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一、購房者按揭貸款購買商品房，如果貸款未結(jié)清，按照2015年**新政策，將執(zhí)行二套房政策，**低**比例調(diào)整為不低于40%，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。二、**新首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)1、貸款買過一套房商業(yè)貸款已結(jié)清再貸款買房——算首套。2、貸款買過一套房后來賣掉通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄再貸款買房——算首套。3、全款買過一套房貸款買房——算首套。4、全款買過一套房后來賣掉了房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)再貸款買房——算首套。5、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄全都已還清且出售同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明這種情況下再貸款時(shí)——算首套。6、個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清另一套是公積金貸款已出售同時(shí)能夠提供住房出售的證明申請(qǐng)商業(yè)貸款再買房——算首套。7、夫妻兩人一方婚前買房使用商業(yè)貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款已還清銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。8、夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)婚后買房申請(qǐng)貸款——算首套
全部4個(gè)回答>住房抵押貸款算二套房貸嗎? 第一套住房貸款未還清，能買第二套房嗎？
148****3092 | 2019-03-03 14:28:34
已有3個(gè)回答
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132****3206
二套房的定義：
查看全文↓ 2019-03-03 14:28:52
“二套房”是第二套普通自住房的簡(jiǎn)稱，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定的，借款人家庭人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄降?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。
這個(gè)并不難理解，如果分解快來看的話主要包含三個(gè)基本信息：
一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。
二是以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積為準(zhǔn)，借款人家庭人均住房面積已高于當(dāng)?shù)仄骄》克健?br/>
三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，再向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。
相關(guān)政策：
自2014年9月30日由央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文的《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中宣布:對(duì)已經(jīng)有1套住房的并已結(jié)清購房貸款的家庭,再一次申請(qǐng)貸款買房時(shí),金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該執(zhí)行首套房政策。
情景一：
假如房sir用商業(yè)貸款買過一套房，現(xiàn)在想要改善生活，再貸款買房（注意我說的是假如哈）。
若貸款結(jié)清——算首套，若貸款未結(jié)清——算二套。 -
146****7113
第一套住房貸款未還清，能買第二套房。
查看全文↓ 2019-03-03 14:28:48
人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款**款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。”
但新政對(duì)“第二套住房”的界定線條過粗，“第二套房”理解彈性很大。12月11日，央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》)。
《補(bǔ)充通知》認(rèn)定購買第二套房以“家庭”為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，但人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄降目蓤?zhí)行首套房貸政策，并首次將公積金貸款納入“二套限令”。 -
152****0587
中小銀行出臺(tái)限貸政策之后，駐濟(jì)國(guó)有四大銀行也陸續(xù)公布了各自的房貸新政，與股份行、城商行執(zhí)行差異化政策不同，四大行整齊劃一地執(zhí)行一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：首套房、二套房認(rèn)定上“認(rèn)房又認(rèn)貸”，有房貸沒還清再買第三套房，一律暫停放貸。一改以往的寬松面孔，這次執(zhí)行限貸政策比中小銀行嚴(yán)格得多。
