新房有營業(yè)稅嗎? “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)要交營業(yè)稅嗎？

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• 154****1615

  因為房產(chǎn)稅是企業(yè)擁有并使用房產(chǎn)營業(yè)，按規(guī)定要交的房產(chǎn)持有稅。而營業(yè)稅與企業(yè)所得稅，是企業(yè)開業(yè)經(jīng)營與營業(yè)所得，必須向國家交納的經(jīng)營及所得稅，兩者是不同的，都要交，不應(yīng)交完了房產(chǎn)稅，就不交營業(yè)稅與所得稅。所以交完了房產(chǎn)稅，還要交營業(yè)稅與所得稅。
  希望對您有所幫助！

  查看全文↓ 2019-06-10 10:58:23
• 155****5089

  營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不交營業(yè)稅了。
  再交營業(yè)稅，那還叫營改增嗎？
  營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項目有幾十種。
  營改增后，稅種由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，**終會降低整體稅負(fù)。不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負(fù)增減的重要因素。

  查看全文↓ 2019-06-10 10:58:20
• 133****7983

  根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號）規(guī)定：一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
  所以要根據(jù)你姑姑的房子類型以及已購買年限來判斷是否需要納稅，以及根據(jù)全額還是差額來繳納。如果要全額納稅，也是由賣方來繳納，而不是由你來繳納，所以你有什么免稅政策對于這個是不適用的。不過現(xiàn)實中住房轉(zhuǎn)讓賣方一般都是實收多少錢，雖然繳納的主體是賣方，也是由買房來出這部分錢的，具體就看你實際成交的價格是否低于市場價格，如果低于市場價，你姑姑已經(jīng)讓步了當(dāng)然不肯再讓步這部分稅前由她承擔(dān)了。另外估計你姑姑的房子也是普通住房，如果真不想承擔(dān)稅錢，可以先住啊，住到5年以后再走轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，你買房子的錢可以私下先給你姑姑，親戚之間應(yīng)該不會到那種不過戶就產(chǎn)生糾紛打官司的地步吧。

  查看全文↓ 2019-06-10 10:58:16
• 144****3094

  摘自《營改增政策大輔導(dǎo)—涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項輔導(dǎo)》
  
  問題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已繳納營業(yè)稅發(fā)票需補(bǔ)開增值稅發(fā)票如何開具？
  
  
  
  答： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，需要補(bǔ)開，可以在增值稅稅控開票軟件中選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項目下的603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”項目。 使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，備注欄填寫“補(bǔ)開營業(yè)稅發(fā)票”并且不得開具增值稅專用發(fā)票。
  
  不受2017年12月31日前補(bǔ)開的限制。
  
  
  
  問題2：營改增后交房時有面積差，房地產(chǎn)企業(yè)需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納過營業(yè)稅該如何處理？
  
  
  
  答：根據(jù)《有關(guān)事項的規(guī)定》，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。
  
  暫規(guī)定不按照單套計算退營業(yè)稅或繳納增值稅，按照項目統(tǒng)算。
  
  
  
  問題3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時存在多個建設(shè)項目，可否分別選擇適用簡易計稅方法和一般計稅方法？
  
  
  
  答：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人同時存在多個項目的，符合簡易計稅規(guī)定的，可以按照項目分別選擇適用簡易計稅方法和一般計稅方法。
  
  
  
  問題4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在銷售不動產(chǎn)時，能否扣除以總公司名義支付的土地出讓金？
  
  
  
  答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。 (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司; (二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變; (三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
  
  
  
  問題5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位如何繳納增值稅？
  
  
  
  答：目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)一般存在兩種形式：一是捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，二是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。（一）對于捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，在《購房合同》或《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定車位價款包含在其購房款中，其轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的行為不屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不視同銷售行為。
  
