??房地產(chǎn)容積率是什么意思?房地產(chǎn)容積率多大比較好呢?

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• 153****0986

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  計(jì)算公式:
  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

  查看全文↓ 2019-05-14 16:07:28
• 145****0084

  　　容積率是總建筑面積除以總占地面積的百分比
  　　居住空間 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。
  　　臥 室 供居住者睡眠、休息的空間。
  　　起居室（廳） 供居住者會客、娛樂、團(tuán)聚等活動的空間。
  　　廚 房 供居住者進(jìn)行炊事活動的空間。
  　　衛(wèi)生間 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。
  　　使用面積 房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。
  　　套 型 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。
  　　層 高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。
  　　室內(nèi)凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
  　　住宅開間 住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
  　　住宅進(jìn)深 住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。
  　　平 臺 供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。
  　　露 臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。
  　　過 道 住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
  　　壁 櫥 住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。
  　　壁 龕
  　　利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分
  　　吊 柜 住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。
  　　躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。
  　　走 廊 住宅套外使用的水平交通空間。
  　　架空房屋 指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。
  　　閣 樓 指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。
  　　騎 樓 指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。
  　　單元式房屋 指整樓設(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。
  　　幢 是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。
  　　廊 泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。
  　　柱 廊 有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。
  　　檐 廊 在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。
  　　挑 廊 挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的通道。
  　　通 廊 指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。
  　　門 廊 指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。
  　　陽 臺 泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。
  　　封閉陽臺 原設(shè)計(jì)及竣工后均為封閉的。
  　　非封閉陽臺 原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽臺。
  　　凹陽臺 凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽臺。
  　　凸陽臺 挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。
  　　底陽臺 房屋一層的陽臺。
  　　挑陽臺 房屋二層（含二層）以上的陽臺
  　　房屋總層數(shù) 房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計(jì)算層數(shù)。
  　　房屋地上層數(shù) 一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。
  　　房屋地下層數(shù) 指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。
  　　自然層 一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。
  　　技術(shù)層 指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。
  　　附屬層(夾層) 指介于自然層之間的夾層。
  　　假 層 指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。
  　　避難層 高層建筑中用作消防避難的樓層。
  　　自然層數(shù) 按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。
  　　中間層 底層和**高住戶入口層之間的中間樓層。
  　　標(biāo)準(zhǔn)層 平面布置相同的住宅樓層。
  　　結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。

  查看全文↓ 2019-05-14 16:07:23
• 151****3548

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  計(jì)算公式：
  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性：
  (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
  房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  二、容積率對地價(jià)的影響規(guī)律
  影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià)，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價(jià)相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  (—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到**大，土地價(jià)格也達(dá)到**高，此時(shí)的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到**大，地價(jià)達(dá)到**高，M為**佳容積率。超過這個(gè)容積率，地價(jià)開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。
  (二)容積率對地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。
  (三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
  (四)容積率對不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)**敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響**不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

  查看全文↓ 2019-05-14 16:07:13

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)容積率是什么意思？
  答

  房地產(chǎn)容積率是什么意思？估計(jì)很多打算買房小白不知道吧，下面就來了解下吧~房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積(或者說總建筑面積，包括計(jì)算面積的附屬建筑物)與規(guī)劃建設(shè)用地面積(總的用地面積)之比，計(jì)算公式為：總建筑面積÷總用地面積×100%例如：總用地面積10000平米，總建筑面積18000平米，則建筑容積率就是1.8 。一般來說，高層住宅容積率不一概超過5，多層住宅不應(yīng)該超過3，但是有些項(xiàng)目因?yàn)槌杀驹蜃霾坏健?/p>

• 問 房地產(chǎn)容積率是什么意思
  答

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 計(jì)算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積

  全部3個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)容積率什么意思
  答

  　　房地產(chǎn)容容積率指的是建筑的總面積和地面面積的比例，容積率的大小直接決定了土地利用率，也反應(yīng)了地價(jià)的高低。房地產(chǎn)的容積率也和建筑的整體建筑密度、層數(shù)也有一定的關(guān)系。主要對地價(jià)會產(chǎn)生影響，也受到了市場供求關(guān)系的作用，容積率也能反應(yīng)出來小區(qū)的綠化率高低。　　對于一般的小區(qū)來說，房地產(chǎn)容積率和居住安全性與舒適度方面有著比較大的關(guān)系，一個(gè)擁有良好居住環(huán)境的小區(qū)，尤其是多層住宅應(yīng)的容積率絕大多數(shù)的城市不會超過3，高層住宅的容積率不應(yīng)超過5，總體而言容積率較小，房價(jià)會比較高，容積率大的房子，房價(jià)會比價(jià)低。對于正常居家的住戶來說，尤其是在高密度的住宅區(qū)，容積率不能過低，否則會降低房屋居住的體驗(yàn)性，舒適度也會大大折扣。

• 問 房產(chǎn)容積率是什么? 房地產(chǎn)中的容積率是什么意思？
  答

  房屋容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與總用地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??房地產(chǎn)容積率是什么意思?容積率一般是多少?
  答

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式:容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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