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??期房如何買(mǎi)賣(mài)？轉(zhuǎn)讓需要什么手續(xù)？

134****3281 | 2019-04-28 18:54:35

已有5個(gè)回答

  • 152****1270

    近來(lái)隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，熱心網(wǎng)友的提問(wèn)也是越來(lái)越多樣化，比如這周就有網(wǎng)友提問(wèn)，B先生在去年買(mǎi)了一套期房，隨著今年房?jī)r(jià)走高，該地區(qū)的房產(chǎn)增值了不少，因此B先生動(dòng)了賣(mài)房的念頭，但由于是期房，B先生對(duì)于期房買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題不是很了解，所以就想讓房貸君解答一下關(guān)于期房買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題。
    　　
    購(gòu)買(mǎi)的期房可以賣(mài)出或轉(zhuǎn)讓嗎？
    　　由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的特殊性，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?六)、未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及期房。
    　　《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定。
    　　不過(guò)，從目前的實(shí)踐來(lái)看，期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。
    　　
    期房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的條件
    　　雖然各地規(guī)定不一樣但是期房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)一般都需要滿足下列條件：
    　　1、只要房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權(quán)限，就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買(mǎi)賣(mài)的情況以書(shū)面形式通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。如果房款沒(méi)有結(jié)清，還有余額尚未繳納清楚的，購(gòu)房者是不可以擅自出售已購(gòu)的期房的，因?yàn)殚_(kāi)放商還有這所房屋的一部分主權(quán)，所以要先與開(kāi)放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
    　　2、所購(gòu)的的房屋可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)以后，雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書(shū)面合同，將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)，一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了。
    　　3、只要期房的戶(hù)主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來(lái)，被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購(gòu)買(mǎi)行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上，不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶(hù)主變動(dòng)了一下，其他的沒(méi)有變化。
    　　4、期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束，所以?xún)r(jià)位是不受限制的自由定價(jià)，轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位，然后就已定下的價(jià)位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。
    　　
    3
    在此以北京市的相關(guān)為具體實(shí)例，為大家介紹一下如何辦理期房轉(zhuǎn)讓手續(xù):
    　　《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)期房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題作出了明確規(guī)定。該《辦法》第四十四條規(guī)定，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
    　　1、未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意；
    　　2、已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
    　　從法律的角度分析上述規(guī)定可以看出，期房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)穷A(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)本┦械摹掇k法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。

    查看全文↓ 2019-04-28 18:55:33
  • 145****1146

    一、購(gòu)買(mǎi)的期房可以賣(mài)出或轉(zhuǎn)讓嗎？

    由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的特殊性，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?六)、未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及期房。

    《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定。

    不過(guò)，從目前的實(shí)踐來(lái)看，期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。

    二、期房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的條件

    雖然各地規(guī)定不一樣但是期房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)一般都需要滿足下列條件：

    1、只要房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權(quán)限，就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買(mǎi)賣(mài)的情況以書(shū)面形式通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。如果房款沒(méi)有結(jié)清，還有余額尚未繳納清楚的，購(gòu)房者是不可以擅自出售已購(gòu)的期房的，因?yàn)殚_(kāi)放商還有這所房屋的一部分主權(quán)，所以要先與開(kāi)放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

    2、所購(gòu)的的房屋可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)以后，雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書(shū)面合同，將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)，一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了。

    3、只要期房的戶(hù)主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來(lái)，被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購(gòu)買(mǎi)行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上，不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶(hù)主變動(dòng)了一下，其他的沒(méi)有變化。

    4、期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束，所以?xún)r(jià)位是不受限制的自由定價(jià)，轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位，然后就已定下的價(jià)位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

    三、在此以北京市的相關(guān)為具體實(shí)例，為大家介紹一下如何辦理期房轉(zhuǎn)讓手續(xù):

    《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)期房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題作出了明確規(guī)定。該《辦法》第四十四條規(guī)定，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

    1、未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意；

    2、已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。

    從法律的角度分析上述規(guī)定可以看出，期房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)穷A(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)本┦械摹掇k法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。

    查看全文↓ 2019-04-28 18:55:27
  • 134****2239

    買(mǎi)了期房能轉(zhuǎn)讓嗎？

    根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房屋是不能進(jìn)行出售的。但這里所講的未取得權(quán)屬證書(shū)指的是已經(jīng)交付竣工使用的房屋，并沒(méi)有直接涉及到期房。因此，只要買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行了預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

    期房轉(zhuǎn)讓都有哪些類(lèi)型？

    除了上述**常規(guī)的期房轉(zhuǎn)讓方式之外，還有以下操作方式可幫助轉(zhuǎn)讓人進(jìn)行房屋交易。

    第一種：訂購(gòu)單轉(zhuǎn)讓

    一般是轉(zhuǎn)讓人用少量資金將房子先訂購(gòu)，然后把房子在中介公司掛牌，表明要將其訂購(gòu)該房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂協(xié)議書(shū)，然后一起前往開(kāi)發(fā)商處將訂購(gòu)單的購(gòu)買(mǎi)方名字進(jìn)行更改，待開(kāi)發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會(huì)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給上家。

