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??如何進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估?賣房估價(jià)的方法有哪些呢?

138****4258 | 2019-02-28 07:45:59

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  • 146****1091

    一、二手房估價(jià)的方法有哪些?

    1、 成本法

    房屋的建造本身就是需要成本的,不管是土地本身的成本,還是裝修的花費(fèi),又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等,這些都會(huì)是不小的開銷,因此在房屋估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來,然后再衡量一下房屋的增值收益,便會(huì)的房屋的價(jià)格了。

    2、 市場(chǎng)比較法

    市場(chǎng)比較法是現(xiàn)今房屋估價(jià)時(shí)使用**為普遍的方法,具體就是將市場(chǎng)上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評(píng)估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來,對(duì)它們進(jìn)行比較分析,然后得出房屋的評(píng)估價(jià)格,通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。

    3、 路線價(jià)法

    地理位置與房屋價(jià)格有著緊密的關(guān)系,也是房屋估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上,調(diào)整臨街的深度與寬度,從而得出房屋的評(píng)估價(jià)格的方法。



    二、房屋估價(jià)是如何進(jìn)行的?

    1、 委托估價(jià)機(jī)構(gòu)

    如果你想要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià),那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng),專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價(jià)業(yè)務(wù)之后,雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)則會(huì)針對(duì)具體情況報(bào)出評(píng)估費(fèi)用等。

    2、 制定評(píng)估計(jì)劃

    專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋的評(píng)估進(jìn)行具體籌劃,制定出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)劃,包括什么時(shí)間進(jìn)行評(píng)估、用什么方式進(jìn)行評(píng)估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然,在此之前,他們還會(huì)對(duì)房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查,以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。

    3、 實(shí)地進(jìn)行評(píng)估

    計(jì)劃制定好了之后,專業(yè)機(jī)構(gòu)便會(huì)在約定的時(shí)間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置,開始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。其中評(píng)估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。

    4、 撰寫評(píng)估報(bào)告

    評(píng)估完畢之后,專業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時(shí)間將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行整理,并撰寫評(píng)估報(bào)告,分別是土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。

    5、 交付評(píng)估報(bào)告

    報(bào)告撰寫完畢之后,專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告交給你,這時(shí)你就可以知道房屋的估價(jià)是多少了,不過千萬別忘了支付評(píng)估費(fèi)。

    查看全文↓ 2019-02-28 07:46:40
  • 131****7277

    問題是,買賣方總在談定價(jià)格、甚至簽約后才進(jìn)行房屋估價(jià),估價(jià)后的結(jié)果遠(yuǎn)低于之前談定的價(jià)格,表示買貴了,業(yè)內(nèi)人士指出,為避免相關(guān)的這樣子的情況發(fā)生,簽約時(shí)應(yīng)標(biāo)明,萬一估價(jià)結(jié)果過低或過高可重新議價(jià),否則,只好硬著頭皮低賣。
    1) 比較該房屋與附近**近賣出相似房屋的基本參數(shù),包括:面積、大小、周邊環(huán)境等
    2) 考慮該房屋獨(dú)有的特殊配置,包括:泳池、花園、露天陽(yáng)臺(tái)等
    房屋價(jià)值是計(jì)算房屋價(jià)值的良好出發(fā)點(diǎn)。它會(huì)顯示該房屋與這個(gè)區(qū)域內(nèi)其他房屋的比較結(jié)果。查看“可比房屋銷售數(shù)據(jù)”
    在準(zhǔn)備為房屋開價(jià)時(shí),了解要價(jià)是否公平很重要。抵押貸款機(jī)構(gòu)會(huì)聘請(qǐng)?jiān)u估師來確定該房子是否值得您進(jìn)行貸款,這點(diǎn)尤為重要,您可以通過評(píng)估來了解該房?jī)r(jià)。
    注意,“**近銷售”通常指在過去六個(gè)月內(nèi)。一年前的銷售價(jià)格,可能對(duì)您所在區(qū)域的現(xiàn)在市場(chǎng)情況有很少或沒有影響。事實(shí)上,一些借貸者不接受超過三個(gè)月的可比房屋銷售數(shù)據(jù)。
    地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度也對(duì)找到準(zhǔn)確可比房屋銷售數(shù)據(jù)的難易程度有所影響。
    在較“火熱”市場(chǎng),可能有很多可供選擇的可比房屋銷售數(shù)據(jù)。在不太活躍的市場(chǎng)中,查找合理的可比房屋銷售數(shù)據(jù)變得更困難。如果您正在考慮的房屋擁有特別的設(shè)計(jì)特點(diǎn),那么查找相似的房子會(huì)更加困難。舉例:大型高檔房屋可能熱銷,這樣您就有更多參考數(shù)據(jù);而一些有特色的小型房屋,就很難得到與之相似的參考數(shù)據(jù)。
    關(guān)鍵要素
    在給房屋準(zhǔn)確出價(jià)時(shí),重點(diǎn)需要考慮的要素:
    區(qū)域或地點(diǎn)。盡管理想的可比房屋可能就在您感興趣房屋的相同街區(qū)內(nèi),但也可能有必要再走遠(yuǎn)一點(diǎn),去大體相似的街區(qū)看看,尋找在大約相同的時(shí)間修建的房屋。越熟悉每個(gè)街區(qū)之間的不同特點(diǎn),越會(huì)熟悉這些區(qū)域的住房市場(chǎng),也就能更好判斷可比房屋銷售數(shù)據(jù)是否為真正的公平比較。
    房屋設(shè)施。您選中的房屋是否有游泳池?房屋景色好壞?是否有客房?等。
    大小。房間數(shù)(包括主臥和浴室)、房屋總建筑面積、車庫(kù)大小和占地尺寸,這些都對(duì)查找好的可比房屋有影響。
    房齡。一般來講,評(píng)估師喜歡比較房齡相似的房屋,因?yàn)樗鼈兺ǔS邢嗨频姆课菰O(shè)施。(當(dāng)然從嚴(yán)格意義上講,一處建于 1950 年并在 2009 年完全重修的房屋,也不能與建于 1950 年但從未重修的房屋比較。)
    有時(shí),未知或意外的情況可能影響價(jià)格走向:
    例如,如果因?yàn)殡x婚或身故而出售房屋,則賣方可能由于想快點(diǎn)結(jié)束一切而接受較低的價(jià)格。如果一處可比房屋的售價(jià)不同尋常的低(或高),那么您或您的經(jīng)紀(jì)人就要試試更深入地了解其原因。
    個(gè)人無法控制因素 — 聯(lián)邦儲(chǔ)備金監(jiān)察小組的行動(dòng)、國(guó)家和國(guó)際事件(選舉、戰(zhàn)爭(zhēng)、油價(jià))都可能使房?jī)r(jià)在幾周內(nèi)大幅度上升或下跌。雖然人們都希望自己能夠“捕捉市場(chǎng)**佳時(shí)機(jī)”,但或許更好的做法就是順勢(shì)而為,接受上個(gè)月買方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)已不存在,而賣方占有優(yōu)勢(shì)的事實(shí)。

