??沒(méi)有房產(chǎn)證能出租嗎？法律效力嗎?

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• 154****0722

  沒(méi)有。
  
  1、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條進(jìn)一步明確，未依法取得房產(chǎn)證的房屋，不得出租。
  
  2、隨著房屋租賃市場(chǎng)的成熟，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)承認(rèn)沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋可以用于出租，但成立的條件就是房屋所有人必須取得房屋合法的權(quán)屬證明。故有些地方承認(rèn)只要取得合法房屋權(quán)屬證明的，與承租人簽訂的房屋租賃合同也是有效的，其簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容是受法律保護(hù)的。
  
  3、因此，出租人或者承租人面對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)詢問(wèn)，落實(shí)沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋是否可以出租或承租。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:39:44
• 132****9445

  房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證，相當(dāng)一部分是由于政府職能部門(mén)的原因。出租人已經(jīng)交納了土地出讓金，但是房屋產(chǎn)權(quán)證不能及時(shí)下發(fā)。《城市房屋租賃管理辦法》第6條第
  (1)項(xiàng)規(guī)定，沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得用于出租。法律作此規(guī)定的目的在于更好的保護(hù)承租人，但損害的出租人的利益。 產(chǎn)權(quán)證即房屋所有權(quán)證，是表明房屋所有人對(duì)其房屋享有法律權(quán)利、承擔(dān)法律義務(wù)的證書(shū)，房屋所有權(quán)證書(shū)具有社會(huì)公示的作用?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。房屋登記管理部門(mén)對(duì)所轄區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行登記注冊(cè)與房屋所有人手中持有的產(chǎn)權(quán)證所記載的信息是一致的。任何人如果到房產(chǎn)登記管理部門(mén)查閱某處房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，那么他對(duì)的登記的信息就有充分信任的理由。如果沒(méi)有其他充分的證明，一般來(lái)說(shuō)房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋所有人既是該房屋的所有人。 針對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是否可以出租的問(wèn)題，做以下的分析：
  1、 在房屋剛竣工驗(yàn)收但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情形下，房屋所有權(quán)人要隔相當(dāng)時(shí)間才能成為所有權(quán)證持有人。在此期間，如果不允許租賃，則不利于提高社會(huì)資源的利用效率，違背鼓勵(lì)交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。顯然，所有權(quán)人具有房屋所有權(quán)但未取得房屋所有權(quán)證。從不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的法律制度的發(fā)展來(lái)看，登記發(fā)證是為了將物權(quán)進(jìn)行公示，無(wú)證的物權(quán)只不過(guò)不能對(duì)抗有證的第三人，未辦理產(chǎn)權(quán)證并不影響所有人對(duì)物的所有權(quán)。而且，行政機(jī)關(guān)的登記發(fā)證行為只是一種行政管理行為，與物的所有權(quán)沒(méi)有聯(lián)系。
  2、 《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！币虼?，只有房屋所有權(quán)人才是租賃房屋合法主體。而《合同法》第212條規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。該條文并未對(duì)出租人加以限定，應(yīng)該說(shuō)凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用收益權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！薄逗贤ā返?28條還規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！笨梢钥闯?，出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人，不影響租賃合同的效力，而對(duì)于權(quán)屬并無(wú)爭(zhēng)議，只是因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題暫時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋出租，更沒(méi)有無(wú)效的理由。因此，如果房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國(guó)家、集體和他人利益，應(yīng)為有效合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定或者法律的規(guī)定全面履行自己的義務(wù)。
  3、 《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租。但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以法律的規(guī)定為準(zhǔn)。**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋
  (一)》，進(jìn)一步明確：《合同法》實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，該條款不能作為合同無(wú)效的根據(jù)。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:39:40
• 148****1663

  可以的，但是要避免產(chǎn)生糾紛。
  
  在房屋剛竣工驗(yàn)收但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情形下，房屋所有權(quán)人要隔相當(dāng)時(shí)間才能成為所有權(quán)證持有人。在此期間，如果不允許租賃，則不利于提高社會(huì)資源的利用效率，違背鼓勵(lì)交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。顯然，所有權(quán)人具有房屋所有權(quán)但未取得房屋所有權(quán)證。只要可以確定房屋的所有權(quán)，自然就可以出租了。
  