    第二種：辦理進(jìn)退戶(hù)手續(xù)

    轉(zhuǎn)讓人先支付一筆**款，與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，將房屋在中介公司掛牌。轉(zhuǎn)讓人和下家簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書(shū)后，由轉(zhuǎn)讓人與開(kāi)發(fā)商簽訂解除合同的退戶(hù)同意書(shū)，并前往交易辦理退戶(hù)手續(xù)。然后，下家與開(kāi)發(fā)商簽訂新的合同，送往交易備案登記，后下家將轉(zhuǎn)讓價(jià)款交付給轉(zhuǎn)讓人。

    第三種：產(chǎn)權(quán)證辦好再交易

    轉(zhuǎn)讓人與下家簽訂出售協(xié)議書(shū)，等房屋先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)證辦出后雙方再進(jìn)行交易，走正常的二手房交易流程。需要注意，為了避免出現(xiàn)問(wèn)題，雙方的協(xié)議書(shū)需經(jīng)公證處公證。

    期房轉(zhuǎn)讓的步驟有哪些？

    步驟一：簽訂預(yù)售合同

    期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記。

    步驟二：書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商

    轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)該當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意；已付清總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人需要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，取得開(kāi)發(fā)商的同意。

    步驟三：轉(zhuǎn)讓合同與登記

    轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后進(jìn)行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。

    期房轉(zhuǎn)讓時(shí)有發(fā)生，其中有些人是由于購(gòu)房后遇到突發(fā)情況急需用錢(qián)，才不得已將購(gòu)買(mǎi)的期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥行┤藙t是以賺取差價(jià)牟利為目的購(gòu)買(mǎi)期房。不論何種原因，如果你想轉(zhuǎn)讓期房，上面的知識(shí)一定能幫助你。

    查看全文↓ 2019-04-28 18:55:13
  • 146****6222

    有購(gòu)房者向小編咨詢(xún)到，他夠買(mǎi)了期房辦了按揭，還沒(méi)交房，但是手頭有些緊，想要轉(zhuǎn)讓?zhuān)懿荒苻D(zhuǎn)讓?zhuān)啃枰獫M足哪些條件？具體流程是怎樣的？下面，小編將為大家分享相關(guān)的知識(shí)。



    房轉(zhuǎn)讓的條件

    在這里，小編先來(lái)科普一下，期房與現(xiàn)房的區(qū)別有哪些？

    現(xiàn)房是指竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，期房是指未經(jīng)竣工驗(yàn)收取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房。

    相比現(xiàn)房，期房轉(zhuǎn)賣(mài)相對(duì)比較麻煩，與普通的二手房交易不同，期房的轉(zhuǎn)賣(mài)需完成期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售賣(mài)方將其所預(yù)購(gòu)的商品房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)房的法律行為。

    接下來(lái)，讓我們一起看看期房轉(zhuǎn)讓的條件：

    1、房屋尚處在期房階段

    也就是滿足上面提到的期房的概念，期房尚不能以二手房過(guò)戶(hù)的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

    2、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件。

    預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓必須在賣(mài)方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了商品房預(yù)售合同后，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。目前，國(guó)務(wù)院與相關(guān)法律沒(méi)有明確禁止購(gòu)買(mǎi)的期房再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)詮哪壳暗膶?shí)踐來(lái)看,期房是可以轉(zhuǎn)讓的。

    3、征得開(kāi)發(fā)商同意。

    賣(mài)方在進(jìn)行期房交易前，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在賣(mài)方與買(mǎi)方簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》上加蓋公章的形式，表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

    查看全文↓ 2019-04-28 18:55:05
  • 156****7613

    1、預(yù)售商品房的購(gòu)房者如果尚未支付全部購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)先征得開(kāi)發(fā)商的同意方能同受讓方簽訂新的買(mǎi)賣(mài)合同。如果已支付完全部購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)將房屋再轉(zhuǎn)讓的情況通知開(kāi)發(fā)商。并且通過(guò)開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理商品房預(yù)售合同的買(mǎi)受人的變更，或辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)。
    2、如果不能辦理買(mǎi)受人的變更或者轉(zhuǎn)讓合同登記備案，或者房屋所有權(quán)證很快就能取得，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以約定在出賣(mài)方取得房屋所有權(quán)證后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但由于此種方式有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議請(qǐng)律師起草相關(guān)合同條款。
    3、如果出讓方在購(gòu)房時(shí)辦了按揭貸款手續(xù)，受讓方也需要辦理按揭貸款，雙方應(yīng)到原貸款銀行征詢(xún)能否辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，如果能辦理轉(zhuǎn)按揭，雙方可按銀行規(guī)定直接辦理；如不能辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，出讓方應(yīng)當(dāng)先還清銀行按揭貸款，再辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    查看全文↓ 2019-04-28 18:54:58

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