    查看全文↓ 2019-02-28 07:46:29
  • 152****1893

    價(jià)格評(píng)估

    價(jià)格評(píng)估就是為將要出售的二手房確定一個(gè)合理的價(jià)位。做價(jià)格評(píng)估時(shí)可以參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價(jià)格。

    建議報(bào)價(jià)前以去一些大中介公司了解行情,走訪專業(yè)人事或多渠道了解市場(chǎng)走勢(shì)。實(shí)際上,沒有任何一個(gè)專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢,真正的賣房者報(bào)價(jià)應(yīng)心平氣和理智客觀。

    價(jià)格確定

    做完了價(jià)格評(píng)估后房主就要根據(jù)自己的實(shí)際需要對(duì)房子進(jìn)行定價(jià)了。報(bào)價(jià)過高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會(huì)又浪費(fèi)了大量的時(shí)間精力,報(bào)價(jià)過低有損個(gè)人利益。如果急于出售變現(xiàn)可以將價(jià)格訂得比周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價(jià)格低一些,但不可以過低,否則反而會(huì)使買家產(chǎn)生疑慮。如果不急于出售在定價(jià)時(shí)就要考慮當(dāng)?shù)貐^(qū)的房產(chǎn)增值速度了,我們可以定一個(gè)稍高于當(dāng)?shù)囟址康匿N售價(jià)格。

    價(jià)格調(diào)整

    賣房者在登陸房屋出售信息一段時(shí)間后,如果房屋仍然沒有出售,可能要對(duì)房屋價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。一方面,如果同小區(qū)房屋都順利出售且房屋幾個(gè)低于自己房屋的價(jià)格或者房東因個(gè)人情況急售房屋,此時(shí)可以考慮將房?jī)r(jià)在原有定價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行下調(diào),以便增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,快速出售。

    另一方面,賣房者應(yīng)該時(shí)刻注意市政規(guī)劃改建政策的實(shí)施對(duì)自有房產(chǎn)的影響,關(guān)注更多專業(yè)媒體以做參考,如果由于市場(chǎng)走勢(shì)、購(gòu)房政策或者城市規(guī)劃使房屋價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì),房東也應(yīng)及時(shí)或每隔一段時(shí)間就對(duì)價(jià)格進(jìn)行一次調(diào)整。

