?? 樓盤(pán)如何更改容積率？有什么作用嗎？

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• 142****0186

  容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:50:39
• 137****9949

  容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  
  容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為 　　獨(dú)立別墅為0.2~0.5, 　　聯(lián)排別墅為0.4~0.7, 　　6層以下多層住宅為0.8~1.2, 　　11層小高層住宅為1.5~2.0, 　　18層高層住宅為1.8~2.5, 　　19層以上住宅為2.4~4.5, 　　住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:50:29
• 141****5029

  
  　　容積率（plot ratio/floor area ratio/volume fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  　　容積率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  　　一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。
  　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》亦規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:50:21
• 136****3051

  《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。
  土地出讓金的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照增加容積率的比例乘以土地價(jià)格計(jì)算。具體執(zhí)行時(shí)，區(qū)別批準(zhǔn)增加容積率的時(shí)間等實(shí)際情況分類(lèi)測(cè)算。一般在土地出讓合同簽訂后6個(gè)月內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，計(jì)算補(bǔ)交出讓金的土地價(jià)格按照土地出讓價(jià)格執(zhí)行；6個(gè)月后增加容積率的，土地價(jià)格執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。具體價(jià)格由市國(guó)土部門(mén)按照規(guī)定進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途后的土地價(jià)格測(cè)算應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，具體應(yīng)分兩塊計(jì)算補(bǔ)交出讓金的金額，一塊是原容積率內(nèi)改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金
  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)
  定的可兼容用地性質(zhì)范圍之內(nèi)調(diào)整用地性質(zhì)，或申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，按下列程序辦理：
  （一）建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門(mén)提交調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案，規(guī)劃主管部門(mén)集體研究調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案；經(jīng)審查同意受理的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織召開(kāi)專家論證會(huì)，邀請(qǐng)專家對(duì)調(diào)整的必要性、合理性進(jìn)行技術(shù)論證，提出專家論證意見(jiàn)。
  （二）經(jīng)專家論證同意調(diào)整的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織對(duì)調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案和專家論證意見(jiàn)進(jìn)行公示，必要時(shí)，可以組織聽(tīng)證，并形成公示或聽(tīng)證情況報(bào)告。
  （三）規(guī)劃主管部門(mén)將調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案、專家論證意見(jiàn)、公示及聽(tīng)證情況報(bào)告、修改后的調(diào)整方案提交城市規(guī)劃委員會(huì)審議。
  （四）城市規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)的，由規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)城市（縣）人民政府審批.
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:50:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何確定容積率？有什么作用嗎？
  答

  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑總面積，其容積率為0.6。 房屋價(jià)值不單是按每平方米建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率1.40左右比容積率2.80左右的房屋，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。

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• 問(wèn) 什么是容積率 容積率有什么作用
  答

  現(xiàn)今鄭州樓盤(pán)眾多，特別是現(xiàn)代社區(qū)大多以高層為主，我們購(gòu)買(mǎi)房更多關(guān)注的是房子的地段、價(jià)格、戶型、公攤面積等，其實(shí)社區(qū)的容積率也是一項(xiàng)重要考慮指標(biāo)。 容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，容積率決定地價(jià)成本或者未來(lái)的市場(chǎng)前景，而對(duì)于住戶，容積率直接涉及到居住社區(qū)空間、采光等舒適度，容積率越低居住的舒適度越高，對(duì)已一個(gè)良好的住區(qū)，高層住宅容積率越低越好。 現(xiàn)在樓盤(pán)大約都是在2左右的容積率，如果容積率太高， 就是說(shuō)同樣面積的地面上改了過(guò)多的樓層，樓間距要小，影響我們居住的采光?？墒乾F(xiàn)在大多數(shù)人很少有問(wèn)容積率。為了減少土地成本帶來(lái)的資金問(wèn)題，不少樓盤(pán)容積率偏高 ，開(kāi)發(fā)商建的樓層和房子偏多，為了得到銷(xiāo)售面積，獲得收益的**大化，因此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，通常會(huì)把容積率指標(biāo)用足 ，也就是要盡可能實(shí)現(xiàn)拿地時(shí)國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率指標(biāo)上限。 在對(duì)待容積率規(guī)劃指標(biāo)的態(tài)度上，也有極少數(shù)開(kāi)發(fā)商，在政策法規(guī)許可的范圍內(nèi)，主動(dòng)降低項(xiàng)目容積率，以求提高社區(qū)品質(zhì)。因此，通過(guò)考察一個(gè)項(xiàng)目的容積率，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)待容積率的態(tài)度，也能分析出一個(gè)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，判斷出一個(gè)開(kāi)發(fā)商是否有較高的品質(zhì)追求和企業(yè)責(zé)任感。因而市民在買(mǎi)房子時(shí)，不能只關(guān)注價(jià)格， 容積率也應(yīng)該予以重視。

