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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理一般是怎么進(jìn)行的？

157****1636 | 2019-03-01 00:44:55

已有3個(gè)回答

  • 141****5002

    目前房地產(chǎn)行業(yè)以它獨(dú)有的特性呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢(shì)，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，能帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的發(fā)展，并成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長(zhǎng)的重要來(lái)源。
    　　稅收征管工作中存在的問(wèn)題
    　　企業(yè)納稅意識(shí)淡薄，偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有些財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會(huì)計(jì)科目，隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用；有的企業(yè)一味地追求利益**大化，有意虛列成本費(fèi)用，不記或少記收入，隱瞞利潤(rùn)逃避稅收。
    　　稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、企業(yè)流動(dòng)性較大，工程結(jié)算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多，會(huì)計(jì)制度和稅法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入成本的確認(rèn)也存在著差異，使得征管難度加大。再加上稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料掌握不全面，稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的漏洞，一些企業(yè)千方百計(jì)鉆空子偷逃稅款。
    　　稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。由于稅務(wù)部門(mén)一般只注重當(dāng)期征收，不注重回頭檢查和對(duì)重點(diǎn)稅源的稽查工作，加之部分稽查人員業(yè)務(wù)水平較差，稽查存在一定難度?；榱Χ鹊谋∪跤旨哟罅朔康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷稅的欲望。另外對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)，稅務(wù)部門(mén)往往以補(bǔ)代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。
    　　解決上述問(wèn)題應(yīng)采取的對(duì)策
    　　強(qiáng)化稅收政策宣傳。要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門(mén)、納稅輔導(dǎo)上門(mén)、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)良好的稅收征收環(huán)境。
    　　健全對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)控管理體系。稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理新情況、新問(wèn)題。并實(shí)地觀察了解企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)情況，掌握與企業(yè)財(cái)務(wù)信息有關(guān)的資料。再通過(guò)與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)有關(guān)聯(lián)的房產(chǎn)、土地等部門(mén)間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享，用稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票來(lái)控制各種產(chǎn)權(quán)證件的辦理，控制企業(yè)各個(gè)納稅環(huán)節(jié)，實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理。
    　　堅(jiān)持以人為本觀念，提高干部隊(duì)伍素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平有著密不可分的關(guān)系。要加強(qiáng)稅務(wù)人員的培訓(xùn)，讓稅收征管人員了解整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的全過(guò)程，掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。
    　　加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，強(qiáng)化其管理職責(zé)。并加大對(duì)稅源大戶的檢查力度，運(yùn)用行之有效的稽查手段，及時(shí)掌握納稅人在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問(wèn)題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)的輕重依法處理，嚴(yán)厲打擊稅收違法行為。

