怎樣投資房地產(chǎn)？現(xiàn)在買房合適嗎？

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• 158****1807

  1、個人房地產(chǎn)投資應(yīng)注意的風險
  
  由于房地產(chǎn)具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產(chǎn)投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產(chǎn)用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產(chǎn)，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產(chǎn)只有長線投資才能始終立于不敗之地;而短線投資房地產(chǎn)，有時會受到經(jīng)濟衰退的影響而導(dǎo)致全線崩潰。
  但根據(jù)風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。通常房產(chǎn)投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應(yīng)草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應(yīng)的投資策略。有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
  2、購置房產(chǎn)后如何進行投資操作
  投資者購置房產(chǎn)后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。
  投資房地產(chǎn)的注意事項:
  1、做好對自身資金實力和房地產(chǎn)市場的分析評估。
  房地產(chǎn)投資需要大量的資金,如果自身沒有足夠的資金,或者沒有一定的籌資能力,就不能投資房地產(chǎn)。
  第二,要當時的地產(chǎn)市場進行市場分析,避免盲目的投資。不論是什么行業(yè),價格都是由供求關(guān)系影響的,因此投資房地產(chǎn)還是要著眼于市場的供求關(guān)系,觀察市場需求和價格走勢,找準投資時機。
  2、選擇好房地產(chǎn)投資的品種。
  目前,可以供個人進行投資的房地產(chǎn)品種主要有商鋪、寫字樓、住宅等。
  一般情況下,地區(qū)經(jīng)濟快速增長時,投資商業(yè)地產(chǎn)會有比較好的回報。而投資住宅地產(chǎn)會比較安全,**穩(wěn)定。
  3、投資房地產(chǎn)要考慮全面。
  綜合考慮該項目開發(fā)商的實力、地點、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。
  4、考慮好如何進行投資操作。
  投資方房地產(chǎn)**常見的一種方式就是向開發(fā)商購買住房,進行裝飾后出售或者出租,以獲得利益。如何將房產(chǎn)出租出去,尋求合適的租戶,按時收取房租,就成為投資者關(guān)心的問題。

  查看全文↓ 2019-04-04 22:34:53
• 148****7329

  房地產(chǎn)投資分析方法－銷售比較法
  
  選購目標物業(yè)與市場可比物業(yè)的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業(yè)。同時，需要考慮物業(yè)的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭等。
  
  房地產(chǎn)投資分析方法－總租金乘數(shù)法
  
  公式：總租金乘數(shù)＝投資價值／第一年潛在租金收入
  
  投資者可將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
  
  房地產(chǎn)投資分析方法－直接資本化法
  
  公式：總資本化率＝第一年的營業(yè)凈收入／投資價值
  
  營業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營業(yè)費用后的實際收入。對于住宅來說，營業(yè)費用通常為中介費用。該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。
  
  房地產(chǎn)投資分析方法－稅前原始股本收益率法
  
  公式：原始股本收益率＝第一年稅前現(xiàn)金收入／初始投資 。
  
  初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對于大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-04 22:34:45
• 148****1279

  個人投資房地產(chǎn)有3種方式，第一自行開發(fā)，要求較高，關(guān)系，資金。第二買房等待**，以二三線城市的居住房為宜，投資時要注意地段，目前學區(qū)房是投資熱點。第三買房賺取租金，分為商業(yè)房，住房。商業(yè)房盡量選取地段較好的獨立門面房（商業(yè)區(qū)，或居民聚集區(qū)）；商場要選取整體地段好的，商業(yè)策劃合理，**好可以看到房地產(chǎn)商與知名品牌已簽訂的合作協(xié)議的，盡量不要選擇商場規(guī)劃不好，但承諾返租的，看似輕松，但事實上如果做兩年房地產(chǎn)商或運營商跑了，就慘了，死過商業(yè)的商場有忌諱，再做起來不容易；
  住房選取離商業(yè)區(qū)、學區(qū)近的，盡量選取小平米房，投資少，租金高。

  查看全文↓ 2019-04-04 22:34:37
• 154****0187

  一提到房價，相信很多人都會倒吸一口涼氣，漲的狠呀!本期【怎么投資理財】小編將為您詳細介紹房地產(chǎn)投資理財?shù)南嚓P(guān)問題，讓您清楚，對于怎么投資理財這個問題，除了股票、基金、黃金等之外，我們還有一些“非主流”的方式供您選擇。 其實，對于房地產(chǎn)究竟是屬于消費還是投資的爭論由來已久，根據(jù)小編的看法，在我國，房地產(chǎn)其實是兼具商品屬性和投資屬性的。首先，人的生活需求有衣、食、住、行。住是非常重要的基本需求之一，所以房地產(chǎn)應(yīng)該是具有商品屬性的。但同時，由于我國房地產(chǎn)開放，商品房大量建造以后，房地產(chǎn)價格是一天一個樣。小編看過一個故事，說一個人想買套房，本來已經(jīng)定好要買了，但由于銀行卡中的錢還沒轉(zhuǎn)過來，所以出去吃了個飯，下午等錢到了再付款，結(jié)果下午接過合同一看，整整比上午多了五萬塊。這故事真實性不得而知，但至少從一個方面說明了房地產(chǎn)投資的可行性。 房地產(chǎn)的作用有兩點:1.買房自己住，再便宜也只能用一套，再貴我們也需要買;2.現(xiàn)在買了房等到以后增值時再轉(zhuǎn)手出賣變現(xiàn)后賺取差價或一直留著租給別人用而賺取租金。一般來說，房子的價格都有上漲的趨勢，但是由于我國房價上漲的太過瘋狂，從**近國家宏觀調(diào)控和有些城市房價調(diào)整甚至下降來看，不太可能有只漲不跌的房子，關(guān)鍵要看買的時機和房子的戶型、位置、小區(qū)環(huán)境等因素。而且**近國家始終在調(diào)控房地產(chǎn)市場。隨著國家調(diào)整利率、收縮貸款等措施的出臺，投資房地產(chǎn)的風險變得越來越大，收益也越來越小。根據(jù)成本收益理論的話，很有可能是得不償失的。1997年的房地產(chǎn)泡沫破裂以及**近美國次級貸款風波導(dǎo)致美國房價下跌，都給我們敲響了警鐘。但從目前趨勢來看，一線城市的房價上漲勢頭基本得到遏制，二三線城市的房價大幅上揚，尤其是三線城市，所以投資者可以多了解下不同地區(qū)的房地產(chǎn)狀況再出手。 專家建議:在滿足自身居住要求的條件下，現(xiàn)階段千萬慎重通過貸款投資房地產(chǎn)?？紤]到房子變現(xiàn)能力弱，也要慎重一次性購買房地產(chǎn)。
  

