設(shè)計(jì)已經(jīng)成了當(dāng)今戶型的標(biāo)配，未來(lái)出手更容易。但老戶型就不一定具備這些設(shè)計(jì)思路了。
  
  2. 新房房齡短，貸款可以達(dá)到**長(zhǎng)年限和**高額度。
  
  3. 新房比二手房交易流程簡(jiǎn)單。
  
  新房的流程是：售樓處看房→簽訂購(gòu)房合同→選擇貸款銀行→交房繳納相關(guān)稅費(fèi)→收房。比起二手房的繁雜，新房能省心不少。
  
  4. 新房稅費(fèi)少＋交易費(fèi)少＝占用現(xiàn)金少
  
  同一價(jià)位的房子，新房繳納的稅款比二手房少很多。新房只需交納基本的契稅、公共設(shè)施維修基金費(fèi)和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等少數(shù)費(fèi)用。
  
  5. 新房比二手房產(chǎn)權(quán)清晰，產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng)，使用時(shí)間也長(zhǎng)。
  
  產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日開始算起，一般情況下，二手房剩余的產(chǎn)權(quán)年限普遍比新房少，而且新房產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單清晰，能避免很多不必要的糾紛。
  
  
  
  新房的劣勢(shì)
  
  1. 交通單薄
  
  一般以市中心為原點(diǎn)擴(kuò)散的地方，形成了醇熟的住宅商圈。在一個(gè)新的社區(qū)落成之后，尤其是現(xiàn)在建在城市外圍的新樓盤，在業(yè)主入住初期，基本上交通條件不會(huì)特別理想。
  
  2. 交付晚、拿證晚
  
  新房大多都是期房，購(gòu)房時(shí)一般是看不到實(shí)際房子的，而且有時(shí)候交房還要面臨向開發(fā)商進(jìn)行維權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求購(gòu)房者在選擇新房時(shí)，具備一雙“火眼金睛”了，以便選擇一個(gè)更加可靠的項(xiàng)目。
  
  如果是精裝房，那就更要注意，裝修方面也是滿地坑的?？赡芫b的標(biāo)準(zhǔn)很高，結(jié)果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)完全不是那么回事。
  
  3. 配套設(shè)施有待完善
  
  新房周邊區(qū)域的配套，大多都是待建或者在建中，基本上到業(yè)主入住后，各種生活配套設(shè)施才會(huì)逐步完善，生活不太便利。
  
  4. 學(xué)區(qū)不確定
  
  買學(xué)區(qū)房已經(jīng)是越來(lái)越多人換房的原因，但新房大多在城郊，不利于孩子進(jìn)入城中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 16:14:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何計(jì)算二手房?該買新房還是二手房？
  答

  一、正常過(guò)戶1. 個(gè)人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件，一是家庭唯一住宅，二是購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。2. 印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。3. 契稅：（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。4. 測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 （08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有濟(jì)南市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。5. 二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米6. 登記費(fèi)：（工本費(fèi)）80元 共有權(quán)證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套（若賣方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套）、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套（如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件；如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。二、贈(zèng)與過(guò)戶

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• 問(wèn) 二手房如何看房?該買新房還是二手房？
  答

