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一、小產權房可以買賣嗎1、什么是小產權房?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。2、小產權房可以買賣，但是存在風險。根據(jù)《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區(qū)別。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。小產權房是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產權，它不合法隨時會被強制拆除。1、根據(jù)建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。2、像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。3、購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。以上就是對“小產權房可以買嗎，購買小產權房需要注意哪些問題”的一些介紹。購房時，不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾，買房前，須查驗房出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗商品房項目的建設手續(xù)，城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，決定買房時，須審慎簽訂商品房買賣合同，在購買小產權房時，要了解可能存在的風險，必要時可以咨詢專業(yè)的律師，根據(jù)他們豐富的經驗，提供有效的幫助，防止利益受到損害。
全部5個回答>??小產權房可以買嗎？有哪些注意事項？
156****8377 | 2019-03-11 07:23:18
已有5個回答
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143****2116
小產權房購買風險較大，價格便宜，衡量風險后再下決定。
查看全文↓ 2019-03-11 07:24:26
1.法律風險
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
由于小產權房只具備了普通商品房的使用性質，而不具備普通商品房的法律性質，其實并不是商品房。因此法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，也就無法維護購房者的權益。
此外，由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑也就非常有限了。
2.政策風險
對于在建小產權房，當購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產權房并沒有國家頒發(fā)的房產證。因此，購房者也就并非合法的產權人，也就無法獲得相應的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
3.轉讓風險
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護。也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。
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145****4619
小產權房價格合理，我覺得完全可以購買，現(xiàn)在國家也在想辦法對小產權房進行統(tǒng)一規(guī)劃部署。不用什么合同，只需要簽訂一份購房合同就可以了，當然，對方蓋的章必須是村委的章，然后拿合同到律師事務所進行公證，還有收據(jù)什么的都保存好，就OK了。
查看全文↓ 2019-03-11 07:24:17
不用擔心政府會拆，政府沒那么大的膽子，村委建的房子比開發(fā)商建的穩(wěn)定多了。 -
138****2869
小產權的房子是沒有房產證的，在法律上是不允許交易買賣的。從某些意義上來說小產權房其實只是一個泛指和俗稱，并不是在法律形成上正式的稱謂，它其實主要是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府頒發(fā)的產權證，而不是國家直接頒發(fā)的產權證的房產，從法律的意義上來講它并不能構成真正意義的產權，在現(xiàn)今國內通常是指那些由村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
查看全文↓ 2019-03-11 07:24:12
通常來說小產權房包括兩種：
第1種就是建在集體的建設用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體，除該集體內部人員外，任何人都不能購買。
第2種是建設在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。
小產權房與商品房的區(qū)別：
1、與我們平時所接觸的商品房較大的區(qū)別是，小產權房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商在里面攪動，所以一般小產權房的價格要比普通的商品房低很多，局部地區(qū)甚至只需要商品房的1／5，
2、小產權房不能獲得國家直接頒發(fā)的產權證，一般只有集體產權證；而商品房由國家統(tǒng)一頒發(fā)產權證。
3、小產權房在銷售上和法律相沖突而已，根據(jù)我國法律，鄉(xiāng)村集體土地使用權是不能出讓或者出租于非農業(yè)建設，農村宅基地屬集體，村民對宅基地也只是具有使用權，所以如果他們將房屋賣給城鎮(zhèn)居民是不能得到法律的認可的。商品房則可以自由買賣。
4、鄉(xiāng)產權房只能在集體成員內部進行轉讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉讓或出售。商品房則沒有此限制。 -
145****0183
一、小產權房一般有哪些類型？
查看全文↓ 2019-03-11 07:24:09
在城市里，有這樣一種房產，被叫作“小產權房”。它主要有三種類型：
1、原住村民自己籌資興建的農民樓。
2、村集體組織在集體用地上建設的統(tǒng)建樓。
3、開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設的樓盤。甚至有些小區(qū)外觀和商品房沒什么兩樣。
因此城市小產權房的建設方有個人、村委、公司三個不同的主體。另外，不同的建設方所簽訂的買賣合同也會有所不同。
一般說來，個人的獨棟小產權房以出租為主、也有的整棟出售，或者分割出售。村委和開發(fā)商建設的小產權房則以出售為主，交易的時候一般都簽《集資建房協(xié)議》。因為都沒有國家頒發(fā)的產權證，再加上小產權房不能在銀行貸款，價格一般只有同區(qū)域商品房的三分之一。
但近幾年有開發(fā)商修建的小產權房向高層化、社區(qū)化發(fā)展。因此小產權房的外觀與商品房幾無二致。
二、具體來說，小產權房有哪些優(yōu)缺點呢？
1、優(yōu)點
小產權房價格低；小產權房不限購；現(xiàn)在一部分小產權房還比較正規(guī)，有合理規(guī)劃和專門物業(yè)，有些還有**配套等。
2、缺點
沒有不動產權證，只有《合資建房協(xié)議》的合同來約定權屬；需要全款購買，小產權房不能在銀行按揭貸款。因此購買需要全款，部分可以做短期貸款，但是利率相比較高；質量監(jiān)管缺位，部分小產權房的設計、施工質量，有可能存在安全風險。因此建議選擇社區(qū)大一點，樓棟較多的樓盤；未來套現(xiàn)困難，漲值相對較慢，且還有被拆掉血本無歸的風險。
三、買小產權房的注意事項有哪些？
