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一、各地法院如何處理小產(chǎn)權房買賣合同糾紛由于沒有關于小產(chǎn)權房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關小產(chǎn)權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權房案，2002年7月,畫家李女士以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬某的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬某以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過兩審，**終北京二中院認為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策規(guī)定，應當認定小產(chǎn)權房的買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。以上是關于小產(chǎn)權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產(chǎn)權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當?shù)貙徟袑嵺`的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！?006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效?！?008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了“小產(chǎn)權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產(chǎn)權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認為可以借鑒其它法院經(jīng)驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數(shù)法院是以認定小產(chǎn)權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。二、小產(chǎn)權房買賣合同效力剖析（一）認定小產(chǎn)權房買賣合同無效的理由1、農(nóng)村宅基地使用權的取得有嚴格的身份限制小產(chǎn)權房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產(chǎn)權房買賣合同因為標的無法履行而無效。2、農(nóng)村集體所有土地的使用權不得流轉《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。3、國務院等有關部門的文件也禁止小產(chǎn)權房買賣關于小產(chǎn)權房的問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如1999年國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)［2004］234號《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實際轉移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權房買賣合同應當是無效的。（二）認定小產(chǎn)權房買賣合同有效的理由1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。小產(chǎn)權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。**高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權房做出禁止性規(guī)定，無論是國務院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權房買賣合同就應當被認定為有效。2、小產(chǎn)權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條禁止性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產(chǎn)權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產(chǎn)權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，就不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是蓋建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑的房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的，小產(chǎn)權房的建設和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產(chǎn)權房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權房買賣并不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
全部2個回答>??小產(chǎn)權房名字寫誰就是誰的嗎?小產(chǎn)權房的合同是否有效？
131****4202 | 2019-06-12 17:58:18
已有3個回答
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137****0086
由于價格的關系，很多人也會去購買小產(chǎn)權房，買小產(chǎn)權房的時候也會與開發(fā)商或賣家簽訂買賣合同。很多人認為自己拿了買賣合同后就有好的保障，那么小產(chǎn)權房買賣合同被認定無效后該怎么辦呢?根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;
查看全文↓ 2019-06-12 17:58:49
不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任;在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 -
143****4581
小產(chǎn)權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產(chǎn)權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產(chǎn)分割、繼承糾紛等。而對于小產(chǎn)權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。那么小產(chǎn)權房的買賣合同到底有沒有效？
查看全文↓ 2019-06-12 17:58:44
各地法院如何處理小產(chǎn)權房買賣合同糾紛
由于沒有關于小產(chǎn)權房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關小產(chǎn)權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權房案，2002年7月,畫家李女士以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬某的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬某以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過兩審，終院認為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策規(guī)定，應當認定小產(chǎn)權房的買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
以上是關于小產(chǎn)權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但具有代表性。有關小產(chǎn)權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當?shù)貙徟袑嵺`的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！?006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟組織宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效?！?008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、學者召開了“小產(chǎn)權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產(chǎn)權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認為可以借鑒其它法院經(jīng)驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數(shù)法院是以認定小產(chǎn)權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。
小產(chǎn)權房買賣合同到底有沒有效？
（一）認定小產(chǎn)權房買賣合同無效的理由
1、農(nóng)村宅基地使用權的取得有嚴格的身份限制
小產(chǎn)權房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農(nóng)民以戶為單位利用集體的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產(chǎn)權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
2、農(nóng)村集體土地的使用權不得流轉
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產(chǎn)權房買賣
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138****8353
1、《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
查看全文↓ 2019-06-12 17:58:34
2、國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)(1999)39號)第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā);農(nóng)民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設;農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
3、國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)(2007)71號)規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。
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根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，第一順序法定繼承人包括： (1)配偶。配偶是指符合結婚條件，辦理了結婚登記的合法夫妻。另外，經(jīng)法院確認屬于事實婚姻的夫妻也取得配偶身份。為解決歷史遺留問題，我國法律還規(guī)定，于1950年婚姻法公布以前的妾，如雙方不愿意接觸關系的，也是夫的合法配偶。 (2)子女。子女包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女、有撫養(yǎng)關系的繼子女。 (3)父母。父母包括親生父母、養(yǎng)父母和有撫養(yǎng)關系的繼父母?！ ?4)另外，根據(jù)法律規(guī)定，對公婆盡了主要贍養(yǎng)義務的喪偶兒媳、對岳父母盡了主要贍養(yǎng)義務的喪偶女婿可作為第一順序法定繼承人。被收養(yǎng)人對父母盡了贍養(yǎng)義務，同時又對生父母贍養(yǎng)較多的，除可依繼承法第10條的規(guī)定繼承養(yǎng)父母的遺產(chǎn)外，還可以依照繼承法第14條的規(guī)定分得生父母的適當?shù)倪z產(chǎn)。繼子女繼承繼父母遺產(chǎn)的，仍可作為生父母的第一順序法定繼承人;同樣，繼父母繼承了繼子女遺產(chǎn)的，仍可作為親生子女的第一順序法定繼承人。收養(yǎng)他人為養(yǎng)孫子女的，互為第一順序繼承人。
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小產(chǎn)權房 “小產(chǎn)權房”是相對“大產(chǎn)權”而言?！ 〈螽a(chǎn)權的法律意思是指物業(yè)取得房地產(chǎn)管理機關頒發(fā)的房屋所有權證?！ 《靶‘a(chǎn)權房”則沒有房地產(chǎn)管理機關頒發(fā)的房屋所有權證。因此，“小產(chǎn)權房”不是一個法律概念，而是民間對在集體土地上所建房屋的俗稱?！ 「鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此“小產(chǎn)權房”是不能進入市場買賣的，也沒有真正完全的產(chǎn)權，不在《物權法》的保護范圍內(nèi)?！ ∧壳八f的“小產(chǎn)權房”，都是在城中村中建設的農(nóng)民房，且存量較大，且還在不斷建設中，不少已經(jīng)建得越來越像商品房。
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小產(chǎn)權可以加妻子名字嗎？
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小產(chǎn)權房不受法律保護，寫誰的名字**終都不會被法律認可
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