  《黃帝工經(jīng)》中說(shuō)：“夫宅者，乃是陰陽(yáng)之樞紐，人倫之軌模。”所以，消費(fèi)者選擇住宅時(shí)，應(yīng)用心體會(huì)，細(xì)意觀察，精心判斷。購(gòu)房者在選擇二手房過(guò)程中，應(yīng)該從以下七個(gè)注意點(diǎn)來(lái)把握看房環(huán)節(jié)。關(guān)注點(diǎn)一：格局規(guī)整緊湊、正大光明上乘的住宅格局應(yīng)是方正寬敞，通風(fēng)良好。首先，各居室朝向以南北為宜，臥室和客廳至少有一間南向。各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，東西向的居室不僅采光通風(fēng)不暢，而且在消耗能量方面比南北向居室多出5.5%。另外，各居室形狀宜方正規(guī)整，斜角布局雖然可以活躍空間，但不利于物品擺放，同時(shí)，斜墻造成的視線錯(cuò)覺(jué)，容易使人產(chǎn)生緊張情緒。關(guān)注點(diǎn)二：布局公私分明、功能合理公私分明、動(dòng)靜分區(qū)是指將戶內(nèi)公共活動(dòng)空間(如會(huì)客,起居,洗衣,燒飯,用餐等)與要求安靜的空間(休息,學(xué)習(xí),工作,浴衛(wèi)等)適當(dāng)分開,避免相互干擾，以滿足人們的心理和生理要求。從人的行為習(xí)慣來(lái)看，客廳應(yīng)設(shè)在住宅的**前方，進(jìn)入大門后首先看見(jiàn)客廳，而臥室、廚房以及其他空間應(yīng)設(shè)在住宅的后方。另外，住宅布局還應(yīng)注意廚房、衛(wèi)生間是否潔垢分區(qū)，主臥、客臥是否公私分離。關(guān)注點(diǎn)三：居室面積合宜、比例和諧隨著生活水平的提高，我們對(duì)居室面積的要求越來(lái)越高，80年代，普通兩居面積在50—60平米左右，而現(xiàn)在，一般兩居在80—90平米，有的甚至出現(xiàn)120平米的大兩居。但實(shí)際上，并不是居住的面積越大越好，所謂“合適的就是**好的”。而何為“合適”？ 這里有兩種計(jì)算方法。第一種：家人歲數(shù)總和乘1.1平米。如男主人是40歲，女主人是35歲，小孩10歲，總和為85歲，85乘以1.1是93.5，也就是說(shuō)適當(dāng)?shù)淖≌娣e是93.5平米。第二種方法：三代計(jì)算法。夫妻以60平米計(jì)，學(xué)齡前的小孩是10平米，**至**的小孩是每人15平米，大學(xué)的小孩和老人每人20平米。所以，消費(fèi)者可根據(jù)自己家庭的實(shí)際人口、年齡來(lái)有針對(duì)性地選擇適合自己的居室。

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• 問(wèn) ??買二手房好嗎？買新房好還是二手房好?該怎樣選擇？
  答

