??新房出售幾年可以過戶?二手房買賣注意事項(xiàng)?

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• 136****4832

  新房只要有房產(chǎn)證就可以過戶的，但拆遷安置房、福利費(fèi)必須是拿到房產(chǎn)證5年后方可過戶，對(duì)于房屋過戶，如果當(dāng)?shù)貨]有限售政策，沒有年限要求。房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，去當(dāng)?shù)胤抗芫址康禺a(chǎn)交易中心過戶就可以。
  
  唯一普通住宅房產(chǎn)的，房產(chǎn)證滿五年過戶，能免營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，不是唯一住宅的，滿二年過戶，免營業(yè)稅。營業(yè)稅一般是交易額的5.6%，個(gè)人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）。

  查看全文↓ 2019-05-06 20:48:18
• 147****4337

  二手房延遲過戶的風(fēng)險(xiǎn)：
  一、一房二賣
  由于從買房到等待過戶的過程中會(huì)有很長一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時(shí)，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔(dān)違約的責(zé)任。
  二、違約風(fēng)險(xiǎn)
  延遲過戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房價(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房價(jià)上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房價(jià)的漲幅，那損失非常大。房價(jià)下跌過多，買家也會(huì)有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。
  三、賣家用房子抵押貸款
  在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟(jì)問題，不排除他會(huì)拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時(shí)間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。
  四、房屋被查封
  在等待過戶的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
  五、產(chǎn)權(quán)人死亡
  買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。
  因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過戶時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對(duì)雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過戶，一定要找一個(gè)第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。
  

  查看全文↓ 2019-05-06 20:48:09
• 135****0577

  購買二手房過戶后隨時(shí)都可以進(jìn)行再次銷售，但是由于未滿五年，再次出售是需要交納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，而如果滿五年后則不需要交納營業(yè)稅和個(gè)稅。
  
  二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)
  
  1.購房者要弄清二手房首次購買的時(shí)間，以此了解房屋還可以使用多久，有利于了解片區(qū)未來的規(guī)劃。
  
  2.弄明白原房主出售房子的原因，如果是因?yàn)槿卞X或房子多確實(shí)想賣，那么這種房子可以買;如果是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題或房屋風(fēng)水不好甚至房屋內(nèi)有人去世而出售房屋，這種房子則不能買，即將拆遷或違反市政規(guī)劃的房屋也不能買。
  
  3.清點(diǎn)原房主附贈(zèng)的所有物品，交易時(shí)這些物品的費(fèi)用應(yīng)該都算在房價(jià)里，有了這些東西二手房翻新時(shí)也會(huì)省下不少錢。
  
  4.檢查二手房的室內(nèi)設(shè)施，比如墻壁是否有裂縫、頂部是否滲水等，房屋有沒裂縫要重點(diǎn)查看，包括頂部和墻面。除了查看房屋自身有沒裂縫，還要查看水箱、上下水管道、衛(wèi)生間潔具等，這些物品通通都要檢查是否壞掉。
  
  5.接下來檢查門窗情況，窗戶是否能完全關(guān)上，關(guān)上隔音效果怎么樣，窗臺(tái)有沒有水漬，門窗上的油漆是不是完好，門插是不是完好，總之屋內(nèi)所有的情況都是購房者和原房主談房價(jià)的基礎(chǔ)，東西好則價(jià)格高，如果東西有損壞需要購房者自己掏錢維修的，價(jià)格上自然有所降。
  
  6.二手房中如果有家具，購房者記得把所有家具移開，看看地面情況，有些房主會(huì)為了掩蓋房屋本神的問題用家具來遮掩地面。
  
  7.除了房屋自身，購房者還要問清原房主有關(guān)水電、燃?xì)?、電話、網(wǎng)絡(luò)、電視等的費(fèi)用，以防止承擔(dān)自己不該承擔(dān)的費(fèi)用。決定購買前要查看原房主是否具有該套房屋所有的產(chǎn)權(quán)憑證，防止過戶后出現(xiàn)糾紛。

  查看全文↓ 2019-05-06 20:48:02
• 158****2291

  目前，政策利好，二手房交易市場也十分火爆，二手房成交量增高。但隨著成交量的增多，出現(xiàn)了很多二手房糾紛，其中的問題主要出在過戶的過程中。有的購房者因?yàn)榈貌坏酵暾a(chǎn)權(quán)，與賣方發(fā)生糾紛；有的賣方?jīng)]有補(bǔ)齊所有費(fèi)用甚至是將抵押中的房屋進(jìn)行買賣，與購房者發(fā)生了糾紛。在眾多糾紛案例中，過戶問題成了重點(diǎn)，到底購房者該注意哪些問題，才能有效的避免各種糾紛甚至是欺騙呢？請(qǐng)看下文二手房過戶九大注意事項(xiàng)。
  