    查看全文↓ 2019-03-01 00:45:43
  • 142****4498

    一是土地增值稅的增值率難以保證在30%以內(nèi)，按照土地增值稅的計(jì)算方法，它有4檔稅率，**高一檔為60%，挺嚇人的，該增值率控制不好，企業(yè)就會(huì)吃虧。而要控制好此增值率，需要對(duì)建筑成本進(jìn)行全面的預(yù)算管理。關(guān)鍵是做賬的人要非常熟悉土地增值稅的計(jì)算方法，否則，就無(wú)法對(duì)增值率進(jìn)行有計(jì)劃的控制。持有注冊(cè)稅務(wù)師或注冊(cè)會(huì)計(jì)師證的人可以勝任此項(xiàng)工作。
    一般的地方，土地增值稅的預(yù)交征收率是3%（全國(guó)各地不一樣，3%可以理解是國(guó)家的**低線稅負(fù)），因此，增值率控制得好的企業(yè)，會(huì)保證有3%，但不會(huì)超過(guò)3%許多，否則企業(yè)又要多交上千萬(wàn)的土地增值稅。（之所以要保證有3%，是因?yàn)?，低?%，稅局是要查賬的）
    舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有個(gè)項(xiàng)目收入預(yù)計(jì)6個(gè)億，需要做多大的建筑成本，土地增值稅的稅負(fù)才不會(huì)超過(guò)3.5%（假定老板接受3.5%的稅負(fù)）
    設(shè)建筑成本為X，假定企業(yè)不存在有銀行借款，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除率為10%，則有：
    [6-1.3X-6×5%（1+10%）]×30%=6×3.5%（6×3.5%為總共要交的土地增值稅）
    解得X=3.823億元。這3.823億元的建筑成本就是會(huì)計(jì)要控制的建筑成本。應(yīng)交的土地增值稅是0.21億元。驗(yàn)算：0.21/6=3.5%
    否則土地增值稅清算的結(jié)果將大大超過(guò)0.21億元。如，建筑成本沒(méi)有控制好，只有3.5億元。僅僅比計(jì)劃數(shù)少0.323億元，則應(yīng)交的土地增值稅是（6-3.5×1.3-.33）30%=0.534億元。要多交0.324億元。其差額是巨大的，簡(jiǎn)直是幾何式的放大。這就是土地增值稅**隱蔽的地方。
    二是企業(yè)所得稅的稅負(fù)難以控制。國(guó)家的**低線稅負(fù)是收入的2.5%，控制得不好，也會(huì)超過(guò)它很多。而且，它的扣除金額與土地增值稅的扣除金額還不一樣。更重要的是，它還受平均建筑成本的影響。如，一個(gè)企業(yè)的建筑成本是3000元/平米（假定），而當(dāng)?shù)氐钠骄ㄖ杀臼?600元/平米，超過(guò)平均水平，也是很麻煩的，稅局也會(huì)要你寫(xiě)說(shuō)明、解釋之類(lèi)的問(wèn)題。
    總之，這兩大稅是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的**大、**難控制的稅種，它隱蔽性強(qiáng)，政策性強(qiáng)，計(jì)算復(fù)雜，要求會(huì)計(jì)人員不但要是會(huì)計(jì)專(zhuān)家，而且還要是稅務(wù)專(zhuān)家，否則，這兩個(gè)稅是很難協(xié)調(diào)控制好的。老板花點(diǎn)錢(qián)請(qǐng)個(gè)持有注會(huì)或者注稅證的人參謀，并付點(diǎn)咨詢費(fèi)是很值得的。

