??房貸提前還款合適嗎?到底劃算不劃算?

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• 142****1152

  房貸提前還款劃算嗎
  
  并非每個(gè)人都適合提前還貸的，提前還貸是否換算較好要綜合宏觀大環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來(lái)判斷，主要考慮貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等問(wèn)題。
  
  首先，要看客戶貸款時(shí)簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對(duì)于使用商業(yè)貸款的客戶來(lái)說(shuō)，目前來(lái)看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時(shí)能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。
  
  其次，是否提前還款需考慮個(gè)人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，若預(yù)計(jì)獲取的回報(bào)能夠覆蓋貸款成本，客戶較好將流動(dòng)資金用于投資。
  
  此外，從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，如果正處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大?？蛻簟敖璧腻X(qián)越多、時(shí)間越長(zhǎng)就越好，不必急于還款”。

  查看全文↓ 2019-03-15 13:56:24
• 158****2122

  一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結(jié)合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。
  二、以下三種情況不宜提前還貸
  1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。
  2、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。
  3、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
  三、房貸提前還款注意事項(xiàng)
  1、銀行允許提前還貸時(shí)間不同
  大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。在國(guó)有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還貸。
  2、銀行調(diào)整利息周期不同
  一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開(kāi)始按照**近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。
  外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整。花旗銀行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開(kāi)始按新利率執(zhí)行。
  對(duì)于房貸族來(lái)說(shuō)，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。
  3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記
  無(wú)論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。
  根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰(shuí)手里情況不同，還完貸款后領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種**簡(jiǎn)單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購(gòu)房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會(huì)領(lǐng)到一個(gè)還款憑證，銀行還會(huì)把產(chǎn)權(quán)證正本、買(mǎi)賣(mài)合同正本一并還給購(gòu)房者。這樣購(gòu)房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒(méi)有什么關(guān)系了。
  但由于各個(gè)銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個(gè)抵押登記，購(gòu)房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的房產(chǎn)證。就是貸款未還清前，提前拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上其他項(xiàng)中會(huì)注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購(gòu)房者在還完貸款之后，除了重復(fù)上面的步驟外，還要進(jìn)行一個(gè)撤銷抵押登記的程序。購(gòu)房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產(chǎn)證他項(xiàng)欄目中蓋上注銷的章即可。
  四、適合提前還款的人群
  1、不愿意有負(fù)債，不想承受過(guò)大生活壓力的人。
  2、購(gòu)房不久，處于還款初期的人。由于剛開(kāi)始還貸，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，如果手頭有閑置資金，而又沒(méi)有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
  3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房?jī)r(jià)上漲較快，部分房屋評(píng)估價(jià)值相比購(gòu)買(mǎi)初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。

  查看全文↓ 2019-03-15 13:56:20
• 144****6245

  買(mǎi)房貸款想提前還款，等額本息還是等額本金哪個(gè)劃算？
  關(guān)鍵是你要提前還款，要提前還款的話，應(yīng)選擇“等額本金”劃算。
  等額本息還款：每月還款固定，起始還款壓力小，每月還款總金額一樣，其中大部分是還的利息。而且總體利息要多拿一些。
  等額本金是每月還款總金額不一樣，其中每月還款本金一樣，每月還款逐步遞減，總體利息要少一些，但是起始還款壓力較大。
  等額本息要給銀行的利息還得多，對(duì)自己不利，提前還款前，多付的利息就等于白付給銀行了。
  等額本金要給自己的本金還得多，對(duì)自己有利。
  舉例說(shuō)明：如果是貸款540000元/15年/12月=3000元，利息就會(huì)隨著本金的減少而逐月減少。所以每月的還款總額逐月減少。
  這樣每月的還款總額中首先保證還了3000元本金，到你要提前還款時(shí) ，也能夠清楚地知道自己還剩余多少本金。

  查看全文↓ 2019-03-15 13:56:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房貸是否應(yīng)該提前還款?劃不劃算？
  答

