房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)嗎？有沒有什么風(fēng)險呢？

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• 141****5336

  今天我們來說一說投資性房地產(chǎn)，那投資性房地產(chǎn)是什么呢?投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。那，哪些不屬于呢?我們就來看一下。
  一、屬于投資性房地產(chǎn)的項目
  1.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán);
  2.已出租的建筑物，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物;
  3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
  二、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
  1.作為存貨的房地產(chǎn)。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房。
  2.自用房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
  三、需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項目
  1.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
  2.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。
  3.企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。
  4.一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 從以上三方面說了投資性房地產(chǎn)的范圍，大家都了解了吧。另外應(yīng)該注意的是企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)，也不屬于投資性房地產(chǎn)

  查看全文↓ 2019-05-30 19:43:21
• 153****9144

  屬于投資性房地產(chǎn)的是：
  A已出租的建筑物
  B持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
  C已出租的土地使用權(quán)
  D持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物
  
  持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物既符合定義且同時滿足確認(rèn)條件：1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量。2012中級實務(wù)43頁“企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造活動完成的同時對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)”，這里我們重點看“資本增值”4字，所以說持有并準(zhǔn)備增值的建筑物屬于投資性房地產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-05-30 19:43:15
• 133****3564

  投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
  根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán),持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),已出租的建筑物.
  

  查看全文↓ 2019-05-30 19:43:10
• 152****7999

  區(qū)分投資性房地產(chǎn)主要是從資產(chǎn)用途劃分的，或者說是根據(jù)持有的目的不同而劃分為不同性質(zhì)的資產(chǎn)。
  
  投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；
  （1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；
  （2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；
  （3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
  投資性房地產(chǎn)有兩種計量方式。一是按照公允價值計量，這種不需要計提減值準(zhǔn)備，其減值直接出現(xiàn)在公允價值變動里。二是按照成本模式計量，這種需要計提減值準(zhǔn)備。
  謹(jǐn)慎性要求：不應(yīng)高估資產(chǎn)或者收益，低估負(fù)債或者費用。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。
  

  查看全文↓ 2019-05-30 19:43:06
• 153****0238

  bc 投資性房地產(chǎn)范圍：
  1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物
  2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
  3.某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值 部分用于生產(chǎn)商品提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)
  4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人。提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 不屬于投資性房地產(chǎn)的：
  1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
  2.作為存貨的房地產(chǎn)。[1] 某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-05-30 19:43:02

相關(guān)問題

• 問 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則
  答

  投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求區(qū)分為企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。很多企業(yè)擁有投資性房地產(chǎn)，由于兩種類型的房地產(chǎn)給企業(yè)帶來現(xiàn)金流的方式大不相同，投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入了固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和各種房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營績效的影響。新的會計準(zhǔn)則將有助于企業(yè)將投資性房地產(chǎn)單獨反映為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的資產(chǎn)，提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息用戶的決策提供依據(jù)。由于自用房地產(chǎn)需要與其他資產(chǎn)結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流，主要是實質(zhì)比形式原則重要，所以兩種類型的房地產(chǎn)要進(jìn)行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用。自用房地產(chǎn)要區(qū)分固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)規(guī)范。投資性房地產(chǎn)主要是指賺取租金或資本增值或兩者而持有的房地產(chǎn)。

• 問 什么是投資性房地產(chǎn)
  答

  投資性房地產(chǎn)屬于非流動資產(chǎn)。非流動性資產(chǎn)是指不能在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。 非流動資產(chǎn)是指流動資產(chǎn)以外的資產(chǎn)

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• 問 ??投資性房地產(chǎn)交房產(chǎn)稅嗎?投資性房地產(chǎn)都涉及哪些稅種？
  答

  1、增值稅：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，出租其2016年4月30日后取得的不動產(chǎn)，適用稅率9%；2、附加稅（城建稅、教育費及教育費附加）：以實際繳納的增值稅計算繳納附加稅；3、房產(chǎn)稅：從租計征，按租金的12%計算繳納4、個人所得稅：員工按工資薪金繳納個人所得稅5、企業(yè)所得稅：按25%繳納企業(yè)所得稅，其中投資性房地產(chǎn)以實際支付的價款和價外費用作為計稅基礎(chǔ)。

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• 問 什么是房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資有哪些過程？
  答

  所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)投資過程主要有以下幾個階段：一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。1.市場分析。市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。2.財務(wù)分析。投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計出未來的現(xiàn)金流量。3.可行性分析?？尚行苑治鍪且粋€綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。二、土地開發(fā)權(quán)的獲得這一過程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價程序。當(dāng)在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運用財務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動時，要詳細(xì)評估投資計劃與各種融資機(jī)會，以選擇**有利的融資方式。三、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實質(zhì)性的建設(shè)開發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計，然后尋找建筑商進(jìn)行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會與融資條件，以保證建設(shè)開發(fā)進(jìn)度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標(biāo)。四、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：1.是必須有完善的營銷規(guī)劃。包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。2.是實際的銷售活動，包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。3.為融資活動的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：1.是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險較小，但是一般而言報酬可能較低。2.則是由投資者自己經(jīng)營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營運的風(fēng)險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營階段要依據(jù)不同的經(jīng)營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。此外，由于房地產(chǎn)是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個投資過程中必須認(rèn)真考慮的。

• 問 ??怎樣投資房地產(chǎn)？投資房地產(chǎn)的技巧有哪些呢？
  答

  持續(xù)繳滿12個月或者累計繳存24個月以上并且還在繼續(xù)繳存可以貸款，貸款額度為你公積金余額的10倍。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個公積金管理中心都對離退休職工發(fā)放公積金貸款的)，其貸款的對象必須具備下列條件：1.持續(xù)繳存12個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且當(dāng)前還在繼續(xù)繳存。2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。3.具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。4.提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔(dān)保方式。5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。以上條件每個地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)!!一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。

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