• 問(wèn) ??什么容積率？有什么作用嗎？
  答

  容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。你舉的例子為7,就意味著該項(xiàng)目假設(shè)在1萬(wàn)平方米的土地上，共有70000平方米的建筑總面積，其容積率就為7,只有高層建筑才有這樣的容積率.一般容積率越小,居住舒適度就較好些,容積率做到7的話,在同樣大小的占地面積上,舒適性就會(huì)比多層/小高層等建筑形態(tài)要差些.

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• 問(wèn) ??樓盤(pán)容積率是什么意思?樓盤(pán)的容積率有什么規(guī)定嗎?
  答

  在買(mǎi)房過(guò)程中，通常所說(shuō)的 “容積率”，是指一個(gè)小區(qū)建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與用地面積的比率，其中地下車(chē)庫(kù)、架空開(kāi)發(fā)的建筑底層等建筑面積可以不算入總建筑面積之內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)用地面積不包括住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車(chē)場(chǎng)等?！　∫砸豢偨ㄖ娣e是2萬(wàn)平方米的小區(qū)為例，小區(qū)的用地面積如果是1萬(wàn)平方米的話，那么該小區(qū)的容積率就是2?！　∫话銇?lái)說(shuō)，國(guó)土部門(mén)在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓時(shí)，除了說(shuō)明地塊的面積、價(jià)格等之外，也同時(shí)標(biāo)明了地塊開(kāi)發(fā)的容積率要求。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，知道了容積率，就可以粗略估算出地價(jià)成本在房屋中占的比例。容積率越高，那么開(kāi)發(fā)商單位土地上用于回收資金的建筑面積就越多，對(duì)應(yīng)的地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占的比例就越低，反之則越高?！　《鴮?duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容積率就直接關(guān)系到了小區(qū)居住的舒適程度。容積率越低，人口密度越低，則小區(qū)的居住環(huán)境越好，反之容積率越高，人口密度越大，則小區(qū)的居住環(huán)境越差。　　很顯然，容積率的大小和商品房的類(lèi)別關(guān)系很大?！　∫话銇?lái)說(shuō)，別墅大多低于1.0，其中Townhouse普遍在0.6-0.8之間，獨(dú)棟別墅在0.3-0.5之間。如檀溪灣、印象劍橋的容積率都在0.2左右；多層容積率多在1.0-1.2之間，小高層、高層在2.0-3.0之間，目前市場(chǎng)相對(duì)出現(xiàn)的多為多層、高層混合型樓盤(pán)，容積率一般在2左右，如加州洋房、順馳理想城市的容積率在1.5左右；高層塔樓在5以上，如摩天360．　　專業(yè)人士表示，一般來(lái)說(shuō)，就小區(qū)居住環(huán)境而言，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5。但由于受地段、土地成本等的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到?！　⊥ㄟ^(guò)以上對(duì)容積率的了解，我們已經(jīng)大致清楚，如果開(kāi)發(fā)商采用超容積率、擴(kuò)大建筑面積多獲利的話，不僅損害了土地出讓的公正性，**重要的是直接影響了住宅小區(qū)的建筑密度、公建配套、綠地面積、采光等一系列與樓盤(pán)品質(zhì)密切相關(guān)的因素。　　業(yè)內(nèi)人人士告訴記者，在以前商品房供不應(yīng)求的情況下，超容積率無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商牟取暴利的一條捷徑；但現(xiàn)在，市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，超容積率損害樓盤(pán)品質(zhì)、**終只會(huì)得不償失。容積率小貼示：一、別墅、多層、高層等混合型樓盤(pán)需要具體考查局部區(qū)域的容積率。二、分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)需要分期考查。三、收房時(shí)主要觀察小區(qū)是否增加新的樓盤(pán)，樓盤(pán)是否加層、是否增加單元數(shù)；四、索要建筑竣工圖、小區(qū)平面圖找專業(yè)人員測(cè)算容積率。五、發(fā)現(xiàn)容積率與合同不附，請(qǐng)有資質(zhì)評(píng)估單位評(píng)估你的房產(chǎn)進(jìn)行貶值評(píng)估。

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• 問(wèn) ??什么是凈容積率？有什么作用嗎？
  答

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 計(jì)算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積 當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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