查看全文↓ 2019-03-03 14:28:41
趕上限貸買房得全款
市民徐女士在南部某樓盤購買了一套140多平方米的大房子，因?yàn)闆]有在10月3日零時(shí)之前網(wǎng)簽，濟(jì)南出臺(tái)的限購限貸政策，全都趕上了?！把a(bǔ)開限購證明、**比例提高、公積金貸款降額，我們一樣不落，都趕上了。各種補(bǔ)課都弄得差不多了。原來給貸款的銀行說，我們這屬于第三套房，因?yàn)槊逻€有別的房貸沒還清，按照新政策不能給貸款了，只能全款買房。這樣我們真是買不起了。”
徐女士說，他們家現(xiàn)在住的這套房子只有90多平方米，去年年初，跟著同事團(tuán)購了東部一個(gè)樓盤的房子，從銀行貸款50多萬元?！暗悄莻€(gè)房子還得兩年才入住，而且配套不完善，**現(xiàn)在都沒有?！币?yàn)橛辛松サ挠?jì)劃，她考慮必須換個(gè)大房，而且得**等配套比較好。
在限購限貸之前，像她這種情況，貸款是沒有任何問題，即便有房貸沒還清，****低只要三成就可以，利率上浮10%?！爸脴I(yè)顧問說，國(guó)有大行對(duì)房貸的要求相對(duì)比較寬松，所以當(dāng)時(shí)就選了國(guó)有銀行?！?br/>
招數(shù)用盡被迫換銀行
不料，限購限貸政策出來之后，****低上調(diào)到四成，還得要限購證明，公積金能貸70萬的，降為60萬了。**關(guān)鍵的是，銀行方面表示，從10月3日起執(zhí)行新的房貸政策，像徐女士這種情況，屬于禁貸范圍，也就是說，一分錢也不給貸了，必須全款買。
售樓處的銀行信貸經(jīng)理表示，要么把上一套房的房貸還清，再買就能貸款了。要么就得賣掉一套。但無論如何，也都算二套房，**至少四成，利率得上浮1 . 1倍。
徐女士告訴記者，這些方案行不通，如果還清上一套房的房貸，就湊不齊這套房的**款了?！安饢|墻補(bǔ)西墻，總是有個(gè)窟窿。如果把我現(xiàn)在住的房子賣了，名下只有一套房，可以貸款，但是賣了就沒地方住。弄到**后還得在外面租兩年的房，太折騰了。還有人說假離婚，但現(xiàn)在房管局跟民政局、公安局都聯(lián)網(wǎng)了，辦個(gè)假證也糊弄不過去了。除非到民政局真離婚?！?br/>
好在置業(yè)顧問打聽到另外一家有合作的小銀行，可以向她這種第三套房的客戶發(fā)放貸款。**終，徐女士通過變更貸款銀行的方法才獲得貸款。
貸款沒還清第三套房禁貸
記者從工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行了解到，其限貸新政目前已經(jīng)全部出爐并落地執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基本一致。除了濟(jì)南市的“規(guī)定動(dòng)作”，如**低**比例上浮10%(首套房從20%改為30%，二套房從30%調(diào)至40%)等，與中小銀行相比，一個(gè)**大的變化就是，如果家庭名下有兩套房產(chǎn)，且有房貸未還清，再買第三套房，暫停發(fā)放貸款。
以工行為例，申請(qǐng)貸款的家庭，如果名下在濟(jì)南市無房無貸款，**款比例**低三成，利率享受打折優(yōu)惠;如果在外地有一筆房貸且未結(jié)清，****低比例三成，但利率上浮10%。如果在濟(jì)南市已有一套房產(chǎn)，再買房****低四成，房貸已經(jīng)還清的，利率享受打折優(yōu)惠，沒還清的利率上浮10%。如果在濟(jì)南市有兩套房，再買房****低比例四成，貸款還清的，利率享受折扣優(yōu)惠，貸款沒還清的，不再受理，只能全款購房。
農(nóng)行的政策基本一致，家庭有兩套房的，貸款沒還清，再買第三套房一律不再受理。建行、中行也是如此。利率優(yōu)惠力度上，并沒有多少變化，仍然是“一盤一策”，有的開發(fā)商要求合作銀行在貸基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打9折，有的則只能談到9 . 5折，而議價(jià)能力比較強(qiáng)的樓盤純商貸能低至8 . 5折。
四大行限貸影響更大
國(guó)有四大行在這一輪限貸新政中保持“步調(diào)一致”，對(duì)于第三套房，集體“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)有四大銀行的限貸政策對(duì)市場(chǎng)影響遠(yuǎn)比中小銀行要大。從房貸的市場(chǎng)份額來看，工、農(nóng)、中、建和郵儲(chǔ)銀行是絕對(duì)的主力軍，占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他數(shù)十家中小銀行的總和。
在此之前，國(guó)有大行的房貸政策一般要比中小銀行寬松一些。此次落實(shí)限貸政策卻帶頭嚴(yán)格收緊，而且是集體行動(dòng)，基本上參照濟(jì)南市的公積金貸款政策。
據(jù)一家國(guó)有銀行的信貸中心相關(guān)人士介紹，國(guó)有大行在執(zhí)行信貸政策上歷來都是比較“積極”的，力度僅次于地方政府的“先鋒部隊(duì)”公積金，這次釋放出一個(gè)信號(hào)：樓市要大力去杠桿。這也是通過金融手段抑制房?jī)r(jià)的渠道之一，“精準(zhǔn)打擊”運(yùn)用資金杠桿炒房族。
提供第三套房貸款的多是中小銀行
延伸閱讀
國(guó)有四大行政策收緊，中小銀行呢?記者獲得的一份某股份制銀行**新住房按揭貸款政策，上面顯示，房貸新政從10月3日起調(diào)整，按照網(wǎng)簽合同日期來算，在此前已網(wǎng)簽的，可以執(zhí)行原來的貸款政策。3日零時(shí)之后網(wǎng)簽的，全部按新政策執(zhí)行。
