??問下大伙買期房都要預告登記嗎？

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• 146****2350

  商品房預告登記不是單一的針對期房，只要符合預告登記規(guī)定的房屋買賣都可以按照約定向登記機關申請預告登記。
  　　參看《中華人民共和國物權法》
  　　第二十條　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
  　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

  查看全文↓ 2019-06-10 16:05:54
• 141****9473

  貸款買期房時必須辦理預告登記證明嗎?是的。
  “預告登記”是市房產局依據《房屋登記辦法》新開展的一項登記業(yè)務，是為防止開發(fā)商“一房二賣”、保護購房人將來實現房屋物權的一種登記行為。據介紹，房屋權屬證書不再是房屋權利的唯一合法憑證，房屋登記簿的證據效力將高于房屋權屬證書。房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
  預告登記與百姓密切相關，可以避免“一房二賣”的發(fā)生。當商品房建成并取得竣工驗收手續(xù)后，開發(fā)商要為建設的房屋先辦理房屋初始登記，取得開發(fā)商的房屋所有權證。此時，因為之前辦理了預告登記，沒有購房者的允許，開發(fā)公司就不能將這套房屋的所有權轉移給其他人。然后，開發(fā)商與購房人共同申請房屋所有權轉移登記。也就是說，讓購房者取得房屋所有權證。
  購房人一次性付款購買房屋的，辦理預購商品房預告登記是以買賣雙方自愿申請為基礎。購房人以銀行按揭貸款方式購房的，由于銀行發(fā)放貸款的條件是辦理預告登記，因此，購房人須辦理該登記。也就是說，如果您是一次性付款，預告登記是自愿的，可選的，非強制的;如果是按揭購房，銀行則要求必須辦理預購商品房預告登記、抵押權預告登記。
  房屋預告登記證明怎么辦理?
  備案
  在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后，準備資料到房管局備案。(這一步都是由開發(fā)商必做的，具體沒必要了解)
  準備辦理預告資料
  由房開蓋章，客戶簽字的《商品房買賣合同》一份，備案后的備案表一份，房屋登記申請表一份，身份證復印件一份，婚姻狀況證明一份，　首期款和維修基　收據復印件一份，以上復印件全部加蓋房開公章。
  送件取件

  查看全文↓ 2019-06-10 16:05:46
• 157****2056

  辦理預告登記不是必須的，但是為了保證當事人的利益，**好申請辦理預告登記。
  “預告登記”是市房產局依據《房屋登記辦法》新開展的一項登記業(yè)務，是為防止開發(fā)商“一房二賣”、保護購房人將來實現房屋物權的一種登記行為。據介紹，房屋權屬證書不再是房屋權利的唯一合法憑證，房屋登記簿的證據效力將高于房屋權屬證書。房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
  預告登記與百姓密切相關，可以避免“一房二賣”的發(fā)生。當商品房建成并取得竣工驗收手續(xù)后，開發(fā)商要為建設的房屋先辦理房屋初始登記，取得開發(fā)商的房屋所有權證。此時，因為之前辦理了預告登記，沒有購房者的允許，開發(fā)公司就不能將這套房屋的所有權轉移給其他人。然后，開發(fā)商與購房人共同申請房屋所有權轉移登記。也就是說，讓購房者取得房屋所有權證。
  購房人一次性付款購買房屋的，辦理預購商品房預告登記是以買賣雙方自愿申請為基礎。購房人以銀行按揭貸款方式購房的，由于銀行發(fā)放貸款的條件是辦理預告登記，因此，購房人須辦理該登記。也就是說，如果您是一次性付款，預告登記是自愿的，可選的，非強制的;如果是按揭購房，銀行則要求必須辦理預購商品房預告登記、抵押權預告登記。
  辦理預告登記必須當事人雙方(即買賣雙方，或抵押貸款的雙方)同時到市房產登記服務大廳申請辦理，在工作人員面前做詢問筆錄、人像采集、簽字并按指印。如果購買人要對房屋共有，也就是在房證上寫上夫妻倆個人的名字，此時，還得夫妻同時來大廳。

  查看全文↓ 2019-06-10 16:05:34

相關問題

• 問 買期房是不是都要預告登記
  答

  購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。 就我個人理解，在你購買期房時，和房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，并經當地房地產管理部門備案后，預告登記的效用已經產生。

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• 問 ?? 買期房如何預告登記？應該怎么查詢呢？
  答

  在商品房成為現房之前，屬于期房階段，此時的房子不能出房產證，只有預告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會給抵押權人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權預告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權人的。

