??如何評估房產(chǎn)？房產(chǎn)評估的方法有哪些?

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• 147****5898

  一、需要做房產(chǎn)評估的情形
  
  ①二手房價格明顯過低
  
  購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  
  ②買賣雙方認為有必要
  
  一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  
  ③申請抵押貸款
  
  向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。
  
  ④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛
  
  當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
  
  ⑤辦理房地產(chǎn)保險
  
  房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。
  
  二、如何進行房屋評估
  
  ①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。
  
  ②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。
  
  ③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
  
  ④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
  
  ⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。
  
  　三、房產(chǎn)評估方法
  
  ①成本法
  
  成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  
  ②重置成本法
  
  它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  
  ③市場比較法
  
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。
  
  ④剩余法
  
  房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  
  四、影響房產(chǎn)評估的因素
  
  ①房屋所處的位置
  
  房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。
  
  ②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施
  
  修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。
  
  ③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)
  
  同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。
  
  ④房屋內(nèi)部裝修程度
  
  房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

  查看全文↓ 2019-03-13 21:36:17
• 151****0251

  房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：
  1、成本法　
  (1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  2、市場比較法
  　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  3、剩余法
  　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  4、收益法
  　　不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  5、假設(shè)開發(fā)法
  　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
  6、基準(zhǔn)地價法
  　　針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
  7、路線價法
  　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

  查看全文↓ 2019-03-13 21:36:07
• 151****2008

  　房產(chǎn)評估流程：
  1、建筑物的折舊程度
  　　建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
  　　2、土地生熟程度
  　　土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。
  　　3、資本化率
  　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
  　　4、基準(zhǔn)地價
  　　基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
  　　5、標(biāo)定地價
  　　標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。
  　　6、房屋重置價格
  　　房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
  　　7、底價
  　　底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的**低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
  　　8、補地價
  　　補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

  查看全文↓ 2019-03-13 21:35:57

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• 問 房屋如何評估?如何進行房產(chǎn)評估，房產(chǎn)評估的方法有哪些？
  答

  由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。房產(chǎn)評估實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。

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• 問 ??怎么做房產(chǎn)評估?房產(chǎn)評估的方法有哪些?
  答

  一、需要做房產(chǎn)評估的情形①二手房價格明顯過低購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。②買賣雙方認為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。③申請抵押貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。二、如何進行房屋評估①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。　三、房產(chǎn)評估方法①成本法成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。②重置成本法它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。③市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。

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• 問 ??如何評估房產(chǎn)？房產(chǎn)評估的方法有誰清楚呢?
  答

  一、需要做房產(chǎn)評估的情形①二手房價格明顯過低購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。②買賣雙方認為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。③申請抵押貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。二、如何進行房屋評估①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了?！∪?、房產(chǎn)評估方法①成本法成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。②重置成本法它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。③市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。④剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。四、影響房產(chǎn)評估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

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• 問 房產(chǎn)評估的方法
  答

  房產(chǎn)評估的方法：①成本法：成本評估其實是分為兩部分的，其中一部分是土地成本的積算法，這個其實就是對合法取得的土地成本進行計算，然后把獲得的利潤進行累積，最后會得出土地的使用權(quán)價值。還有一種方法就是房屋重置成本法，這種評估的方法其實就是把房子按照目前的市場標(biāo)準(zhǔn)來進行核算，不過會考慮到開發(fā)商的利潤，最后會把兩者相乘，而得出的其實就是房子總價。②市場比較法：把需要評估的房子和已經(jīng)評估過的同類房子進行比較，然后會把各個因素數(shù)量化，最后就會計算出房子的實際價值。③剩余法：這種方法其實一般是用在單向房屋的價值評估上，評估的方法也是很簡單的，一般只需要知道土地價值和房產(chǎn)價值當(dāng)中的一項，就能夠推算出另外一項把這兩項相加，其實就是房屋的總價值。

• 問 ??如何評估房產(chǎn)的價值？有什么方法么?
  答

  屋評估里有幾個支撐價格區(qū)別的硬指標(biāo)，必須是有資質(zhì)的公司派有資格的評估人員前往現(xiàn)場勘察。而且：樓層、結(jié)構(gòu)，各種細微的差別都會影響成交價格、居住環(huán)境，對一套房屋進行專業(yè)評估、裝修等等、物業(yè)、水電氣、通風(fēng)采光，就是參照政府指導(dǎo)價和周邊房屋的市場價格、朝向、房源具體情況等、房齡。受市場環(huán)境。

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