    查看全文↓ 2019-03-01 00:45:37
  • 152****4609

    一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
    稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得**大的經(jīng)濟(jì)利益。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷(xiāo)售（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┻^(guò)程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門(mén)的規(guī)章、通知、批復(fù)等。因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國(guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類(lèi)主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種類(lèi)別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
    二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃
    房地產(chǎn)企業(yè)從土地使用權(quán)的出讓?zhuān)恢钡椒慨a(chǎn)完工進(jìn)行銷(xiāo)售過(guò)程需要與其他企業(yè)發(fā)生交易行為，比如資金借貸、合作開(kāi)發(fā)、投資入股等；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)由于日常的經(jīng)營(yíng)需要，進(jìn)行企業(yè)框架的重組，比如設(shè)立項(xiàng)目公司、銷(xiāo)售公司、公司分立、合并等。在這些日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，都涉及到稅收方面的問(wèn)題，由于采用不同的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所帶來(lái)的稅負(fù)是不一樣，因此可以通過(guò)科學(xué)、合理的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)取得合法合理節(jié)稅、減輕企業(yè)稅負(fù)的效果：
    1、通過(guò)不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃
    根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過(guò)將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。譬如A公司有300萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司B進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)A公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。A公司主要可以采取三種方式與B公司進(jìn)行合作：第一種是直接將300萬(wàn)作為出資與B公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將300萬(wàn)資金出借給B公司參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬(wàn)。第一種方式下，60萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為19.8萬(wàn)元，企業(yè)所得稅13.27萬(wàn)元，稅后收入為26.93萬(wàn)元。第二種方式下，假設(shè)A公司通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將300萬(wàn)借給B公司，利率為5%。1年后A公司同樣收回60萬(wàn)元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加3.3萬(wàn)元，企業(yè)所得稅18.71萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)37.99萬(wàn)元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷(xiāo)售后分回股利60萬(wàn)元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬(wàn)元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)**輕，但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是A公司直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來(lái)確定經(jīng)營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
    2、合作建房的稅務(wù)籌劃
    根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)文件的規(guī)定：合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另外一方提供資金，合作建房的行為。假如A企業(yè)有一土地，但是資金比較緊缺，而B(niǎo)企業(yè)則資金雄厚，但是苦于沒(méi)有土地，這時(shí)雙方走到一塊，要合作建房，應(yīng)該采取什么樣的合作方式比較合理？根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)文件的規(guī)定，合作建設(shè)房屋可以分為二種方式：一是純粹的“以物易物”，又可以分為二小類(lèi)，一小類(lèi)是用土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)，在這種情況下一方按照“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子稅目征收營(yíng)業(yè)稅收，另一方按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；還有一小類(lèi)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，在這種情況下，對(duì)一方按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，另一方按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。還有一種合作方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)。建立合營(yíng)企業(yè)這種合作方式，又分為三種情況征收營(yíng)業(yè)說(shuō)：(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤(rùn)共享的分配方式,按照營(yíng)業(yè)稅"以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅"的規(guī)定,對(duì)一方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅，(二)房屋建成后提供土地使用權(quán)的一方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤(rùn),則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為,而屬于其將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為,那么,對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)按全部房屋的銷(xiāo)售收入依"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅，(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營(yíng)行為,也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為.因此,首先對(duì)一方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅,其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此,對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷(xiāo)售,則再按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征稅。另根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)），對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，A公司與B公司采用建立合營(yíng)企業(yè)，并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn), 共享利潤(rùn)，可以不用交納5%的高額營(yíng)業(yè)稅，也可以免征土地增值稅。當(dāng)然共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就意味著A公司要承擔(dān)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
    三、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃
    一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過(guò)減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過(guò)稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。關(guān)于各稅種的減免稅規(guī)定在各個(gè)稅種的單行暫行條例中都有規(guī)定，在這里就不重復(fù)了。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來(lái)主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡(jiǎn)單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。
    1、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃
    根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類(lèi)資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為33%。
    企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過(guò)利用稅收優(yōu)惠政策的稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊(cè)地享受稅收減免，還可以通過(guò)納稅義務(wù)人構(gòu)成的稅務(wù)籌劃，比如設(shè)立子公司，享受優(yōu)惠稅率。由于子公司是獨(dú)立法人，如果盈利，其利潤(rùn)不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的納稅義務(wù)人單獨(dú)交納企業(yè)所得稅。當(dāng)子公司所在地稅率較低時(shí)，子公司可以少納企業(yè)所得稅，使公司整體稅負(fù)較低。但是采用設(shè)立分公司的話，就不能達(dá)到上述籌劃效果，因?yàn)榉止静皇仟?dú)立法人，只能將其利潤(rùn)并入母公司交納企業(yè)所得稅，無(wú)論其所在地稅負(fù)高低，均不能增減公司的整體稅負(fù)。
    現(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的法規(guī)、規(guī)章主要是《所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》等對(duì)所有類(lèi)型企業(yè)都適用的法規(guī)、規(guī)章，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收依據(jù)是2006年1月1日開(kāi)始實(shí)施的國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，而2003年頒布的國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》同時(shí)廢止。由于國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)是2006年1月1日開(kāi)始實(shí)施的，所以著重介紹一下該文件的內(nèi)容。
    （一）與[2003]83號(hào)文件相比，國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。
    （二）對(duì)新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定。
    國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但**長(zhǎng)不得超過(guò)3年。對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問(wèn)題有了新規(guī)定。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。
    （三）規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則。
    對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等主要成本項(xiàng)目，國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則。
    （四）增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。
    國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊(cè)資本50%以內(nèi)(含50%)的部分，可在按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)注冊(cè)資本50%的部分，其超過(guò)部分負(fù)擔(dān)的利息支出，不得扣除。

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