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• 問 誰能告訴我買期房如何預告登記
  答

  辦理預告登記不是必須的，但是為了保證當事人的利益，**好申請辦理預告登記。

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• 問 ??貸款買期房必須預告登記嗎? 需要什么流程？
  答

  現階段我國的房地產熱居高不下，房地產開發(fā)商“一房多賣”的情況時有發(fā)生。據報道，發(fā)生在深圳的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋200余套，涉案金額2億多元；上?！疤焯旎▓@”事件，同一套房產賣給了7家；在廣東的“廣地花園”事件中，開發(fā)商重復售樓資金過億元。筆者認為，之所以經常發(fā)生“一女多嫁”的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預售登記備案制度存在嚴重缺陷有關。因此，盡早建立和完善我國期房，尤其是居住用期房預售登記備案制度，這對于穩(wěn)定社會秩序、保護購房者的利益、構建法制化的和諧社會有著極其重大的意義。值此《物權法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預售備案優(yōu)先權制度作若干思考。一、期房預售登記備案法律制度的缺憾我國現階段期房預售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規(guī)的規(guī)定也不盡一致，具體表現在以下幾個方面。1、法律、法規(guī)零散，存在法律沖突現階段期房預售備案登記制度主要散見于《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規(guī)則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解釋和各地方法規(guī)中。由于現行的房地產登記備案制度，主要是由房產管理部門和土地管理部門分別進行登記的，這二個部門對期房涉及的備案登記的規(guī)定不盡相同，而且規(guī)定過于原則，操作難度大，其中有關預售登記的規(guī)定與完整的房地產物權又存在著交叉與沖突。這對于“準物權”的期房預售登記備案而言，十分不利。給售房人營造了“有機可乘”的空間，妨礙了物權的合法、安全轉移。2、以行政管理為主，忽視民事效力建設部于2001年修改后重新發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門規(guī)范期房預售的專門法規(guī)。但是，從全文共計17條規(guī)定來看，主要以行政管理為主，沒有從民事效力的角度來規(guī)范期房預售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《土地登記管理規(guī)則》等行政法規(guī)對期房預售登記備案有相近規(guī)定，如：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”，“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”，如不進行預售登記，則“責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”。但是，上述規(guī)定主要規(guī)范的是對期房預售合同審查和管理，并沒有就期房預售登記備案的法律性質和法律效力及其法律后果做出明確的規(guī)定。同時，對期房預售登記備案的程序、內容、機構設置等也未作出詳明的規(guī)定。另外，各地方的土地、房產管理登記機構對期房的預售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無法讓預售登記備案起到應有的“公示”效能。這既不利于避免“一房二賣（或再抵押）”等損害購房人利益的情形發(fā)生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經抵押或出售給第三方。因此，在“一房二賣（或再抵押）”等現象出現時，購房者的合法權利還是難以得到法律的有力保護。3、地方法規(guī)不盡一致在實施建設部、國家土地管理局有關商品房預售登記備案的上述規(guī)定中，我國一些地方法規(guī)在以下幾個方面的規(guī)定也不盡一致。（1）備案對第三人有效。如《上海市房地產登記條例》第32條規(guī)定：商品房期房購買“當事人應當備案登記：…未辦理…登記的不得對抗第三人”。換言之，如商品房登記備案就對第三人發(fā)生對抗效力，如不登記備案，預售合同雖然有法律效力，但對第三人沒有效力。（2）備案登記是預售合同生效的條件。如《珠海市房地產登記條例》規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效……”。根據該規(guī)定，不登記備案的商品房預售合同是無效的，法律不予保護。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》規(guī)定：“房地產開發(fā)商預售房地產，未按規(guī)定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款5%以下的罰款……”根據該規(guī)定，可以理解為預售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開發(fā)商應承擔行政處罰責任。地方法規(guī)的上述不一致規(guī)定，可以說給懷有惡意目的的開發(fā)商留下有機可乘的空間。