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??未交房的期房能賣嗎?還未交房怎么轉(zhuǎn)讓?

131****1746 | 2019-03-11 07:40:48

已有3個(gè)回答

  • 136****8526

    已備案未交房的房子是可以賣的,是可以由他們出面轉(zhuǎn)備案的,,如果買家是按揭,不能辦得下來,以后再買房算2套房。
    根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)合同一方當(dāng)事人同意,合同中另一方當(dāng)事人可將自己在合同中的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方。
    在這里,一方當(dāng)事人是指房地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)此,只要房地產(chǎn)開發(fā)商同意原買受人轉(zhuǎn)讓房屋,本人能夠與原買受人就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成一致,且開發(fā)商愿意為自己的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)到有關(guān)主管部門辦理登記變更手續(xù),房屋買賣就可以完成。

    查看全文↓ 2019-03-11 07:41:25
  • 154****1776

    來隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,熱心網(wǎng)友的提問也是越來越多樣化,比如這周就有網(wǎng)友提問,B先生在去年買了一套期房,隨著今年房?jī)r(jià)走高,該地區(qū)的房產(chǎn)增值了不少,因此B先生動(dòng)了賣房的念頭,但由于是期房,B先生對(duì)于期房買賣的問題不是很了解,所以就想讓房貸君解答一下關(guān)于期房買賣的問題。

    一、購(gòu)買的期房可以賣出或轉(zhuǎn)讓嗎?

    由于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性,《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不能轉(zhuǎn)讓:(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”,但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn),并未涉及期房。

    《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒有作出規(guī)定,建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒有規(guī)定。

    不過,從目前的實(shí)踐來看,期房是可以轉(zhuǎn)讓的,但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。

    二、期房進(jìn)行買賣的條件

    雖然各地規(guī)定不一樣但是期房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣一般都需要滿足下列條件:

    1、只要房款已經(jīng)支付完畢,自己就是房屋的主人,有任意處置的權(quán)限,就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買賣,而不需要征得任何人的同意,只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。如果房款沒有結(jié)清,還有余額尚未繳納清楚的,購(gòu)房者是不可以擅自出售已購(gòu)的期房的,因?yàn)殚_放商還有這所房屋的一部分主權(quán),所以要先與開放商溝通,征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買賣。

    2、所購(gòu)的的房屋可以進(jìn)行買賣以后,雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后,就可以簽訂一份書面合同,將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過來,一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過來了。

    3、只要期房的戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來,被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購(gòu)買行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上,不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶主變動(dòng)了一下,其他的沒有變化。

    4、期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束,所以價(jià)位是不受限制的自由定價(jià),轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位,然后就已定下的價(jià)位簽訂買賣合同。

    三、在此以北京市的相關(guān)為具體實(shí)例,為大家介紹一下如何辦理期房轉(zhuǎn)讓手續(xù):

    《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)期房轉(zhuǎn)讓問題作出了明確規(guī)定。該《辦法》第四十四條規(guī)定,預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的,按照下列規(guī)定辦理:

    1、未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;

    2、已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的,預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。

    從法律的角度分析上述規(guī)定可以看出,期房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓,而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓,北京市的《辦法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性,同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。

    查看全文↓ 2019-03-11 07:41:19
  • 136****2355

    **近有網(wǎng)友提問,說一位朋友之前買了套房,現(xiàn)在因?yàn)橹庇缅X,正好房?jī)r(jià)也有上漲就準(zhǔn)備賣掉。但是因?yàn)榉孔邮瞧诜浚F(xiàn)在還沒有拿到鑰匙呢。這位網(wǎng)友想從朋友那里買這套房,但是又擔(dān)心期房是不是賣不了,如果就這么雙方協(xié)商一下,**后賣不成功,弄得朋友也做不成就不好了。

    還沒有交房的期房能不能買?要怎么買?買的話又要注意些什么?

