??二手小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購買小產(chǎn)權(quán)房會有什么風險嗎？

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• 133****8458

  小產(chǎn)權(quán)房購買風險較大，價格便宜，衡量風險后再下決定。
  
  1.法律風險
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房。因此法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，也就無法維護購房者的權(quán)益。
  
  此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑也就非常有限了。
  
  2.政策風險
  
  對于在建小產(chǎn)權(quán)房，當購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  
  購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
  
  3.轉(zhuǎn)讓風險
  
  根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-17 20:27:57
• 156****2151

  一般小產(chǎn)權(quán)房分為這三類：一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設(shè)的房子；三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
  小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
  一、小產(chǎn)權(quán)房
  ①小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。
  ②個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。
  ③小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。
  ④購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
  二、大產(chǎn)權(quán)房
  ①大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。
  ②職工可以自由或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的。
  ③大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當?shù)?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。
  ④購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用。
  買小產(chǎn)權(quán)房的風險
  1、缺少“五證”
  如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受律的保護。
  2、拆遷難補償
  只要依辦理了審批手續(xù)，它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
  3、質(zhì)量難保證
  這些房屋價格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
  4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣
  由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
  5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
  小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當于沒有合的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無批復，這意味著你需要一次性付款買房。
  小產(chǎn)權(quán)房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。
  

  查看全文↓ 2019-04-17 20:27:47
• 151****3030

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風險有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。
  2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

  查看全文↓ 2019-04-17 20:27:28
• 154****4535

  1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
  2、標的。標的是合同當事人雙方權(quán)利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。
  3、房屋的價格及付款時間約定。
  4、交房期限。
  5、權(quán)利擔保。
  6、違約責任。
  7、合同雙方認為應當約定的其他事項。

  查看全文↓ 2019-04-17 20:27:23
• 158****7398

  
  1、什么是小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  2、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣，但是存在風險。根據(jù)《國務院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。小產(chǎn)權(quán)房是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時會被強制拆除。
  1、根據(jù)建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  2、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
  3、購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
  4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。
  以上就是對“小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎，購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意哪些問題”的一些介紹。購房時，不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾，買房前，須查驗房出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗商品房項目的建設(shè)手續(xù)，城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，決定買房時，須審慎簽訂商品房買賣合同，在購買小產(chǎn)權(quán)房時，要了解可能存在的風險，必要時可以咨詢專業(yè)的律師，根據(jù)他們豐富的經(jīng)驗，提供有效的幫助，防止利益受到損害。

  查看全文↓ 2019-04-17 20:27:18

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• 問 ??二手小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購買小產(chǎn)權(quán)房會有什么危害嗎？
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• 問 ??二手小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？會有什么風險？
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  小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護：小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證小產(chǎn)權(quán)房購買風險一、法律風險　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護?！　⊥瑫r，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障?！　∮捎卩l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

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• 問 ??二手小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?購買二手小產(chǎn)權(quán)房會有什么危害呢?
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  一般小產(chǎn)權(quán)房分為這三類：一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設(shè)的房子；三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別一、小產(chǎn)權(quán)房①小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。②個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。③小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。④購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。二、大產(chǎn)權(quán)房①大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。②職工可以自由或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的。③大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當?shù)?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。④購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用。買小產(chǎn)權(quán)房的風險1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受律的保護。2、拆遷難補償只要依辦理了審批手續(xù)，它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。3、質(zhì)量難保證這些房屋價格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當于沒有合的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無批復，這意味著你需要一次性付款買房。小產(chǎn)權(quán)房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房能過戶嗎?購買小產(chǎn)權(quán)房會有風險嗎？
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  小產(chǎn)權(quán)房屋國家三令五申，禁止買賣，任何買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為都是無效行為。作為買受方，如果想要該房屋，可以不辦理過戶手續(xù)，直接使用，占有該房屋就可以了，如果不想要該房屋，可以要求確認合同無效，返還購房款。小產(chǎn)權(quán)房的問題：1、小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，流通受到限制。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，不可對外銷售，沒有法律上的保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對外的流通有所限制。2、小產(chǎn)權(quán)房拆遷后補償困難。小產(chǎn)權(quán)房多是違章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不會得到國家給予的拆遷安置補償。3、小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒有辦法保證，通常房屋的質(zhì)量監(jiān)管是不到位的，存在偷工減料現(xiàn)象，因為也有安全上的隱患。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風險？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房的概念小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。二、小產(chǎn)權(quán)房的分類1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3、在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國家法律保護；而商品房是經(jīng)國家批準建設(shè)的，買賣受國家法律保護。2、小產(chǎn)權(quán)房國家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證、契稅證。3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。4、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風險1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般無效小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認定其無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。2、小產(chǎn)權(quán)房無法辦理兩證2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當于對小產(chǎn)權(quán)房“無證”身份的再次宣判。3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房由于沒有房產(chǎn)證，不能進入正常的三級市場進行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。4、拆遷無法得到補償小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。5、房產(chǎn)無法抵押、貸款購買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。小產(chǎn)權(quán)房價格雖然便宜，但是購買時，風險比較大，如果想要購買小產(chǎn)權(quán)房，建議謹慎考慮。

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