二、居住用期房備案的法律性質及其效力思考目前，我國有關法律法規(guī)從立法意義上而言，只賦予了商品房預售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結合現行法律法規(guī)、司法解釋以及《物權法》征求意見稿的精神，在登記備案的行政管理規(guī)定與民事法律效力交織中，筆者認為應對居住用期房預售登記備案從“準物權”的法律性質及法律效力上去思考，即賦予其對世權或優(yōu)先權的效力。1、登記備案的法律性質建立商品房預售登記備案制度的目的是為了保護購房者的合法權益，避免和預防一些不必要的訟爭，維護不動產交易安全。關于預售期房備案登記制度的性質，目前廣泛的觀點認為：該制度本身并不是一種物權登記?！段餀喾ā凡莅刚髑笠庖姼宓诙粭l規(guī)定：“當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記”。對于其中的“預告登記”，從其本意去理解預售登記備案的法律性質，它應當是一種債權物化的預告，是一種具有物權性質的期待權或“準物權”。換言之，商品房預售合同登記備案的法律性質屬于不動產“準物權”的權屬登記。其已有法律基礎思想是：首先，從現行的《城市商品房預售管理辦法》等法律規(guī)定來看，預售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關登記、公告等規(guī)定，具有預告、公示的民事性質。如果否定權屬登記備案的這一“公示性”的民事性質，那么備案登記制度就不存在任何意義。其次，從登記備案操作規(guī)程而言，它與不動產物權的變動具有以下幾個共同特征：（1）將期房這一“準物權”的設立、轉移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內容能夠為不特定的相關利益主體所查閱；（3）公示后即具有特定的債權物化期待權。第三、準物權一旦期待條件滿足，就能取得所購房屋的物權。相反，如果購房人不辦理登記備案，那么購房者僅僅只擁有合同債權，其購房的債權物化可能性在法律上將難以得到有效保護。《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。”該解釋從法理上對登記備案的期房“準物權”性質作了明確的回答。2、登記備案的法律效力登記備案的法律效力主要是指對不特定的第三人是否具有對抗效力。目前大部分的學者觀點認為，登記備案對第三人沒有對抗效力。對于登記備案的法律效力，物權法草案在第二十一、二十二條均作了相應的勾畫。筆者認為根據我國現行期房登記備案制度中的民法原理進行考量，應當可以得出期房，尤其是居住用期房預售合同的登記備案具有對抗第三人的效力的結論?！?*高人民法院關于建筑工程款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！痹摻忉岆m然沒有期房預售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒有預售合同、沒有售房雙方的登記或在行政機關的備案，消費者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預售備案登記對于第三人的效力問題。我國現行的行政法規(guī)和司法解釋均明確規(guī)定了“房屋登記是房屋所有權的唯一公示方法”的原則。登記備案制度之所以具有對抗不特定第三人的對世效力，主要在于登記備案具有公示的預告性質。從公示預告的性質而言，其對世效力就在于：（1）保全效力，使債權獲得物權對抗第三人的效力；（2）順位保護效力；（3）破產保護效力。如果否定期房預售登記備案的對世效力，就等于沒有登記備案制度，如果沒有登記備案制度，物權的變更、變動、轉移將是不可想象的。三、賦予居住用期房備案對世權制度的思考物權法草案中有關居住用期房預售登記備案制度已經就其對世效力作了規(guī)定，但仍過于原則，難以操作，容易產生不同的理解，如：并沒有預售登記備案程序、內容、機構設置的規(guī)定，與現行的行政法規(guī)和司法解釋也相脫節(jié)。無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。一項完善的法律制度無不以人為本、保護公民生存的基本資料為主要目標。在我國，公民購買期房的目的主要用于生活居住消費或經營。若不賦予購房者在辦理預售登記備案后具有對抗第三人的法律效力，必將影響大部分購房者的生存權，對社會穩(wěn)定產生嚴重影響。因此，物權法草案在構建我國期房預售登記備案制度中，應結合現行法律規(guī)定明確賦予期房——尤其是居住房預售登記備案制度的準物權效力，將登記備案作為預售合同的生效要件，對期房預售合同約定的債權具有對抗第三人的法律效力，從而真正保護購房人**關心、**需要的物權。基于上述概括思考，為確立居住用期房合同備案對世權制度，建議在物權法草案中還應增加以下規(guī)定：1、登記機構法定化，即備案登記機構有法律直接規(guī)定或授權規(guī)定；2、備案程序具體化，即由法律明確規(guī)定備案的程序，如：當事人必須以書面方式向登記機關作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示并可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經公示不得對抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對世效力，如：可以“凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……”等。這樣考慮的出發(fā)點是源于憲法對于公民生存基本權利的保護，從秩序價值上賦予購房者優(yōu)先權，穩(wěn)定社會生存和發(fā)展的根基，有利于構建法治化的和諧社會。8

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• 問 現在期房出售都會進行預告登記，那么現房呢？現房有預告登記的嗎？
  答

  不是很清楚

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