  1、查房屋產(chǎn)權(quán)情況，過戶需共有人簽字。
  
  因?yàn)榉慨a(chǎn)可以有多個(gè)共有人，所以，二手房房產(chǎn)證上可能有好幾個(gè)人的名字，購房者在辦理過戶或簽訂二手房買賣合同的時(shí)候，需要讓其他工人到場簽字。房屋共有形式有多種，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有等等。若在簽訂二手房買賣合同或者過戶的時(shí)候，只有部分共有人簽字授權(quán)，這種情況下的買賣通常被視為無效，所有購房者應(yīng)該多做注意。
  
  2、房屋證件齊全，房產(chǎn)證必不可少。
  
  證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，這也是證明買房權(quán)利的惟一憑證。如果買沒有房產(chǎn)證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，沒辦法確保購房者的權(quán)益受到保障。所以，當(dāng)進(jìn)行二手房買賣的時(shí)候，房產(chǎn)證的查驗(yàn)是必須的。
  
  3、查驗(yàn)租賃情況。
  
  俗話說“買賣不破租賃”，這句話在房產(chǎn)交易過程中同樣有用。在辦理二手房過戶的時(shí)候，如果該房屋還處于租賃狀態(tài)，是不能夠被允許的。在我國，房屋買賣合同不能對(duì)抗先前成立的租賃合同，無論您是通過中介買房還是自由交易，都應(yīng)該提前看好房屋物質(zhì)情況，避免因租賃情況影響過戶，甚至產(chǎn)生糾紛。
  
  二手房過戶累人又雷人 買房九項(xiàng)不怕“巷子”深
  
  4、看土地使用性質(zhì)，查詢土地使用年限。
  
  土地使用性質(zhì)分為劃撥、出讓兩種。劃撥的土地是無償使用的，但是政府可以無償收回，買這種二手房風(fēng)險(xiǎn)大，一旦政府收回土地，購房者無補(bǔ)貼；出讓的土地已經(jīng)交了土地出讓金，在使用年限內(nèi)，購房者可以有完整的權(quán)利，對(duì)購房者來說也是一種法律保障。我國房屋所占用的土地使用年限有限，二手房已經(jīng)投入使用多年，您在買房過戶前看好房屋土地使用年限，看好房屋是否符合您的住房需求，算一下這筆錢花的是否合算。
  
  5、是否有市政規(guī)劃。
  
  在市政規(guī)劃中，該房屋可能面臨拆遷風(fēng)險(xiǎn)，或房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  
  6、房屋是否合法。
  
  對(duì)于房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等福利房，它們的轉(zhuǎn)讓是有限制的。因?yàn)楦＠康耐恋匦再|(zhì)、房屋所有權(quán)在一定范圍上有國家規(guī)定，購房者購買時(shí)，要看好房屋是否可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)買賣。
  
  7、單位房是否獲得范圍買賣允許。
  
  單位房屋出售分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)兩種，但是正常情況下的單位房土地性質(zhì)是劃撥的，如果要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，購房者需要讓賣方交全土地使用費(fèi)；另外，單位房屬性特殊，在轉(zhuǎn)讓單位房的時(shí)候，單位擁有優(yōu)先購房權(quán)。所以，購房者在辦理過戶之前，要讓對(duì)方繳納土地使用費(fèi)，并取得單位放棄“優(yōu)先購買權(quán)”的證明。
  
  8、是否拖欠物管費(fèi)。
  
  很多老舊二手房存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情況。購房者在過戶之前應(yīng)該咨詢房屋的電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)情況，若賣方已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，購房者卻不知情，買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  
  9、合同細(xì)節(jié)規(guī)定清楚。
  
  如：合同主體、交易方式、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  
  二手房買賣過程雖然簡單，但是過戶需要注意的問題卻不少。二手房過戶保障購房者利益，但過戶后的任何問題都必須有個(gè)人承擔(dān)，所以，在過戶之前，一定要將所有問題看好、解決好。

  查看全文↓ 2019-05-06 20:47:56

相關(guān)問題

• 問 ??新房出售幾年可以過戶?買賣注意事項(xiàng)?
  答

  　新房只要有房產(chǎn)證就可以過戶的，但拆遷安置房必須是拿到房產(chǎn)證5年后方可過戶，具體手續(xù)如下：　　一、房產(chǎn)過戶準(zhǔn)備資料　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表；　　(2)申請(qǐng)人身份證明；　　賣方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及復(fù)印件一份?！　≠I方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份、戶口本及復(fù)印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。　　(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;　　(4)有關(guān)行政機(jī)關(guān)行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證，應(yīng)提交公證房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈(zèng)與書，或經(jīng)公證房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書；　　(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件；　　(6)人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;　　(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件;　　(8)行政劃撥、減免地價(jià)的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價(jià)款證明;　　(9)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，付清地價(jià)款證明;　　(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);　　(11)拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議書;　　(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;　　(13)收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;　　(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，　　應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;　　(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件?！　《?、房產(chǎn)過戶流程　　1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)?！　?、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣?！　?、房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右?！　?、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