  從不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的法律制度的發(fā)展來(lái)看，登記發(fā)證是為了將物權(quán)進(jìn)行公示，無(wú)證的物權(quán)只不過(guò)不能對(duì)抗有證的第三人，未辦理產(chǎn)權(quán)證并不影響所有人對(duì)物的所有權(quán)。而且，行政機(jī)關(guān)的登記發(fā)證行為只是一種行政管理行為，與物的所有權(quán)沒(méi)有聯(lián)系。

  查看全文↓ 2019-06-11 00:39:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證能出租嗎？租賃合同有法律效力嗎?
  答

  沒(méi)有。1、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條進(jìn)一步明確，未依法取得房產(chǎn)證的房屋，不得出租。2、隨著房屋租賃市場(chǎng)的成熟，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)承認(rèn)沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋可以用于出租，但成立的條件就是房屋所有人必須取得房屋合法的權(quán)屬證明。故有些地方承認(rèn)只要取得合法房屋權(quán)屬證明的，與承租人簽訂的房屋租賃合同也是有效的，其簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容是受法律保護(hù)的。3、因此，出租人或者承租人面對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)詢問(wèn)，落實(shí)沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋是否可以出租或承租。

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• 問(wèn) ??房子沒(méi)有房產(chǎn)證能公證嗎?房產(chǎn)證公證后有無(wú)法律效力?
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證是不能進(jìn)行房產(chǎn)公證的，房產(chǎn)公證具體流程如下：第一步：當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。應(yīng)攜帶以下資料：1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶口簿等。2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等。3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書(shū)。關(guān)鍵提示：協(xié)議書(shū)中雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)證有法律效力嗎
  答

  如果房屋現(xiàn)在只有合同沒(méi)辦理房產(chǎn)證，可以去房地產(chǎn)管理中心撤銷(xiāo)備案，然后改成你們的名字，這樣房產(chǎn)證上就是你們的名字。只需交1.5%契稅即可。如果房屋現(xiàn)在有房產(chǎn)證了，過(guò)戶就是二手房的手續(xù)了。五年之內(nèi)需要交5.55%營(yíng)業(yè)稅，2%個(gè)人所得稅，辦房產(chǎn)證1.5%契稅。五年之外需交2%個(gè)人所得稅，辦房產(chǎn)證1.5%契稅。但是二手房過(guò)戶手續(xù)特別麻煩，如果請(qǐng)中介公司幫忙的話，還需一部分手續(xù)費(fèi)。購(gòu)房合同是房產(chǎn)證的前身，只有兩年的有效期，辦理房產(chǎn)證之后購(gòu)房合同就沒(méi)有法律效力了

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• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證怎么公證?有無(wú)法律效力?
  答

  公證是具有法律效力的。公證是指由國(guó)家設(shè)置的公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，按照法律的法定程序，對(duì)法律行為以及有法律意義的文件和事實(shí)，確認(rèn)其合法性和真實(shí)性的一種活動(dòng)，而房屋公證就是其中一種公證行為。所以公證處出具的公證書(shū)是具有法律效力的。

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• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)可以公證嗎?房產(chǎn)證公證后有無(wú)法律效力?
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證是不能進(jìn)行房產(chǎn)公證的，房產(chǎn)公證具體流程如下：第一步：當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。應(yīng)攜帶以下資料：1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶口簿等。2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等。3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書(shū)。關(guān)鍵提示：協(xié)議書(shū)中雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。第二步：親自到公證處填寫(xiě)有關(guān)表格。準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請(qǐng)，填寫(xiě)公證的申請(qǐng)表格。關(guān)鍵提示：委托他人代理或是一個(gè)人來(lái)辦婚前財(cái)產(chǎn)公證，是不會(huì)被受理的。第三步：公證人員核對(duì)相關(guān)信息。公證申請(qǐng)被接待公證員受理后，公證員就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明、查問(wèn)當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認(rèn)。第四步：在公證人核對(duì)完信息之后，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書(shū)上簽名。關(guān)鍵提示：至此，財(cái)產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢。

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