    查看全文↓ 2019-02-28 07:46:17

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  • 一、二手房估價(jià)的方法有哪些?1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的,不管是土地本身的成本,還是裝修的花費(fèi),又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等,這些都會(huì)是不小的開銷,因此在房屋估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來,然后再衡量一下房屋的增值收益,便會(huì)的房屋的價(jià)格了。2、 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是現(xiàn)今房屋估價(jià)時(shí)使用**為普遍的方法,具體就是將市場(chǎng)上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評(píng)估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來,對(duì)它們進(jìn)行比較分析,然后得出房屋的評(píng)估價(jià)格,通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。3、 路線價(jià)法地理位置與房屋價(jià)格有著緊密的關(guān)系,也是房屋估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上,調(diào)整臨街的深度與寬度,從而得出房屋的評(píng)估價(jià)格的方法。二、房屋估價(jià)是如何進(jìn)行的?1、 委托估價(jià)機(jī)構(gòu)如果你想要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià),那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng),專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價(jià)業(yè)務(wù)之后,雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)則會(huì)針對(duì)具體情況報(bào)出評(píng)估費(fèi)用等。2、 制定評(píng)估計(jì)劃專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋的評(píng)估進(jìn)行具體籌劃,制定出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)劃,包括什么時(shí)間進(jìn)行評(píng)估、用什么方式進(jìn)行評(píng)估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然,在此之前,他們還會(huì)對(duì)房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查,以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。3、 實(shí)地進(jìn)行評(píng)估計(jì)劃制定好了之后,專業(yè)機(jī)構(gòu)便會(huì)在約定的時(shí)間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置,開始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。其中評(píng)估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。4、 撰寫評(píng)估報(bào)告評(píng)估完畢之后,專業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時(shí)間將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行整理,并撰寫評(píng)估報(bào)告,分別是土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。5、 交付評(píng)估報(bào)告報(bào)告撰寫完畢之后,專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告交給你,這時(shí)你就可以知道房屋的估價(jià)是多少了,不過千萬別忘了支付評(píng)估費(fèi)。

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  •   市場(chǎng)比較法。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候,人們會(huì)自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說,如果住宅的效用相近,那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu) 房者常常多看幾處住宅,然后“貨比三家”,在價(jià)格相等的住宅中選取效用**高的,或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格**便宜的,從中挑選出自己**中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理?! ∈袌?chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性,適用范圍寬,簡(jiǎn)單明了,易于采用。但是,必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件:  第一,需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說,要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá),有相當(dāng)大的規(guī)模,有較長(zhǎng)的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少,缺乏可供比較的先例,那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù),可是,一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小,那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開,討論房?jī)r(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)?! 〉诙?,使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè):在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷,即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)?! 〉谌?,采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中,房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定,那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定,房?jī)r(jià)暴漲暴跌,那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期,采用市場(chǎng)比較法有可能高估房?jī)r(jià),放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下,市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。

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  • 由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用估價(jià)方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析,對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益,在特定時(shí)間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。房產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià),而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來,它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性,是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

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  • 1、 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法說的通俗些,其實(shí)就是貨比三家,售房者想要對(duì)房子做出準(zhǔn)確的定價(jià),**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)于購(gòu)房者來說,可以通過多看幾處住宅,然后在價(jià)格相等的住宅中選取效用**高的,或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格**便宜的方法,從中挑選出自己**中意的一個(gè)。2、 收益還原法收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房?jī)r(jià)的做法,首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益,然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在,各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本,計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、 成本估價(jià)法成本估價(jià)法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià),成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少,無法采用市場(chǎng)比較法的情況,非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易,也往往采用成本估價(jià)法。二手房的的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算,其公式為:房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊4、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析,房產(chǎn)項(xiàng)目在被建設(shè)之前,首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值,然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用,勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用,建筑施工費(fèi)用,銷售費(fèi)用,資金成本,稅金等,**后扣除地價(jià),剩下來的就是預(yù)期的利潤(rùn)。5、 基準(zhǔn)地價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)法是指針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估,參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法,這種方法通常具有有一定的政策性。6、 混合法混合法是將以上幾種方法綜合運(yùn)用,即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均,一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額,然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

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  • 1、可以有兩種方法進(jìn)行過戶:交易過戶和贈(zèng)予過戶,個(gè)人建議交易過戶。2、如果爺爺離世了,并且沒有留下遺囑,那么就需要進(jìn)行放棄繼承公證。遺產(chǎn)房過戶是需要在產(chǎn)權(quán)人死亡后才可以使用的。3、現(xiàn)在廣州的二手房過戶流程如下:現(xiàn)在購(gòu)房必須要網(wǎng)簽才可以進(jìn)行交易,在合同里面都寫明你們雙方的約定 ,比如怎么付款,分幾次付款,網(wǎng)簽過后就是遞件,遞件后一般就需要交納**,**的比例一般是3成,然后去房地產(chǎn)交易中心過戶,過戶當(dāng)日付6成,等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。4、需要,必須要親自進(jìn)行過戶簽名,或者可以進(jìn)行委托公證,不過這樣又增加過戶的費(fèi)用支出。5、是按照房?jī)r(jià)決定的,不是面積決定的。中原地產(chǎn) 為你解答

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