  房貸提前還款劃算嗎并非每個(gè)人都適合提前還貸的，提前還貸是否換算較好要綜合宏觀大環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來(lái)判斷，主要考慮貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等問(wèn)題。首先，要看客戶貸款時(shí)簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對(duì)于使用商業(yè)貸款的客戶來(lái)說(shuō)，目前來(lái)看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時(shí)能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。其次，是否提前還款需考慮個(gè)人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，若預(yù)計(jì)獲取的回報(bào)能夠覆蓋貸款成本，客戶較好將流動(dòng)資金用于投資。此外，從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，如果正處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。客戶“借的錢(qián)越多、時(shí)間越長(zhǎng)就越好，不必急于還款”。房貸怎么還**劃算技巧一：房貸跳槽所謂房貸跳槽就是“轉(zhuǎn)按揭”，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢(qián)，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找**實(shí)惠的銀行。據(jù)了解，目前大部分股份制小銀行為積極爭(zhēng)取客戶，更加愿意當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等，不過(guò)有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉“擔(dān)保費(fèi)”這項(xiàng)**大頭的費(fèi)用，其余剩下的費(fèi)用大概千元不到。技巧二：按月調(diào)息2006年開(kāi)始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢(shì)就立即顯現(xiàn)出來(lái)。但是一旦降息，選擇它的購(gòu)房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢(shì)下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過(guò)，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金。值得一提的是，部分銀行推出了“按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。技巧三：公積金轉(zhuǎn)賬還貸在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，**大程度地降低每月公積金的還款額;**大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。技巧四：雙周供省利息盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來(lái)按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。不足之處是，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來(lái)就要多還一個(gè)月的貸款，會(huì)增加每個(gè)月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對(duì)于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。技巧五：提前還貸縮短期限理財(cái)人士表示，提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢(qián)。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)?，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過(guò)程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。如何提前還房貸一、借款人須在按月正常償還貸款本息6個(gè)月后，方可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款;二、貸款機(jī)構(gòu)為嚴(yán)格貸款管理，對(duì)提前償還部分貸款規(guī)定了**低限額，一般需1萬(wàn)元以上、以萬(wàn)為單位的整數(shù)。三、借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機(jī)構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲(chǔ)蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)(公積金貸款向住房資金管理部門(mén)提出申請(qǐng)，銀行商業(yè)性住房貸款則向貸款銀行提出申請(qǐng))，并須經(jīng)其審核同意;四、借款人在當(dāng)月仍需償還原定的月貸款本息還款額，同時(shí)再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲(chǔ)蓄卡內(nèi)。貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)確認(rèn)后，對(duì)屬于是提前償還部份住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計(jì)息還貸方式(一般為"等額本息還款法"、"等本不等息還款法"等)，以"先息后本，每月等額減少，縮短還款期限"的計(jì)算原理，重新計(jì)算提前償還部份貸款后的借款余額和**終償還期限，重新打印"每月還貸本金利息表"，重新與借款人簽訂"借款變更合同"。無(wú)論是提前償還部份貸款、或是提前償還全部貸款，借款人均須在貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到銀行辦理提前還貸劃款。還有值得一提的事是，提前償還全部貸款可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)保費(fèi)。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，需根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保變費(fèi)實(shí)際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算)、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。哪些情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。2、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 提前還貸到底劃不劃算？
  答

  如果有多余的錢(qián)而沒(méi)有別的用途，就算要交違約金，提前還款還是合適的，因?yàn)槎喔兜睦⒖隙ū冗`約金要高，同時(shí)還可以到保險(xiǎn)公司要求退還前期支付的保費(fèi)。 如果把其他投資用的資金（如股票、基金）來(lái)提前還款，或者是通過(guò)別的途徑借錢(qián)提前還款，就不值得了，特別是如果手中的富余資金回報(bào)率高于購(gòu)房貸款利率時(shí)，就更不應(yīng)考慮提前還貸。各大銀行規(guī)定，一年只能提前還款2次，所以要想好了再去還款，多去了銀行可不歡迎你。

• 問(wèn) ??公積金可以提前還款嗎？提前還款劃不劃算?
  答

  一般來(lái)說(shuō)，不劃算。因?yàn)楝F(xiàn)在的通漲，十幾年后，950元就差不多是現(xiàn)在的95元了，如果你現(xiàn)在每月還房貸95元，你會(huì)覺(jué)得是錢(qián)嗎？公積金利息相對(duì)低，別人借高利貸都借，低息貸當(dāng)然沒(méi)必要提前還。除非你的錢(qián)一定用途都沒(méi)有，只存在銀行拿利息，那就提前還貸劃算。另，你那里的公積金余額不可以全部提取成現(xiàn)金嗎？（我這里是可以一次性提取的，只要提取總額不超過(guò)購(gòu)房的總價(jià)。）如果提不出來(lái)，那就是我上邊所說(shuō)的，你的錢(qián)只能存銀行拿利息（公積金的還要是活期利息），那就當(dāng)然是提前還貸了劃算。這處利息差是擺在那里的。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??大伙說(shuō)說(shuō)房貸提前還款劃不劃算？
  答

  房貸按揭提前還款劃算不劃算要看具體情況，一般三種情況下，不建議提前還貸： 1、如果你正享受著公積金貸款或7折利率，那么不必急于還款。因?yàn)槟壳?折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，即使是把這些錢(qián)存入銀行，收益也要比提前還貸合適。如果提前還貸后再貸款購(gòu)房，你就絕對(duì)不可能借到這么便宜的錢(qián)了。 2、如果你選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，所以，貸款利率比商貸低不少。 3、做生意的買(mǎi)賣(mài)人，手里需要更多的流動(dòng)資金，如果投資回報(bào)率高于貸款利率，則沒(méi)有必要選擇提前還貸。 以下兩類情況建議提前還貸： 1、目前還處于還款初期和執(zhí)行上浮利率的貸款人可以考慮提前還房貸。還貸初期的朋友，在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高，如果手頭有閑置資金，而又沒(méi)有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 2、執(zhí)行上浮利率的貸款人，由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對(duì)會(huì)比較劃算。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??公積金房貸提前還貸劃算嗎?劃不劃算？
  答

  申請(qǐng)公積金貸款提前還款必須滿足以下條件：1.借款人自公積金貸款放款之日起滿一年，才可申辦提前還款。2.借款人歸還部分住房公積金貸款本息，每次還款金額應(yīng)不低于6個(gè)月的住房公積金貸款本息金額。同時(shí)，借款人需要準(zhǔn)備好：本人有效身份證、**近一次的還款憑證、貸款還款卡折等。一般來(lái)說(shuō)，只要申請(qǐng)資料齊全符合辦理?xiàng)l件，辦理期限不超過(guò)3個(gè)工作日。3.借款人若申請(qǐng)?zhí)崆叭窟€貸，則不受放貸時(shí)間限制。4.辦理提前償還公積金貸款無(wú)需支付違約金。

  全部3個(gè)回答>