  全部4個(gè)回答>
• 問 轉(zhuǎn)讓二手房注意事項(xiàng)怎樣? 二手房買賣注意事項(xiàng)
  答

  房子情況：首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費(fèi)一般會(huì)高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。如果是頂層的房子，要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒有漏水后修補(bǔ)過的痕跡，一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報(bào)……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過關(guān)，這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個(gè)小區(qū)不是市政水。房子的質(zhì)量，這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來的話，要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個(gè)電視機(jī)都能聽到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進(jìn)人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……

  全部3個(gè)回答>
• 問 二手房買賣注意事項(xiàng)
  答

  二手房買賣的注意事項(xiàng)：①需要核實(shí)賣家的身份，主要是查看一下賣家是不是這套房子真正的所有權(quán)人，我們可以查看一下房屋的所有權(quán)證或者是土地證，另外也可以查看一下賣家的身份證，要看一下這些證件的信息是否是一致的。除此之外，我們還要看一下賣家是否是無民事行為能力人，如果對(duì)方是無民事行為能力人，那么即便房產(chǎn)證上有他的名字，在簽訂合同之后，這個(gè)也是屬于無效合同。②注意房子是否是違章房屋或者是待拆遷的房屋，在購買二手房的時(shí)候，要注意一下這套房子是否是違建的，防止出現(xiàn)錢財(cái)兩空的現(xiàn)象。另外還要看一下這套房子是不是待拆遷的房子，如果是待拆遷房屋，那么后續(xù)很有可能會(huì)因?yàn)椴疬w而引發(fā)出糾紛。③要注意一下土地的使用年限，如果使用年限是70年，那么就是普通的商品住宅房。但有些可能只有20年或者是30年，所以在買房時(shí)要核實(shí)一下。

• 問 二手房買賣注意事項(xiàng)
  答

  二手房買賣注意事項(xiàng)：①需要核實(shí)賣家的身份，主要是查看一下賣家是不是這套房子真正的所有權(quán)人，我們可以查看一下房屋的所有權(quán)證或者是土地證，另外也可以查看一下賣家的身份證，要看一下這些證件的信息是否是一致的。除此之外，我們還要看一下賣家是否是無民事行為能力人，如果對(duì)方是無民事行為能力人，那么即便房產(chǎn)證上有他的名字，在簽訂合同之后，這個(gè)也是屬于無效合同。②注意房子是否是違章房屋或者是待拆遷的房屋，在購買二手房的時(shí)候，要注意一下這套房子是否是違建的，防止出現(xiàn)錢財(cái)兩空的現(xiàn)象。另外還要看一下這套房子是不是待拆遷的房子，如果是待拆遷房屋，那么后續(xù)很有可能會(huì)因?yàn)椴疬w而引發(fā)出糾紛。③要注意一下土地的使用年限，如果使用年限是70年，那么就是普通的商品住宅房。但有些可能只有20年或者是30年，所以在買房時(shí)要核實(shí)一下。

• 問 二手房買賣注意事項(xiàng)
  答

  二手房買賣注意事項(xiàng)主要集中在付款的方式和交房的時(shí)間上，現(xiàn)在人們購買房子的大多數(shù)采用的都是按揭貸款，在和房東簽署購房協(xié)議之前，先要檢查一下房東的個(gè)人資質(zhì)是否齊全，房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，因?yàn)橛行┒址坎⒉皇欠繓|本人的房子，可能會(huì)遇到二手房東，把別人的房子當(dāng)做自己的房子出售，如果沒有調(diào)查清楚的話，很容易會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛。在付款方式上，如果選擇按揭貸款的話，要在合同當(dāng)中標(biāo)明，并且在簽署合同之前先要到當(dāng)?shù)氐馁J款銀行了解一下操作的流程和需要提交的資料，以及自己是否符合貸款申請(qǐng)的條件，大多數(shù)二手房的貸款額度在評(píng)估額的7成左右，需要準(zhǔn)備剩余的房款作為首付款。交房的時(shí)間也要簽署在合同當(dāng)中，并且要標(biāo)明交房時(shí)還有哪些物品是要一一轉(zhuǎn)交給購房者的，需要列出名單。