在**和利率政策方面，招商、浦發(fā)等股份制銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。本市家庭購買首套房，**低**比例一律上調(diào)為30%，利率折扣不變(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房，無論是否已經(jīng)還清貸款，再買第二套，**均為4 0%，而且利率上浮10%。
這是與此前變化**大的地方，在政策收緊之前，多數(shù)銀行如郵儲(chǔ)銀行、北京銀行等都已經(jīng)“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，即家庭雖已有一套房，但只要貸款結(jié)清了，再申請(qǐng)貸款買改善型住房，就按首套房對(duì)待。如今這種情況的購房者可以說“備受打擊”,不但**翻番,而且利率由9折改成1 . 1倍。
不過，齊魯銀行、北京銀行等城商行，對(duì)于第三套房的貸款政策相對(duì)寬松，即便已有沒還清的房貸，仍然可以再貸款，只不過按二套房來算，利率上浮1 0 % ;招商、浦發(fā)等股份銀行，對(duì)于本市家庭名下已有兩套房的，再買第三套房，也可以按二套房標(biāo)準(zhǔn)來提供貸款，只有兩套房都存在沒結(jié)清的房貸，才不再放款。這種背負(fù)兩個(gè)房貸、仍然貸款買房的家庭為數(shù)極少，銀行方面主要是考慮申請(qǐng)家庭的還款能力、斷供風(fēng)險(xiǎn)。
相關(guān)問題
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可以的，但是有的地方限購房那就可能不行了。購房者按揭貸款購買商品房，如果貸款未結(jié)清，將執(zhí)行二套房政策，**低**比例調(diào)整為不低于40%。目前二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：貸款買過一套房貸款已結(jié)清再貸款買房，算首套。若貸款未結(jié)清，算二套。個(gè)人名下有兩套房的貸款記錄一套已還清另一套未還清此時(shí)再貸款認(rèn)定為二套房以上。夫妻兩人一方婚前買房使用商業(yè)貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款，已還清銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例若貸款未還清，算二套房以上。目前**新首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：貸款買過一套房商業(yè)貸款已結(jié)清再貸款買房——算首套。貸款買過一套房后來賣掉通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄再貸款買房——算首套。全款買過一套房貸款買房——算首套。全款買過一套房后來賣掉了房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)再貸款買房——算首套。個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄全都已還清且出售同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明這種情況下再貸款時(shí)——算首套。個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清另一套是公積金貸款已出售同時(shí)能夠提供住房出售的證明申請(qǐng)商業(yè)貸款再買房——算首套。夫妻兩人一方婚前買房使用商業(yè)貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款已還清銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)婚后買房申請(qǐng)貸款——算首套。
全部3個(gè)回答> -
答
本人或者家庭成員明下只有一套房產(chǎn)的銀行不會(huì)予以審批。即使可以貸款那么**多可以按照銀行評(píng)估價(jià)格的50％發(fā)放貸款。如果前一套房產(chǎn)業(yè)處于貸款狀態(tài)，那么第二套房產(chǎn)貸款不能使用公積金而且該款利率也要執(zhí)行6.12%得上限利率。還有，如果積蓄和收入狀況以及收入的穩(wěn)定性等方面抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)的話，那么以現(xiàn)住房作抵押貸款付第二套房的**的辦法就是及其不明智的。因?yàn)榉慨a(chǎn)的變現(xiàn)能力并不強(qiáng)，一旦家庭有稍大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)那么就會(huì)受到損失，或者給自己背上沉重的還貸負(fù)擔(dān)
全部5個(gè)回答> -
答
購房抵押貸款是指：將欲購買的房屋經(jīng)**后，余款向銀行貸款并將該房抵押給銀行的貸款。你如果要購買第二套房，第二套房就是要抵押給銀行的，購買第二套房如果**不夠，可以將已還清貸款并取得房產(chǎn)證的第一套房向任何一個(gè)銀行抵押流動(dòng)資金貸款，貸款的**高額度一般為該房總價(jià)的50%——60%。
全部3個(gè)回答> -
答
能啊。不過有兩個(gè)條件你必須滿足：就是你現(xiàn)在還月供的這套房子，不能有不良的信用記錄，即有逾期還月供的情況發(fā)生。否則的話，無論哪個(gè)銀行在你辦理第二套住房貸款時(shí)，要去查詢你是否有信用不良記錄，如果有的話，都不會(huì)批準(zhǔn)你的第二套貸款的；另外，你的經(jīng)濟(jì)條件要允許，即你在還清第一套住房貸款時(shí)，剩下的收入能夠支付第二套貸款，并且要有一定的剩余以供自己的生活消費(fèi)。如果的不能達(dá)到這兩個(gè)條件的話。很難被批準(zhǔn)。
全部5個(gè)回答>
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