  查看全文↓ 2019-04-04 22:34:33

相關(guān)問題

• 問 投資房產(chǎn)合適嗎? 現(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場合適嗎？
  答

  要投資房產(chǎn)，就要把握以下幾點：1、投資配套設(shè)施齊全的小區(qū)。從未來發(fā)展來看，所住小區(qū)里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設(shè)施齊全，會成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉(zhuǎn)手出售，也都十分容易。2、確定投資策略。有些房子易于出租，但是不會有太大的**潛力，而另一些房子恰好相反，因此，投資前對目標房子所在地段進行考察，考察內(nèi)容包括三個方面：一是了解目標房子所在地段未來的規(guī)劃；二是了解目標房子的**潛力；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。3、分散投資。盡管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調(diào)控帶來的風險，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%，雞蛋還是不能放進一個籃子里。目前金融產(chǎn)品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。4、兼顧短線和長線。房價不會只漲不跌，樓市普漲機會也不會一直出現(xiàn)。所以，要兼顧短線和長線的關(guān)系，優(yōu)化投資組合，在確保穩(wěn)定收益的前提下，抓住機會博短線，方能在樓市投資大潮中做到游刃有余。5、要學會侃價。這段時間，全國各地的樓盤優(yōu)惠、打折較厲害，優(yōu)惠、打折期間相對來說好侃價得多。對于消費者而言，有4次砍價機會，投資者一定要把握住，爭取用**低的價格買到房子：一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠；二是在買房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團購，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當然會讓利銷售；四是已經(jīng)買了房的買房人，你再帶一個客戶來買房子，一些開發(fā)商也會提供一些優(yōu)惠措施作為回報。6. 小戶型更適合投資。房子形態(tài)較多，有別墅、洋房、新房、二手房、商鋪，亂花漸欲迷人眼，究竟哪類房子**適合于投資？從戶型上來說，小戶型無論是長線還是短線投資，都比較適合。投資一手大戶型，較易出現(xiàn)空置風險，年代久遠、單價較高的二手房，建議不要投資。商鋪投資潛力大

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• 問 怎樣投資房地產(chǎn)
  答

  房地產(chǎn)即是固定不動產(chǎn)，是土地上的附著物，土地具有不可再生的作用，具有保值和**的特性，那么房產(chǎn)也就有保值和增值的特性，所以永遠有保值特性，但同時房產(chǎn)又是商品，是商品就需符合價值規(guī)律，會受供需關(guān)系影響等因素會有價格浮動，所以不動產(chǎn)的投資盡量選擇在經(jīng)濟低迷吃緊和市場價格低迷的狀態(tài)下選擇投資，還有諸如城市級別，地段選擇，未來規(guī)劃、產(chǎn)品形式等多種因素決定了投資是否理想，要多方面去考慮。

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• 問 ??為什么投資房地產(chǎn)?現(xiàn)在做房地產(chǎn)投資還值得嗎?
  答

  1、雖然現(xiàn)階段各種政策表現(xiàn)的都是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，以及有些新聞顯示房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價格下跌，但是大家不要忘了此價格是在什么基礎(chǔ)上下跌2、中國文化里家的含義有多重要，這不必說，中國人骨子里就必須得有個屬于自己的家，而且民生也講究衣食住行3、房地產(chǎn)肯定是值得投資的，但現(xiàn)階段肯定不能像以前那么盲目了，要有挑選，城市的發(fā)展，當?shù)匚幕逃?，企業(yè)的發(fā)展都是需要考慮的因素

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• 問 ??怎樣投資房地產(chǎn)？投資房地產(chǎn)的技巧有哪些呢？
  答

  持續(xù)繳滿12個月或者累計繳存24個月以上并且還在繼續(xù)繳存可以貸款，貸款額度為你公積金余額的10倍。住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個公積金管理中心都對離退休職工發(fā)放公積金貸款的)，其貸款的對象必須具備下列條件：1.持續(xù)繳存12個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且當前還在繼續(xù)繳存。2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。3.具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。4.提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔保方式。5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。以上條件每個地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當?shù)卣邽闇?!一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。

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• 問 現(xiàn)在還能投資房地產(chǎn)嗎？房地產(chǎn)什么時候會降價？
  答

  等人口老齡化嚴重的時候就會降價，因為獨生子女負擔重了，老年人也沒買房能力了。

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