  新房分兩種，一種是現(xiàn)房、一種是期房，反正都是從開發(fā)商那兒直接買的。目前來(lái)說(shuō)，新房開發(fā)也會(huì)分另外兩種，一種是毛坯交付，就是后期需要你自己去裝修的，另外一種就是精裝修的。如果要買一手房，那自然**好是買現(xiàn)房，畢竟現(xiàn)在這個(gè)樓市行情下，保不住哪天你買的那個(gè)樓盤的開發(fā)商資金鏈斷裂了，有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。如果實(shí)在沒(méi)有合適的一手現(xiàn)房，期房也可以，如果可以選擇，盡量選那種交付期近一點(diǎn)的，還有就是選品牌大一點(diǎn)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)，實(shí)力有保證。至于毛坯和精裝的問(wèn)題，如果你嫌裝修麻煩，可以考慮精裝房，好處就是省去了你裝修的麻煩，整個(gè)小區(qū)都是統(tǒng)一精裝修的話，后期入住就少了噪音、建筑垃圾等各種裝修困擾，居住舒適感會(huì)好很多。缺點(diǎn)就是，總房?jī)r(jià)提高，**成本增加（以100平房子為例，單價(jià)10000一平為例，毛坯總價(jià)100萬(wàn)，首套房**3成，**30萬(wàn)；而精裝修，以2000一平的標(biāo)準(zhǔn)，100平的房子，120萬(wàn)，**36萬(wàn)）原本也還好，畢竟裝修也貸款了，但是開發(fā)公司的精裝是有水分的(以2000一平的裝修標(biāo)準(zhǔn)，有些開發(fā)商成本可能也就800-1000，另外一部分就作為利潤(rùn)點(diǎn)了）如果是二手房，也分兩種，一種是交付不久是二手新房，一種是時(shí)間相對(duì)比較久一點(diǎn)的二手房（也有時(shí)間很久，超級(jí)老的二手房，暫且就不考慮了）。很多二手房的話，基本上都是住過(guò)，帶裝修的，裝修根據(jù)時(shí)間以及房東當(dāng)時(shí)裝修的花銷，會(huì)呈現(xiàn)不同的樣子。老一點(diǎn)的二手房的話（排除地段因素考慮），價(jià)格相對(duì)會(huì)實(shí)惠些，但裝修比較差，可能還是需要你自己重新裝修過(guò)，而且老小區(qū)想多內(nèi)容管理比較混亂。新一點(diǎn)的二手房（交付幾年內(nèi)的，同樣撇除地段因素），價(jià)格相對(duì)會(huì)高些，但新小區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)內(nèi)部管理、綠化等方面會(huì)好很多。如果你覺(jué)得裝修很麻煩，可以考慮交付5年內(nèi)的房子，裝修相對(duì)來(lái)說(shuō)也還比較新，可以直接入住，如果家庭成員嫌棄別人的裝修風(fēng)格之類的，可以選擇近幾年交付的二手毛坯新房。還有一個(gè)問(wèn)題就是稅費(fèi)的問(wèn)題，新房稅費(fèi)就相對(duì)比較少，90平以內(nèi)，總房款1%的契稅，90-144平，總房款的1.5%契稅，144平米以上，總房款的3%契稅（以上均為首套房情況），其他費(fèi)用比較少，就不計(jì)入內(nèi)了。還有就是**比例相對(duì)比較低，首套3成，二套的話看各地情況，一般4成或者再多些。二手房就不同了，除了契稅外，二手房2年內(nèi)（房東拿到房產(chǎn)證不滿2年），需要你額外繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅，滿2年的話不需要繳納，不滿5年需要額外繳納1%的個(gè)人所得稅，滿5年且該房產(chǎn)為房東的唯一一套房產(chǎn)，可免1%的個(gè)人所得稅。另外，二手房會(huì)有個(gè)評(píng)估價(jià)。以一套100萬(wàn)的房子為例，正常新房（按首套計(jì)算），首府3成，30萬(wàn)即可；但二手房有些不同，房東將房產(chǎn)以100萬(wàn)的價(jià)格出售給你，但你貸款的話，銀行會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，100萬(wàn)的房子，假設(shè)銀行評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)（銀行需要控風(fēng)險(xiǎn)），80萬(wàn)**3成，24萬(wàn)，那么銀行會(huì)貸款給你56萬(wàn)給你，那么100萬(wàn)的房子，銀行給你貸56萬(wàn)，那你的**款就變成44萬(wàn)了，**比例變高了，壓力相對(duì)會(huì)比較大。

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• 問(wèn) 二手房與新房哪個(gè)好? 該買新房還是二手房？
  答

  這個(gè)要看你買房的用途的，各有優(yōu)缺點(diǎn)的。購(gòu)買新房和二手房的區(qū)別主要有以下四點(diǎn)：第一點(diǎn)：稅費(fèi)和交易方式不同新房和二手房，兩者繳納稅費(fèi)的種類和交易方式是不同的，購(gòu)買新房你需要繳納契稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，而購(gòu)置二手房除繳納契稅之外，還需要交營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅。另外，在交易方式上，兩者也有一定的區(qū)別，新房主要是自行交易，而二手房采用的則是自行交易和委托交易相結(jié)合的方式。第二點(diǎn)：交易的風(fēng)險(xiǎn)和程序不同購(gòu)房交易風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩個(gè)方面，分別是：房屋質(zhì)量及配套設(shè)施上面的交易風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)權(quán)方面的交易風(fēng)險(xiǎn)。兩者比較，新房和二手房的風(fēng)險(xiǎn)側(cè)重點(diǎn)各有不同。對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房時(shí)可能新房還在**后的裝修施工階段，消費(fèi)者對(duì)房子的了解還停留在沙盤、資料和售樓員的解說(shuō)中，對(duì)實(shí)際情況的認(rèn)知不足，所以容易出現(xiàn)房屋質(zhì)量和配套上的風(fēng)險(xiǎn)。在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)上，因?yàn)橄M(fèi)者的購(gòu)房對(duì)象是開發(fā)商而且是第一次交易，所以這一風(fēng)險(xiǎn)較小。反觀二手房，因?yàn)槭强吹靡?jiàn)摸得著的，人們對(duì)房屋的戶型，質(zhì)量、交通、環(huán)境、周邊生活設(shè)施一目了然，有非常直觀的印象，所以在房屋質(zhì)量和配套設(shè)施方面沒(méi)有多大的問(wèn)題，但是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房，網(wǎng)上常見(jiàn)的有夫妻一方擅自處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)、共有人未經(jīng)其他共有人同意處置共有財(cái)產(chǎn)幾種狀況。合同簽訂過(guò)戶之后，也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)其中一方或第三方主張合同無(wú)效或要求解除合同的不合理現(xiàn)象。就以簽約程序而言，新房簽約很多程序都由開發(fā)商辦理，所以較為簡(jiǎn)單，二手房簽約則需要雙方共同進(jìn)行，所以程序復(fù)雜。

