??商品房?jī)r(jià)格確定有哪幾種情況？有哪些因素會(huì)影響到房?jī)r(jià)？

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• 153****0010

  1、宏觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市地價(jià)的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費(fèi)額度等決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的平均絕對(duì)水平。供求關(guān)系。
  供不應(yīng)求時(shí)，拉動(dòng)成本上漲，利潤(rùn)水平也會(huì)增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)；供過(guò)于求時(shí)，地價(jià)會(huì)下滑，有產(chǎn)稅費(fèi)、資 金成本也會(huì)下降，利潤(rùn)空間被壓至**小，房?jī)r(jià)下跌，跌至成 本加**低利潤(rùn)水平。
  城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
  。這是成本因素及供求關(guān)系的衍生因素。城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，會(huì)加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購(gòu)買力，促使房 價(jià)上漲。人地關(guān)系。人地關(guān)系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對(duì)比關(guān)系，特別指現(xiàn)實(shí)或潛在可用于商品房建設(shè)的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關(guān)系。
  人多地少，則存在現(xiàn)實(shí)的或潛在的供不應(yīng)求的局面，會(huì)使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價(jià)就不會(huì) 太高，房?jī)r(jià)也會(huì)便宜些。
  變化趨勢(shì)
  。上述各項(xiàng)因素的未來(lái)變化趨勢(shì)，影響開(kāi)發(fā)商的定價(jià)水平和購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇。當(dāng)某種決定記價(jià)上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢(shì)為大多數(shù)發(fā)商、購(gòu)房者公認(rèn)的時(shí)候， 就會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響。
  2、微觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市各處房?jī)r(jià)的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，如位置差異導(dǎo)致地價(jià)差異，進(jìn)而導(dǎo)致記價(jià)更 大的差異；設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，建安費(fèi)及裝修費(fèi)就不同， 房?jī)r(jià)自然也會(huì)有相應(yīng)的差別。
  位置
  。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價(jià)格水平的**重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長(zhǎng)期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購(gòu) 房者對(duì)好位置需求熱情高，開(kāi)發(fā)高有機(jī)會(huì)提高利潤(rùn)水平，由此導(dǎo)致好位置房?jī)r(jià)高出差位置房?jī)r(jià)幾倍乃至十幾倍。
  規(guī)劃設(shè)計(jì)水平與裝修標(biāo)準(zhǔn)。
  小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購(gòu)房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎(chǔ)， 自然會(huì)使房?jī)r(jià)提高。
  此外，小區(qū)與住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與未來(lái)小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標(biāo)準(zhǔn)高價(jià)位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護(hù)小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，因而促 使房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護(hù)，房?jī)r(jià)也難以進(jìn)一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
  住宅平面格局。
  內(nèi)部功能設(shè)置、面積分配都會(huì)直接影響 房?jī)r(jià)。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購(gòu)房者要求，設(shè)置齊 全、合理，面積分配適當(dāng)，購(gòu)房者在價(jià)格上就人寬容一些， 開(kāi)發(fā)商則有機(jī)會(huì)提高價(jià)格。在以建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分?jǐn)偟墓妹娣e少，即使開(kāi)發(fā)商適當(dāng)提高 房?jī)r(jià)，購(gòu)房者也會(huì)樂(lè)意接受。
  配套設(shè)施。
  包括小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設(shè)施。配套設(shè)施齊全，房?jī)r(jià)就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施尤顯重要。住宅內(nèi)適當(dāng)配 置高級(jí)設(shè)施，如 24 小時(shí)熱水供應(yīng)、消防報(bào)警、高級(jí)電梯、防 盜對(duì)講、衛(wèi)星天線入戶等設(shè)施，提高的價(jià)格要比追加的投資 多得多。交付使用時(shí)間，已使用時(shí)間及剩余使用年限。
  以新建的、即購(gòu)即住的住宅房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，尚未交付使用的期房及已使用 過(guò)的存量房，價(jià)格都要打折扣。期房房?jī)r(jià)要考慮提前會(huì)款的利息的因素和能否按時(shí)按質(zhì)交付使用的風(fēng)險(xiǎn)因素。

