??如何投資寫字樓？投資寫字樓有什么問題要注意？

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• 152****8843

  作為個人投資或公司選擇辦公地點，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應該先把功課做足。四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。
  A.投資前四個風險要提前了解
  1.了解規(guī)劃、預防貶值風險
  預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會涌現出過多新樓盤，也會對現有寫字樓市場構成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
  另外，寫字樓由于受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業(yè)結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。
  2.目標精準，防止租賃艱難
  在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
  3.選對時機，規(guī)避不正當競爭
  專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當的時機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
  4.量體裁衣，謹防壓力過大
  由于購買寫字間的資金相對較高，多數投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產稅等各項稅費，因此需要很高的**能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經濟能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現，造成不必要的損失。
  B.八招教你成功投資寫字樓
  1.區(qū)位資源：
  這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產資料”，商業(yè)辦公配套設施齊全，才能商機勃發(fā)，更具有投資或辦公價值。
  2.設計、外觀：
  作為企業(yè)，辦公地點不僅僅是“生產價值”的場所，同時也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設計、內部空間結構設計、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設計是否有品位，采光通風、電梯的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企業(yè)的使用價值以及投資價值。
  3. 使用方便：
  對于實際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進駐，投資者的收益才會**大化。
  4.物業(yè)不可忽視：
  作為投資辦公產業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調供應、車位管理、電梯維護保養(yǎng)、整體服務形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項目，以后有可能會產生較為穩(wěn)定的收益。
  5.軟性配套：
  除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應著重看信息化配置和智能化配置。通信網絡是辦公的基礎，而同時，隨著科技的發(fā)展，通風、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產品與技術不斷涌現，智能化系統(tǒng)的應用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產品中，方便企業(yè)辦公的同時，更節(jié)能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關注的。
  6.自用型客戶比例：
  投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經濟水平不好時，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發(fā)商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。
  7.投資比較：
  投資項目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設計配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項目不斷涌現，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實力的企業(yè)，勢必導致租金也很難有所提升。
  8.投資回報率：
  當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據自己的資金情況，來選擇投資項目。根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，15年內收回投資總價表明該項目具有可投資價值。
  

  查看全文↓ 2019-05-13 15:28:12
• 143****6712

  注意1：中小寫字樓投資者忌
  
  一忌只看買價，不看租價。二忌只看硬件，不看服務。三忌計算方法不對，盲從銷售人員的論據。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風險。六忌花精力太大，不將此計算為成本。七忌事先不謹慎思考，到時候忙于維權。八忌不關心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。
  
  注意2：“甲級寫字樓”的真正含義
  
  甲級寫字樓是目前行業(yè)內自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現行的建筑設計規(guī)范里也 無法找到這個名詞，但仔細探討會發(fā)現，它是在外商與內地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，劃 分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節(jié)能 化、便捷的交通和商務化等等。
  
  注意3：“5A”不是等級標準
  
  “5A”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。
  
  注意4：物業(yè)管理要關注
  
  寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業(yè)管理寫字樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內部環(huán)境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對 保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應考慮的。第一太平戴維斯、戴德梁行、高力 國際等知名公司管理的寫字樓的物業(yè)水準值得投資者信任。
  
  注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢
  
  如果資金充裕，建議選擇那些**小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后會有較為穩(wěn)定的回報。
  
  而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該寫字樓的物業(yè)管理水平。
  
  注意6：投資存在4大缺陷
  
  1.不能用于自住。寫字樓是不能用于自住的，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。
  
  2.銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的并不小，而且銀行貸款利率高，成數少，年限短。
  
  購買寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%，另外，還有房產稅等需要交納各種稅費，約占投資額的20%。
  
  3.土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。
  
  4.價格高。寫字樓的造價要高出普通住宅的3~4倍。
  
  注意7：讓寫字樓租出去的4招
  
  1.選擇信譽度高的企業(yè)或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進行，使出租方獲得預期的收益。
  
  2.選擇信譽度高的中介機構。如果通過中介機構來尋找承租方，那么中介機構的資質和實力均是考察的重點。
  
  3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導致更大的損失才是**重要的。
  
  4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。
  
  注意8：租賃要辦理相關手續(xù)
  
  投資者購買了寫字樓后，如有租客求租，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）、產權證原件 出示給房屋所在地街道并做登記申請；**后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）交至所在區(qū)房地產交易中心，辦理租賃登記，并按 規(guī)定繳付款項。