  （二）對于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，屬于銷售不動產(chǎn)行為，按照銷售不動產(chǎn)相關(guān)規(guī)定繳納稅款。轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，不涉及銷售房地產(chǎn)建筑面積，不得扣除支付的土地價款。
  
  （三）銷售具有產(chǎn)權(quán)的車庫、車位，按照銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)
  
  項目規(guī)定執(zhí)行。
  
  
  
  問題6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否作為視同銷售處理？
  
  答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，如已在《商品房屋買賣合同》中注明裝修費(fèi)用（裝飾、設(shè)備等）和贈送家電，且隨房屋單價一并收取的，不視同銷售。
  
  
  
  問題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售取得“房款”已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票如何抵扣？
  
  答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售房地產(chǎn)老項目選擇一般計稅方式的，銷售不動產(chǎn)時已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票。如果是用于已申報營業(yè)稅的部分，應(yīng)視同其進(jìn)項發(fā)票用于非應(yīng)稅項目，其對應(yīng)的建筑材料、建筑服務(wù)、設(shè)計服務(wù)不允許抵扣增值稅進(jìn)項稅額。
  
  
  
  問題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開具發(fā)票？
  
  答：按照國家稅務(wù)總局2016年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，無需收回。
  
  
  
  問題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款按3%的預(yù)征率預(yù)繳的稅款，次月申報期能否抵繳申報稅款？
  
  答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目收到預(yù)收款不作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。其收到的預(yù)收款不計入當(dāng)期申報銷售額，因此其按3%預(yù)征率預(yù)繳的稅款不得抵繳其申報稅款。待按規(guī)定確定納稅義務(wù)時間，根據(jù)銷售額和適用稅率或征收率計算應(yīng)納稅額后，可以抵減已預(yù)繳稅款。
  
  
  
  問題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅如何進(jìn)行稅務(wù)和會計處理？
  
  答：預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理。企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。
  
  
  
  問題11：房地產(chǎn)企業(yè)將老項目的開發(fā)商品先辦理產(chǎn)權(quán)證，然后對外銷售，能否適用于簡易計稅？
  
  答：老項目的開發(fā)商品辦理產(chǎn)權(quán)證后再直接對外銷售（不包含自用轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的開發(fā)商品），屬于不改變開發(fā)商品的屬性，仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  
  
  
  問題12：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤形式取得的在建工程，能否適用老項目簡易計稅政策？
  
  答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)，以自己的名

  查看全文↓ 2019-06-10 10:58:12
• 151****1466

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  房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋已開具地稅機(jī)關(guān)營業(yè)稅發(fā)票，營改增后客戶要求退房或更改購房者姓名的問題
  
  
  
  更改購房者姓名，屬于銷售退回后再銷售他人的行為?？砂凑铡敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）有關(guān)規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為在納入營改增試點前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有欠繳的營業(yè)稅，企業(yè)先抵所欠繳的營業(yè)稅，不足部分向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還。再銷售他人時應(yīng)按規(guī)定開具增值稅發(fā)票，并按規(guī)定繳納增值稅。（寧夏國稅局）
  
  
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  查看全文↓ 2019-06-10 10:58:07

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• 問 ??房產(chǎn)營業(yè)稅怎么算?房地產(chǎn)營業(yè)稅要交多少?
  答

