??容積率能改變嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？

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• 145****6788

  綜合容積率 = 計(jì)算容積率建筑總面積 / 規(guī)劃建設(shè)用地。綜合容積率是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批和認(rèn)可的容積率。當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。 而“容積率”，是指一個(gè)地區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而用戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)地區(qū)。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 09:06:17
• 151****3360

  更改容積率通常要向先規(guī)劃部門(mén)或政府打報(bào)告進(jìn)行申請(qǐng)（申請(qǐng)理由）然后是作概念性方案報(bào)規(guī)劃部門(mén)。
  
  　　容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  　　容積率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  　　一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。
  　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》亦規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
  　　2012年2月17日住建部出臺(tái)《建設(shè)用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率?！边M(jìn)一步明確規(guī)定了單位和個(gè)人遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)的義務(wù)。
  　　此外，容積率如何計(jì)算問(wèn)題也是征收部門(mén)以及被征收人容易疏忽的問(wèn)題，絕大多數(shù)地方計(jì)算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實(shí)際上這種方式并不一定準(zhǔn)確，2005年住建部批準(zhǔn)了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實(shí)施征收補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，以保障征收補(bǔ)償公平公正。

  查看全文↓ 2019-06-12 09:05:44
• 132****9831

  《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。
  土地出讓金的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照增加容積率的比例乘以土地價(jià)格計(jì)算。具體執(zhí)行時(shí)，區(qū)別批準(zhǔn)增加容積率的時(shí)間等實(shí)際情況分類(lèi)測(cè)算。一般在土地出讓合同簽訂后6個(gè)月內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，計(jì)算補(bǔ)交出讓金的土地價(jià)格按照土地出讓價(jià)格執(zhí)行；6個(gè)月后增加容積率的，土地價(jià)格執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。具體價(jià)格由市國(guó)土部門(mén)按照規(guī)定進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途后的土地價(jià)格測(cè)算應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，具體應(yīng)分兩塊計(jì)算補(bǔ)交出讓金的金額，一塊是原容積率內(nèi)改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金
  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)
  定的可兼容用地性質(zhì)范圍之內(nèi)調(diào)整用地性質(zhì)，或申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，按下列程序辦理：
  （一）建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門(mén)提交調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案，規(guī)劃主管部門(mén)集體研究調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案；經(jīng)審查同意受理的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)，邀請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)調(diào)整的必要性、合理性進(jìn)行技術(shù)論證，提出專(zhuān)家論證意見(jiàn)。
  （二）經(jīng)專(zhuān)家論證同意調(diào)整的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織對(duì)調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案和專(zhuān)家論證意見(jiàn)進(jìn)行公示，必要時(shí)，可以組織聽(tīng)證，并形成公示或聽(tīng)證情況報(bào)告。
  （三）規(guī)劃主管部門(mén)將調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案、專(zhuān)家論證意見(jiàn)、公示及聽(tīng)證情況報(bào)告、修改后的調(diào)整方案提交城市規(guī)劃委員會(huì)審議。
  （四）城市規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)的，由規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)城市（縣）人民政府審批.
  

  查看全文↓ 2019-06-12 09:05:05
• 133****3645

  容積率一般是允許更改的，特別是土地出讓后，更改更為困難，申請(qǐng)一般就是說(shuō)自己的難處，理由不充分是不會(huì)允許的。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 09:04:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??容積率能改變嗎
  答

  容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。一般來(lái)說(shuō)，容積率越低居住舒適度越高。國(guó)家規(guī)定在國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓給給人或單位后，任何單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。唯有符合下列情形之一的方可調(diào)整：1、因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開(kāi)發(fā)條件變化的；2、因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；3、國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

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• 問(wèn) ??容積率2.76高嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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• 問(wèn) ??容積率3.6高嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  1、容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。2、建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 建筑容積率（簡(jiǎn)稱(chēng)容積率），系指建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值。容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積。3、容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

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• 問(wèn) ??容積率3高嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  1、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)建筑容積率的高低與政府的城市布局有關(guān)。打算建立CBD的話，容積率4．0都正常。打算建一流品質(zhì)的低密度住宅，容積率0．6也可以的。容積率6．0以上，摩天大樓項(xiàng)目。容積率3．0～6．0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。2、容積率2．5～3．0，小高層＋二類(lèi)高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。容積率1．2～1．5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣(mài)點(diǎn)。3、容積率0．5～0．8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3～4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4、容積率0．8～1．2，全部是多層的話，那么環(huán)境可以堪稱(chēng)一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、容積率0．3～0．5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。容積率低于0．3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

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• 問(wèn) ??容積率2.9高嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  普通住宅標(biāo)準(zhǔn)層高不小于2.9米，臨主干道陽(yáng)臺(tái)要統(tǒng)一封閉，層高低于2.2米按一半面積計(jì)入容積率……11月1日起，南昌市實(shí)施新的建筑工程建筑面積、容積率和建筑密度計(jì)算規(guī)則，雖然這些名詞很生硬又專(zhuān)業(yè)，但市民在購(gòu)房時(shí)還是要多問(wèn)幾句，這直接關(guān)系居住舒適度。按照新計(jì)算規(guī)則，普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高不小于2.9米，但不大于3.2米；住宅頂層為躍層的允許客廳挑空。套型建筑面積大于144平方米的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高可適當(dāng)提高，但不大于3.6米。辦公、賓館（高檔酒店、賓館除外）建筑標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)層高不小于3.2米，但不大于4.2米。而電影院、劇場(chǎng)、體育館、展覽館、大型商業(yè)綜合體等公共建筑結(jié)構(gòu)層高可按功能要求適當(dāng)加高。

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