  查看全文↓ 2019-05-13 15:28:01
• 131****2003

  　1、要看地頭。保障投資回報關鍵是出租率，商務式寫字樓主要針對中小企業(yè)而設，因此一定要選在中小企業(yè)多的地方。
  　　2、對中小投資者來說，可選擇面積在80-120平方米的單位，一方面投入的資金相對不高，另一方面租賃需求大，租客相對穩(wěn)定，價格合適時也容易出手。
  　　3、留意寫字樓附帶的裝修、景觀、樓層是否舒適，管理費**好在10元/平方米以下，車位、電梯等硬件設施配套要充足，裙樓是否有商業(yè)餐飲配套4.要考察項目是否有商務配套。像德成中心就很不錯，可以考慮。希望我的回答能幫到你哦~~

  查看全文↓ 2019-05-13 15:27:52
• 137****3835

  一、中軸線上值得投資
  　　寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。
  　　二、前景好就不怕貴
  　　1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。
  　　2.看周邊是否聚集商務氛圍。如果區(qū)域有商務氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。
  　　3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。
  　　三、目前是入市好時機
  　　買寫字樓要注意哪些?總結起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產品要有好的設計。產品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經營理念;3.選擇好的時機?，F在是一個好的時機。國家現在在打壓房地產投資，而商鋪投資門檻高，公寓產品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

  查看全文↓ 2019-05-13 15:27:47

相關問題

• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資要注意什么？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務氛圍。如果區(qū)域有商務氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產品要有好的設計。產品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經營理念;3.選擇好的時機?，F在是一個好的時機。國家現在在打壓房地產投資，而商鋪投資門檻高，公寓產品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問 ??投資寫字樓怎么？如何投資寫字樓？
  答

  作為個人投資或公司選擇辦公地點，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應該先把功課做足。四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個風險要提前了解1.了解規(guī)劃、預防貶值風險預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會涌現出過多新樓盤，也會對現有寫字樓市場構成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業(yè)結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。2.目標精準，防止租賃艱難在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。3.選對時機，規(guī)避不正當競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當的時機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。

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• 問 投資寫字樓要注意什么？
  答

  【訣竅】5 關注成長實地考察仔細了解 寫字樓是拿來用的，寫字樓的使用方便、舒適等細節(jié)，關乎著一個寫字樓的成長性和生命力。這有點像轎車，我們買轎車很看中品牌，但更重要的是，轎車是拿來使用的，轎車的使用舒適度，與汽車的人性化細節(jié)配置很重要。 因此，仲量聯行董事張裕鵬先生表示，“對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓交通的便利程度、停車場的設計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質、大堂的品位和布置、電梯質量與配置狀況、結構布局是否適用、采光通風是否良好等等，這些都是顯示著一座寫字樓的生命力?？梢钥隙ǖ卣f，投資寫字樓是一個比較考手藝的技術活，對寫字樓投資之前，一定要懂寫字樓，對寫字樓的諸多重要因素要做充分的功課。必要時，需要對上述內容逐一比較并現場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資?！?/p> 全部2個回答>

• 問 什么叫寫字樓?購買寫字樓有什么問題要注意?
  答

  作為個人投資或公司選擇辦公地點，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應該先把功課做足。四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個風險要提前了解1.了解規(guī)劃、預防貶值風險預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會涌現出過多新樓盤，也會對現有寫字樓市場構成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業(yè)結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。2.目標精準，防止租賃艱難在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。3.選對時機，規(guī)避不正當競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當的時機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。4.量體裁衣，謹防壓力過大由于購買寫字間的資金相對較高，多數投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產稅等各項稅費，因此需要很高的**能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經濟能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現，造成不必要的損失。B.八招教你成功投資寫字樓1.區(qū)位資源：這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產資料”，商業(yè)辦公配套設施齊全，才能商機勃發(fā)，更具有投資或辦公價值。2.設計、外觀：作為企業(yè)，辦公地點不僅僅是“生產價值”的場所，同時也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設計、內部空間結構設計、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設計是否有品位，采光通風、電梯的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企業(yè)的使用價值以及投資價值。3. 使用方便：對于實際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進駐，投資者的收益才會**大化。4.物業(yè)不可忽視：作為投資辦公產業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調供應、車位管理、電梯維護保養(yǎng)、整體服務形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項目，以后有可能會產生較為穩(wěn)定的收益。5.軟性配套：除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應著重看信息化配置和智能化配置。通信網絡是辦公的基礎，而同時，隨著科技的發(fā)展，通風、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產品與技術不斷涌現，智能化系統(tǒng)的應用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產品中，方便企業(yè)辦公的同時，更節(jié)能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關注的。6.自用型客戶比例：投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經濟水平不好時，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發(fā)商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。7.投資比較：投資項目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設計配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項目不斷涌現，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實力的企業(yè)，勢必導致租金也很難有所提升。8.投資回報率：當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據自己的資金情況，來選擇投資項目。根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，15年內收回投資總價表明該項目具有可投資價值。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣呢？如何投資寫字樓？
  答