看起來優(yōu)缺點似乎不相伯仲，那到底買還是不買呢？如果資金夠的話當然還是建議買商品房，但如果手頭的錢不多、又想在城市有自己的家，那就要注意到以下這些問題，因為小產權房還是值得一買的。
1、在購房時，一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質和政府部門的審批手續(xù)，包括使用權證、施工許可證。如果基本的文件都沒有，購買這樣的房子需要注意存在的風險。另外，盡量選擇社區(qū)大一點，樓棟多的小區(qū)。有些小產權小區(qū)建設的跟商品房外觀沒什么區(qū)別，真很難分辨。
2、對于開發(fā)商出示的批文，一定要再三驗證其真實性。一般可以通過當?shù)卣倬W查看或直接前往政府部門咨詢了解。
3、看房到**后的購房，都離不開權屬合同，包括付款方式，交付時間。因此一定要認真留意合同里面的條款，尤其是合同中所標明的責任、風險和免責條款，這都與我們購房者自身利益息息相關。**好找買過小產權房的朋友參考，或者熟悉的中介問清楚后再購買。
4、除了通過外部因素去衡量房屋風險，買房還是要回歸房子本身。一般先根據(jù)自身需求，尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質量等，還有戶型的套內面積有些也會有套路，因為監(jiān)管缺失問題，所以**好實際測量。 -
158****0808
跟對方簽了合同可以購買。
查看全文↓ 2019-03-11 07:23:55
但無法過戶，但要防范對方反悔的風險，可以代書合同。
購買小產權房會的風險：
第一，法律風險，前面已經詳細論述了由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建小產權房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
第三，目前，小產權房屋的開發(fā)建設還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產權房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
第四，由于所購小產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和**也有很大影響。
相關問題
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一般小產權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設的房子；三是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。小產權房與大產權房的區(qū)別一、小產權房①小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產權。②個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。③小產權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。④購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。二、大產權房①大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。②職工可以自由或轉讓大產權房，沒有時間上的。③大產權房的用地是由國家(也就是當?shù)?劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。④購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。買小產權房的風險1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受律的保護。2、拆遷難補償只要依辦理了審批手續(xù)，它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。3、質量難保證這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。4、小產權房不能抵押或者上市轉賣由于沒有正規(guī)的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。5、小產權房不能抵押貸款小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無批復，這意味著你需要一次性付款買房。小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。
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與大產權房相比，小產權房在價格上有著明顯的優(yōu)勢，因此，近些年來，小產權房在各地熱銷了起來?？吹侥敲炊嗳硕假I了小產權房，一些經濟能力有限的購房者也抱著“比起居無定所，至少這是屬于自己的家。”這樣的想法進而打算購買小產權房。一、小產權房一般有哪些類型？在城市里，有這樣一種房產，被叫作“小產權房”。它主要有三種類型：1、原住村民自己籌資興建的農民樓。2、村集體組織在集體用地上建設的統(tǒng)建樓。3、開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設的樓盤。甚至有些小區(qū)外觀和商品房沒什么兩樣。因此城市小產權房的建設方有個人、村委、公司三個不同的主體。另外，不同的建設方所簽訂的買賣合同也會有所不同。一般說來，個人的獨棟小產權房以出租為主、也有的整棟出售，或者分割出售。村委和開發(fā)商建設的小產權房則以出售為主，交易的時候一般都簽《集資建房協(xié)議》。因為都沒有國家頒發(fā)的產權證，再加上小產權房不能在銀行貸款，價格一般只有同區(qū)域商品房的三分之一。但近幾年有開發(fā)商修建的小產權房向高層化、社區(qū)化發(fā)展。因此小產權房的外觀與商品房幾無二致
全部3個回答> -
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買小產權房基本都是追求個性價比,但是仔細算賬并不劃得來。1、沒保障,國家不認可的交易行為,無產權保證,時下對小產權房的處理已經已經歸納如城改部分,如拆遷僅能獲得少部分賠償。2、硬件設施差,基本上小產權房都是城中村等部分的集體用地,開發(fā)條件與理念決定產品,故在產品設計,園區(qū)規(guī)劃,配套建設等幾方面很少有及格。3、并不見得便宜多少,此類房屋都需要一次性付款或根據(jù)工程進度付款,**多給你個5年分期付款,資金壓力較大,如根據(jù)政策產權轉正,還需繳納土地出讓金,配套費等相關費用,并不省錢。還真不如按揭買個商品房來的放心。4、如果一定要買,一定記好,買已經有入住的,否則有炸樓的危險。
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答
買小產權房注意事項：1、小產權房的開發(fā)主體可以是村民或者是具備有法人資格的經濟實體，大多數(shù)都是由村委委托開發(fā)商進行建造，但無論開發(fā)的主體是誰，都要取得合法的開發(fā)土地資格。2、小產權的建設需要符合當?shù)氐某鞘幸?guī)劃，否則很容易會因為不符合城市規(guī)劃而面臨拆遷。3、最好是購買規(guī)模化的小產權房，這樣能夠降低小產權房的風險。4、在簽署購房合同的時候，最好是多找?guī)讉€見證人，并且在合同上簽名，盡可能的降低一房多賣的情況發(fā)生。5、因為小產權房沒有辦法辦理房產證，所以只能夠靠買賣合同來保障自己的合法權益，一定要做好詳細的約定，針對于各種各樣的情況，都要以文字的形式寫在合同當中，并且約定違約金，比如說房屋拆遷的時候，由購房者獲得全部的補償。？
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