回遷房怎么更名? 回遷房更名是需要注意什么問題

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• 142****1459

  遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣,購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險,回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的回遷房過戶可以過戶，但是存在很大的風(fēng)險。
  
  回遷房屬于安置房，需要原房主持有滿五年，去繳納原房主名義土地出讓金，和契稅，等稅費，辦理下原房主姓名正規(guī)商品房房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才可以自由買賣，過戶給他人。
  
  如果回遷房土地是國有劃撥（拆遷地塊屬于公益事業(yè)）五年后方可交易，還必須繳納國有出讓土地金親屬之間回遷房更名包括：贈送，繼承，買賣。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-04 14:54:51
• 133****3037

  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：
  一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。
  另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  首先要申明的一點是，安置房和其他的房產(chǎn)一樣，也是有房產(chǎn)證的，需要按照既定的程序去辦理。
  第一，購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。
  第二，買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
  第三，買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-06-04 14:54:42
• 145****7672

  你說的買回遷房，這個問題相對含糊，不知道你是要從當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的回遷房中購買，還是要買別人已經(jīng)買到手的二手回遷房。
  如果要是直接買回遷房的，你要符合當(dāng)?shù)卣P(guān)于回遷房購買的條件。如果你要是買別人買到手的二手回遷房，正常情況下，在一定年限內(nèi)，這種房子是不能交易的。

  查看全文↓ 2019-06-04 14:54:35
• 133****0768

  回遷房是指國家征收被拆遷人的房屋及附隨土地后，提供給被拆遷人的拆遷補償安置用房?；剡w房屬于集體所有，地塊性質(zhì)也通常是劃撥所得，是給特有的人群使用的，所以價格較普通商品房來說會便宜。但價廉的回遷房在購買后可能會存在一些風(fēng)險：
  
  1、回遷房的性質(zhì)一般不是商品房，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，無法取得產(chǎn)權(quán)證意味著購房者不能獲得房產(chǎn)的完整物權(quán)，也就不能合法轉(zhuǎn)讓或抵押房屋收益，如果購房者想要辦理過戶手續(xù)需要另外補繳土地出讓金，而這筆數(shù)目通常都不會太低。
  
  2、一些回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收的完整程序，房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝修裝飾工程的安全性都很難得到保障。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入等方面都存在各種隱患和問題。
  
  3、在房價上漲時，賣房者較易出現(xiàn)違約的情況，從而易發(fā)生法律糾紛，如果所購回遷房的性質(zhì)是禁止轉(zhuǎn)讓的，可能會失去對所購回遷房的一切權(quán)利。
  
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  現(xiàn)實生活中回遷房買賣大致分以下三形式
  
  第一種形式，業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證。這和普通的二手買賣租賃交易無異，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心，接受相關(guān)部門的認(rèn)可和監(jiān)督；
  
  另一種形式，購買權(quán)交易，這種方式業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，只是一種協(xié)議交易，而不是真正的過戶交易，就是在開發(fā)商哪里直接更名，原業(yè)主一次過拿一筆費用。雖然相對穩(wěn)妥的方式當(dāng)然，但手續(xù)復(fù)雜，始終是被動的關(guān)系處理，還要看回遷的拆賠協(xié)議約定。
  
  第三種形式，這種方式業(yè)主手中也只有發(fā)展商的回遷協(xié)議。直接和回遷業(yè)主進(jìn)行大筆的房款協(xié)議交易，承諾一定的期限待房產(chǎn)證出來，一般比例都很高，而且沒有貸款可能，余數(shù)過戶付清。資金風(fēng)險大，而由于業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，后續(xù)爭議隱患大。
  
  買二手回遷房有哪些風(fēng)險？
  
  1、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時間難保障。（當(dāng)然，上述第一種情形除外）
  
  2、買方需要補齊土地出讓金?；剡w房若是使用的劃撥土地，買房則需補交土地出讓金。
  
  3、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。
  
  買賣回遷房的注意事項
  
  1、注意有無無房產(chǎn)證：若賣方只有回遷協(xié)議，并無房產(chǎn)證，在做二手房交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時，只能是在公證處做公證交易，所以到底是房產(chǎn)證還是回遷協(xié)議需要特別注意。
  
  2、注意付款比例：許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80％～90％的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩余的在真正過戶交易后再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風(fēng)險，因為業(yè)主也不能保證什么時候

  查看全文↓ 2019-06-04 14:54:32

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• 問 回遷房怎么更名? 回遷房需要怎么過戶
  答

  你說的買回遷房，這個問題相對含糊，不知道你是要從當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的回遷房中購買，還是要買別人已經(jīng)買到手的二手回遷房。如果要是直接買回遷房的，你要符合當(dāng)?shù)卣P(guān)于回遷房購買的條件。如果你要是買別人買到手的二手回遷房，正常情況下，在一定年限內(nèi)，這種房子是不能交易的。

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• 問 回遷房怎么更名? 回遷房手續(xù)可以更名嗎
  答

  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。首先要申明的一點是，安置房和其他的房產(chǎn)一樣，也是有房產(chǎn)證的，需要按照既定的程序去辦理。第一，購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。第二，買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。第三，買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。