    今天購(gòu)房指南就給大家梳理一下,以后遇到類似的情況也就不用犯迷糊了。

    第一個(gè)問題:期房到底能不能買?

    根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知,沒有取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付,因此是不能取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的,換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

    另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:

    “下列房地產(chǎn),不能轉(zhuǎn)讓:

    ……

    (六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”。

    但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn),并未涉及期房。

    另有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定:

    “商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。

    但是國(guó)務(wù)院至今沒有作出規(guī)定,建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒有規(guī)定。

    不過,從目前的實(shí)踐來看,期房是可以轉(zhuǎn)讓的,但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。

    以北京為例:

    北京曾出臺(tái)過一個(gè)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》,其中第四十四條規(guī)定,預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的,按照下列規(guī)定辦理:

    (一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;

    (二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的,預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。

    從法理上分析,預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓,而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓,這一規(guī)定明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性,同時(shí)也明確了轉(zhuǎn)讓程序。

    第二個(gè)問題:沒交房的期房要怎么買?

    從上面的一系列規(guī)定中,可以總結(jié)出以下幾個(gè)步驟:

    步驟一:支付房款或與征得開發(fā)商同意

    如果房款已經(jīng)支付完畢,自己就是房屋的主人,有任意處置的權(quán)限,就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買賣,而不需要征得任何人的同意,只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。

    但如果房款沒有結(jié)清,還有余額尚未繳納清楚的,購(gòu)房者是不可以擅自出售已購(gòu)的期房的,因?yàn)殚_發(fā)商還有這所房屋的一部分主權(quán),所以要先與開放商溝通,征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買賣。

    步驟二:買賣雙方簽訂書面合同

    所購(gòu)的的房屋可以進(jìn)行買賣以后,雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后,就可以簽訂一份書面合同,將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過來,一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過來了。

    步驟三:辦理戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)

    只要期房的戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來,被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購(gòu)買行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上,不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶主變動(dòng)了一下,其他的沒有變化。

    步驟四:協(xié)商價(jià)格

    期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束,所以價(jià)位是不受限制的自由定價(jià),轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位,然后就已定下的價(jià)位簽訂買賣合同。

    查看全文↓ 2019-03-11 07:41:11

相關(guān)問題

  • 如果沒有房產(chǎn)證,說明這個(gè)房子不具備完整的所有權(quán),嚴(yán)格的說是不能交易過戶的,你的房子應(yīng)該是預(yù)售房,沒交房前是不可能有產(chǎn)證的,一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個(gè)月,這個(gè)日期和交房日期一樣,在合同中有約定,所以你的房子法律上是不能交易轉(zhuǎn)讓的。如果你一定要轉(zhuǎn)讓的話,有以下辦法:1、合乎法律的做法,就是和開發(fā)商與下家都溝通好,你先去銀行把貸款還清,再把房屋的合同撤銷,開發(fā)商再把房子賣給下家,下家能夠走正常手續(xù),貸款什么的都行,這個(gè)是**合法的,沒有手尾和后遺癥,難點(diǎn)是要開發(fā)商同意2、自己的做法,讓下家交給你一部分定金,可以多一點(diǎn),簽署一個(gè)協(xié)議,意思是約定多少時(shí)間把房子過戶……,把這個(gè)協(xié)議去公證一下,等到房子交房了,辦理完產(chǎn)證了再去過戶,這個(gè)的優(yōu)點(diǎn)是不用通過開發(fā)商,缺點(diǎn)是交易時(shí)間很長(zhǎng),萬一有變動(dòng),大家都有麻煩風(fēng)險(xiǎn)