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• 問(wèn) ??房子買二手房還是新房好？該怎樣選擇？
  答

  1、遷戶口問(wèn)題很多人買房子，都是為了遷戶口。買二手房，在遷戶口方面，容易存在一些糾紛，比如原房主不愿意將自己的戶口遷出，那么，新業(yè)主就無(wú)法將自己的戶口遷入。新房在入戶方面，則不存在這些問(wèn)題。2、地段問(wèn)題因?yàn)橥恋刭Y源有限，城市的中心區(qū)域新房比較少，而且價(jià)格比較高。二手房在地段上擁有優(yōu)勢(shì)，可選空間比較大。3、交房時(shí)間問(wèn)題新房以期房居多，也就是說(shuō)，在購(gòu)買之后，還需要若干時(shí)間之后才能交房、裝修、入住，且面臨延期交房等各種風(fēng)險(xiǎn)。而二手房是現(xiàn)房，如果買的是毛坯房，可以自己按照喜好進(jìn)行裝修；如果買的是裝修好的二手房，則可以直接入住，節(jié)省了時(shí)間成本，對(duì)于租房住的朋友們來(lái)說(shuō)，能節(jié)省一部分租金，避免了一邊償還新房的房貸一邊支付房租的情況。4、裝修問(wèn)題商品房以毛坯房居多，當(dāng)然了，也有一些精裝房。相比二手房，新房可選空間有限，二手房可選余地較大，毛坯、簡(jiǎn)裝、中裝、精裝、豪裝等都有，如果是自己喜歡的裝修和設(shè)計(jì)風(fēng)格，則可以為自己省下裝修時(shí)所耗費(fèi)的精力和金錢。同時(shí)，個(gè)人可以依據(jù)經(jīng)濟(jì)能力，選擇房屋的裝修好壞，即是選擇簡(jiǎn)裝、中裝、精裝，還是豪裝。5、房齡問(wèn)題新房的優(yōu)勢(shì)就是房齡比較新，二手房的房齡則比較老，尤其是一些老房子。當(dāng)然了，也有一些二手房為次新房，建成后3-5年就出售，這樣的二手房，房齡比較小。6、質(zhì)量和配套問(wèn)題作為期房的商品房，**大的隱患也在于此。因?yàn)楹芏嘈路抠I的時(shí)候不是現(xiàn)房，憑圖紙、沙盤、戶型圖、樣板間作判斷購(gòu)買，等到交房時(shí)發(fā)現(xiàn)面積縮水、綠化率不達(dá)標(biāo)、景觀效果差、土地使用年限縮短，而且房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)、開發(fā)商承諾的配套設(shè)施（道路、幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街等等）還遙遙無(wú)期、規(guī)劃中的市政設(shè)施還只是設(shè)想的時(shí)候，這些問(wèn)題就夠你慢慢和開發(fā)商扯一陣子了。二手房是現(xiàn)房，有問(wèn)題可以在看房時(shí)就發(fā)現(xiàn)，比如是否有漏水問(wèn)題、有無(wú)沉降問(wèn)題、配套設(shè)施怎樣、土地證使用年限多久、面積多少等，一目了然。根據(jù)問(wèn)題的多少，問(wèn)題的嚴(yán)重程度，個(gè)人可以決定買還是不買。7、價(jià)格問(wèn)題在一些以二手房交易為主的大城市，二手房的價(jià)格要比新房高。在一些以新房交易為主的城市，普遍說(shuō)來(lái)，二手房的單價(jià)低于同區(qū)域的商品房單價(jià)；二手房無(wú)疑在單價(jià)和總價(jià)上，具有很大的優(yōu)勢(shì)。

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