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• 問 回遷房買賣更名需要更名費多少錢？何為回遷房？買回遷房的注意事項
  答

  "房屋違規(guī)過戶 受理員改判6年豐臺區(qū)房地產(chǎn)交易權(quán)屬發(fā)證中心原受理員金某，利用職務(wù)便利，接受請托或請托他人，違規(guī)辦理房屋過戶登記手續(xù)并收受好處費38萬余元，給國家造成經(jīng)濟損失300余萬元。一審因受賄、濫用職權(quán)和行賄三宗罪獲刑7年后，檢方提出抗訴要求輕判。北京晨報記者昨天獲悉，市二中院終審改判金某有期徒刑6年。利用職權(quán)違規(guī)過戶房屋一審查明，2011年至2012年間，金某在擔(dān)任豐臺區(qū)房地產(chǎn)交易權(quán)屬發(fā)證中心受理員期間，利用職務(wù)便利，先后19次接受劉某（另案處理）的請托，在劉某告知其過戶房屋并未繳納相關(guān)稅款的情況下，仍違反規(guī)定，給19處房屋辦理過戶登記手續(xù)，造成國家稅款損失共計220余萬元，金某因此收受劉某給予的好處費36.4萬元。法院還查明，在接受劉某請托后，金某為使未依法繳納稅款的房屋過戶，向同事楊某（另案處理）進(jìn)行請托，楊某利用自己負(fù)責(zé)受理、審核房屋過戶登記材料的職務(wù)便利，違規(guī)仍給10處房屋辦理過戶登記手續(xù)，造成國家直接經(jīng)濟損失97萬余元。金某因此給予楊某好處費4萬元。此外，金某利用職務(wù)便利，3次接受顏某（另案處理）等人請托，違規(guī)給3處房屋辦理過戶登記手續(xù)，并收受顏某等人的好處費2.4萬元。另外，金某在接受郭某（另案處理）的請托后，請托楊某利用職務(wù)便利，違規(guī)給1處房屋辦理過戶手續(xù)。金某因此給予楊某好處費1萬元。涉嫌三罪一審被判7年刑一審法院認(rèn)為，金某利用職務(wù)便利，非法收受他人財物，為他人牟取利益，數(shù)額巨大，其行為已構(gòu)成受賄罪；金某徇私舞弊濫用職權(quán)，致使國家財產(chǎn)遭受重大損失，情節(jié)特別嚴(yán)重，構(gòu)成濫用職權(quán)罪；金某為牟取不正當(dāng)利益，給予國家工作人員以財物，亦已構(gòu)成行賄罪，應(yīng)數(shù)罪并罰。鑒于金某自首且主動退繳受賄違法所得，積極繳納罰金，濫用職權(quán)行為所造成的經(jīng)濟損失小部分已經(jīng)挽回，一審以受賄罪判處金某兩年，并處罰金12.2萬元；以濫用職權(quán)罪判處4年，以行賄罪判處兩年6個月；決定執(zhí)行有期徒刑7年，并處罰金12.2萬元，已追繳違法所得38.8萬元予以沒收。檢方抗訴請求輕判被告人判決后，檢方提出抗訴，認(rèn)為一審認(rèn)定金某行賄造成的經(jīng)濟損失應(yīng)當(dāng)以行賄事實立案時計算，立案后行政機關(guān)自行挽回的損失應(yīng)當(dāng)不予扣減，認(rèn)定造成國家直接經(jīng)濟損失97萬余元錯誤，導(dǎo)致適用量刑檔次不當(dāng)。此外，一審認(rèn)定金某濫用職權(quán)具有徇私舞弊的情節(jié)不當(dāng)，該事實已包含在金某受賄、濫用職權(quán)的定罪事實之中，系重復(fù)評價，加重了被告人的刑罰。輕判一年二審改判6年刑市二中院認(rèn)為，金某在接受劉某請托并收受賄賂，與劉某僅為權(quán)錢交易關(guān)系。一審認(rèn)定金某所犯濫用職權(quán)罪具有徇私舞弊情節(jié)系基于金某收受賄賂的同一事實，確系重復(fù)評價，致量刑失當(dāng)。楊某接受金某請托后違規(guī)辦理過戶時欠稅106萬余元，但在其涉嫌受賄罪、濫用職權(quán)罪被立案偵查時，稅務(wù)機關(guān)受理了其中一套房產(chǎn)的補稅金額8.74萬元。楊某濫用職權(quán)造成的97萬余元經(jīng)濟損失應(yīng)認(rèn)定為金某行賄的結(jié)果，故該抗訴意見不予支持。據(jù)此，市二中院將金某犯濫用職權(quán)罪的量刑由4年改為3年，其余處罰不變，**終獲刑6年。（來源：北京晨報） "

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• 問 回遷房怎么更名
  答

  回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。第一種情況：業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名的。第二種情況：業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做回遷房過戶，公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。雙方進(jìn)行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

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• 問 回遷房如何買賣?購買回遷房要注意什么問題?
  答

  （一）回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。 （二）未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。 對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。 （一）一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。 （二）嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生 回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購房人一定要注意這一點。 （三）買方不要一次性付全款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。 （四）要求賣方的配偶簽名 實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

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