  　營業(yè)稅：按營業(yè)收入5%繳納，當(dāng)月取得的營業(yè)收入，不論是不是房價的全款都要計入應(yīng)納稅所得額；　　城建稅：按繳納的營業(yè)稅7%繳納；　　教育費(fèi)附加：按繳納的營業(yè)稅3%繳納；　　地方教育費(fèi)附加：按繳納的營業(yè)稅2繳納%；　　土地增值稅：一般是每月按所售房屋。地下室。車庫的面積大小（144平米為界）以1.5%和3.5%的稅率進(jìn)行預(yù)繳，在工程完工后匯算清繳（按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項目金額的增值額繳納，按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）；　　印花稅：　　1.建安合同按承包金額的萬分之三貼花；　　2.購房合同按購銷金額的萬分之五貼花（財政部國家稅務(wù)總局文件[財稅（2006）162號]，2006年11月27日執(zhí)行）；　　3.賬簿和營業(yè)執(zhí)照（一般是5元，而且電子賬要打出來貼花）；　　4.房屋租賃合同（合同金額的萬分之三）；　　城鎮(zhèn)土地使用稅：按實際占用的土地面積繳納（各地按地段不同繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，XX元/平方米/月，當(dāng)房屋售出后按照合同簽訂的交房日期為界，交房日期以后不用繳納）；　　房產(chǎn)稅：按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納；　　車船使用稅：按車輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；　　企業(yè)所得稅：一般是每月按稅局核定的稅率進(jìn)行預(yù)繳，于項目結(jié)束后進(jìn)行匯算清繳；　　個人所得稅：按當(dāng)月員工取得的收入（包括各種福利，補(bǔ)助）的總額按照相關(guān)等級比例進(jìn)行代扣代扣繳；　　土地交易契稅：契稅稅率為3～5％（以各地標(biāo)準(zhǔn)定）?！　≠M(fèi)用：　　維修基金：按房屋每平方乘以當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（由客戶負(fù)擔(dān)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司代收）；　　天然氣配套設(shè)施費(fèi)：按本地標(biāo)準(zhǔn)交入戶費(fèi)幾千元由業(yè)主負(fù)擔(dān)（現(xiàn)有按每平方XX元進(jìn)行征收，由房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)）；　　房產(chǎn)證工本費(fèi)：按各地標(biāo)準(zhǔn)不同交幾十元（一般房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)）；　　業(yè)主應(yīng)繳納的其它費(fèi)用：　　房產(chǎn)契稅：按（各地標(biāo)準(zhǔn)不同）144平方米為標(biāo)準(zhǔn)，以下萬分之二，以上萬分之三。

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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• 問 營改增后房屋中介公司交什么稅?營改增后房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅有哪些
  答

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

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• 問 房地產(chǎn)營業(yè)稅稅率
  答

  房產(chǎn)營業(yè)稅稅率是5％，不足5年的非普通住房轉(zhuǎn)讓，全額征收營業(yè)稅。什么是房產(chǎn)營業(yè)稅房地產(chǎn)營業(yè)稅不僅僅是企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時候需要征收稅費(fèi)，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)也要收取，為了配合住房制度改革，也為了避免多交稅，鼓勵個人將多余住房出租，滿足一部分中低收入者對住房需求。有些人已經(jīng)把房子出租出去，征收營業(yè)稅的時候，繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收，對于用于生產(chǎn)經(jīng)營的，繳納的營業(yè)稅按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。按上述政策解釋，對個人出租商住兩用房的稅費(fèi)該如何收取，大家可以根據(jù)出租后房屋的實際用途確定。

• 問 房地產(chǎn)營業(yè)稅多少
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)公司要交的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及了很多方面，所以稅種會有很多，接下來我會講一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種。涉及的稅種有：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。分別的稅率：營業(yè)稅5%。契稅4%。印花稅0.03%。土地增值稅0.5%。土地使用稅按當(dāng)?shù)貙嶋H情況計稅。車輛購置稅10%。企業(yè)所得稅按公司的實際情況來計算。簡介：稅收是指，國家為了實現(xiàn)其職能，按照法定標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財政收入的一種手段，是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配而形成的一種特定分配關(guān)系。稅收是國家（政府）公共財政**主要的收入形式和來源。稅收的本質(zhì)是國家為滿足社會公共需要，憑借公共權(quán)力，按照法律所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，參與國民收入分配，強(qiáng)制取得財政收入所形成的一種特殊分配關(guān)系。它體現(xiàn)了一定社會制度下國家與納稅人在征收、納稅的利益分配上的一種特定分配關(guān)系。

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