  查看全文↓ 2019-05-12 17:07:39
• 158****6810

  房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說(shuō)，是這些因素交互影響匯聚而成的。 要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)： 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不盡相同的。
  

  查看全文↓ 2019-05-12 17:07:36
• 158****9065

  房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要有以下幾個(gè)方面：
  房地產(chǎn)自身的價(jià)值。引用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由其的價(jià)值決定，是由凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的勞動(dòng)決定
  供求關(guān)系的影響。商品的價(jià)格由商品的價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響。供給大于需求，生產(chǎn)過(guò)剩，商家為了促進(jìn)銷售，會(huì)降低出差來(lái)拉動(dòng)需求。供給小于需求的時(shí)候，供不應(yīng)求，會(huì)出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。消費(fèi)者愿意以較高的價(jià)格獲得商品，這時(shí)商品的價(jià)格會(huì)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較大，會(huì)出現(xiàn)哄搶的情況，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上漲；反之，若房地產(chǎn)市場(chǎng)房子擠壓過(guò)多，開(kāi)發(fā)商為了盡快銷售出去會(huì)降價(jià)銷售，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。
  受政府政策的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生影響。適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，政府會(huì)采取相應(yīng)的政府宏觀干預(yù)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格過(guò)高，政府采取限貸限購(gòu)策略，抑制需求，使房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)。

  查看全文↓ 2019-05-12 17:07:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格確定有哪幾種情況
  答

  一般來(lái)說(shuō)，商品房買賣有三種計(jì)價(jià)方式，分別為：按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按套（單元）計(jì)價(jià)。按建筑面積計(jì)價(jià)，是一種傳統(tǒng)的單價(jià)計(jì)價(jià)方式，常見(jiàn)于新建商品房買賣中，商品房產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)面積也是以建筑面積形式來(lái)體現(xiàn)的。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是近年來(lái)出現(xiàn)的一種單價(jià)計(jì)價(jià)方式，它撇開(kāi)了公攤面積的影響，能有效減少購(gòu)房面積的糾紛，受到購(gòu)房者的歡迎。按套（單元）計(jì)價(jià)，屬于傳統(tǒng)的總價(jià)計(jì)價(jià)方式，在別墅買賣中常常用到，二手房買賣也較為常見(jiàn)。

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• 問(wèn) ??商品房?jī)r(jià)格確定有哪幾種情況？如何確定？
  答

  房屋銷售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價(jià)格的變動(dòng)情況。房屋銷售價(jià)格指數(shù)的優(yōu)點(diǎn)是“同質(zhì)可比”，這種方法反映的是排除房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷售結(jié)構(gòu)因素影響之后，由于供求關(guān)系及成本波動(dòng)等因素帶來(lái)的價(jià)格變動(dòng)。一般情況下，開(kāi)發(fā)商在前期備案時(shí)會(huì)有一個(gè)預(yù)估價(jià)格，后期開(kāi)發(fā)商在銷售的過(guò)程中可以根據(jù)市場(chǎng)適當(dāng)調(diào)整售價(jià)，但那有一個(gè)限度和期限。

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• 問(wèn) ??商品房?jī)r(jià)格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有3方面：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過(guò)，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有哪些因素？
  答

  其實(shí)構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格的因素很多，主要包括以下幾個(gè)方面：1、地段：一個(gè)好的位置決定了開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到**終商品房銷售價(jià)格。2、配套：**具典型的就是“學(xué)區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房?jī)r(jià)格會(huì)上漲很多。3、環(huán)境：一個(gè)樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房?jī)r(jià)格的決定因素。4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購(gòu)房者的決策選擇。5、物業(yè)：一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是決定房?jī)r(jià)的軟實(shí)力，這一點(diǎn)在二手房交易中占的比例更大。6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場(chǎng)上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些房屋價(jià)格便宜，但不能按揭，目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確的政策引導(dǎo)，短時(shí)間也許不會(huì)拆除，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)大于房?jī)r(jià)的優(yōu)惠是必然的。7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會(huì)比小戶型均價(jià)略低。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格的高低受哪些因素影響？
  答

  土地成本、供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)政策、法律環(huán)境。

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