  　在政策調控期間，許多投資者都將目光轉向投資寫字樓上。無論從外界因素還是自身因素來看，商業(yè)地產的投資回報率高于住宅投資。在寫字樓風起云涌之際，如何投資寫字樓成了眾多投資者關注的問題?！　?、投資寫字樓要注意投資回報率　　現在人們已經認識到投資寫字樓的一些關鍵元素，這個投資群體正在逐步增長。從實際情況來看，投資寫字樓的回報率要遠高于住宅投資。目前住宅價格處于高位的水平，已經失去了投機的機會。而且住宅出租的價格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費、暖氣費用等支出，目前購買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時間內收回成本?！　⊥顿Y回報率是一個寫字樓投資的關鍵數據點，也是是大多數投資者投資寫字樓所要達到的首要目的。比較投資方案的唯一依據，就是投資回報率。計算投資回報率有兩個簡單的公式，第一個公式是：投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看，高租金、低售價是投資的**佳方案。另一個根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產購買價”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項目尚具**空間?！　?、寫字樓投資選好地段是關鍵　　地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，可以說是寫字樓投資過程中要注意的首要問題。交通、人流、商貿以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點，投資回報也較高?！　?、投資寫字樓要看準區(qū)位位置　　投資寫字樓一定要認準中心，這個中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是貿易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間?！　?、投資寫字樓要選擇地標式建筑　　由于地標性的建筑**空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標式建筑。寫字樓發(fā)展至今，已經不僅僅是作為辦公用的場所，同時還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實力。與商業(yè)類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認可度較差，那**空間自然不會很高。在選擇寫字樓時，投資者要將這一因素考慮進入?！　?、投資寫字樓要注重使用率　　雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項中并不是主流，但是隨著這種意識的不斷提升，能否在享受到同等品質的同時，將運營成本降到**低，將是未來寫字樓競爭的因素。苗業(yè)內人士表示，寫字樓的運營成本相對于住宅來說還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運營費用，那么對企業(yè)來說，也將是一項支出的節(jié)省。不過對于這一點，需要寫字樓真正投入使用之后才能體現出來?！　?、寫字樓投資硬件配套很重要　　從某些角度來說，硬件配套對于寫字樓的品質來說尤其重要，也是寫字樓投資所要考慮的必要因素。寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數量、停車位數量等。良好的硬件設施不僅能夠**大程度滿足企業(yè)辦公的需要，也給在這里工作的人們帶來了便利。像車位不足就是很多寫字樓亟待解決的問題，只有這一問題得到解決，寫字樓的價值才能得到體現。　　7、寫字樓投資要挑選適合的物業(yè)　　商用物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平，所以進行寫字樓投資時，選擇好的物業(yè)是決定寫字樓是否**的條件之一。專業(yè)管理辦公樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內部環(huán)境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應考慮的?！　懽謽峭顿Y注意要點一：購買不能“貪大求全”　　寫字樓憑借高度搶占市場眼球、以樓頂停機坪的設計來賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來體現設計的獨到……然而，在專業(yè)的建筑設計者看來，寫字樓頂的停機坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應對火災或者其他特殊情況的時候，而大廳的高度，完全就是寫字樓以及寫字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購買寫字樓，要重點考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要?！　懽謽峭顿Y注意要點二：布局設計很重要　　業(yè)內人士指出，寫字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場，在寫字樓的大門口，**好有一定數量的臨時停車位。同時還要有便利的公共交通資源，而在寫字樓大廳門口**好像酒店一樣，有供出租車以及私家車臨時?？康耐ǖ?。而當下市場，由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起，寫字樓從空間上出現了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫字樓為例，產品提供兩面采光、空氣對流、林木環(huán)繞的辦公空間。獨特連廊、陽臺設計，讓客戶收獲了額外空間。　　寫字樓投資注意要點三：外墻、配置要注意　　電梯，是寫字樓的運載系統(tǒng)，車庫，是寫字樓的容納系統(tǒng)，而新鮮空氣，是寫字樓的循環(huán)系統(tǒng)。而這三大問題，都能通過相應的技術問題解決，主要看開發(fā)商是通過哪些方式解決，能達到何種效果。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能；人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等；層高和過道這些都是寫字樓投資指南中的重要注意事項。

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