    全部3個(gè)回答>
  • 是可以賣掉的,因?yàn)橘u方是擁有出售房產(chǎn)的合法權(quán)利.找到開發(fā)商協(xié)商后給些好處是明確之舉,可以使事情解決的更利索且不出問題。畢竟從法律角度便表明了在幾乎所有的房地產(chǎn)交易中,同開發(fā)商協(xié)商好后再賣房,這樣更方便將房屋的所有權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移給賣方。如果是未交房只是已備案,買家即使按揭也可以辦下來,但也是屬于協(xié)議性辦下來。沒交房沒拿證之前,以后再買房是不屬于兩套房的。但是已備案,就不屬于新房了。需要交的相關(guān)稅包括:營(yíng)業(yè)稅5.5%,個(gè)人所有稅20%(有關(guān)增值部分),土地增值稅1%,(以上按交易房?jī)r(jià)繳稅),各地繳納的稅率不統(tǒng)一,具體向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T咨詢

    全部3個(gè)回答>
  •   剛交了**款,還沒有辦按揭?! ∵@種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案,是**好處理的。  買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓,就是跟開發(fā)商商量好,跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同,并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了?! ≌谶€房貸,還沒有交房  方式一:直接更名  流程:  1、賣方將銀行的貸款還清;  2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);  4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案?! ∽⒁馐马?xiàng):  1、房子必須還清銀行貸款  2、更名必須取得開發(fā)商的同意  3、買方不能再按揭了,必須全款購(gòu)買  這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單,且整個(gè)過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險(xiǎn)比較大?! 膰?guó)家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的,出了什么問題都只能自己兜著。  方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶  這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。  包括:  個(gè)人所得稅:總房款的1%?! ∑醵悾?0平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的1.5%。(均為首套房) ?。ㄆ醵愐粌纱?,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納)  營(yíng)業(yè)稅:5%  第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶,風(fēng)險(xiǎn)較低;缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高,且時(shí)間成本比較長(zhǎng)?! ∽⒁馐马?xiàng):  1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大,買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎!  2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解,明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到,并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。  3、對(duì)買方來講,降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜?! ?、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng),買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn),以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí),一方違約。

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  • 若是全款買房,合同沒有網(wǎng)簽備案就可以改合同出售,一般需要一定的改合同費(fèi)用。若是貸款買房,合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案了,一般不能出售了。如果沒有房產(chǎn)證,說明這個(gè)房子不具備完整的所有權(quán),嚴(yán)格的說是不能交易過戶的,你的房子應(yīng)該是預(yù)售房,沒交房前是不可能有產(chǎn)證的,一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個(gè)月,這個(gè)日期和交房日期一樣,在合同中有約定,所以你的房子法律上是不能交易轉(zhuǎn)讓的。如果你一定要轉(zhuǎn)讓的話,有以下辦法:1、合乎法律的做法,就是和開發(fā)商與下家都溝通好,你先去銀行把貸款還清,再把房屋的合同撤銷,開發(fā)商再把房子賣給下家,下家能夠走正常手續(xù),貸款什么的都行,這個(gè)是**合法的,沒有手尾和后遺癥,難點(diǎn)是要開發(fā)商同意2、可以這樣去做;讓下家交給你一部分定金,可以多一點(diǎn),簽署一個(gè)協(xié)議,意思是約定多少時(shí)間把房子過戶……,把這個(gè)協(xié)議去公證一下,等到房子交房了,辦理完產(chǎn)證了再去過戶,這個(gè)的優(yōu)點(diǎn)是不用通過開發(fā)商,缺點(diǎn)是交易時(shí)間很長(zhǎng),萬一有變動(dòng),大家都有麻煩風(fēng)險(xiǎn)

    全部4個(gè)回答>
  • 還沒有房產(chǎn)證,你現(xiàn)在賣就談不上納稅,只能雙方簽個(gè)協(xié)議。到房產(chǎn)證下來以后,才能去過戶,那時(shí)才要納稅。主要問題是你要離開這個(gè)城市,如果要求一次性付清房?jī)r(jià),買方不會(huì)同意;如果有部分欠款,你也會(huì)不同意。關(guān)鍵是雙方能找到一個(gè)利益和風(fēng)險(xiǎn)的均衡點(diǎn),然后簽訂合同。

    全部3個(gè)回答>