??樓盤五證不全能買嗎？會有什么后果？

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• 134****5742

  先解釋一下什么是五證？
  
  房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。
  
  其中必須具備的“五證”是指：
  
  《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；
  
  《建設用地規(guī)劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；
  
  《建設工程規(guī)劃許可證》,是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，由市規(guī)劃委員會核發(fā)；
  
  《建筑工程施工許可證》，由市建委核發(fā)；
  
  《商品房預售許可證》，與《國有土地使用證》一起由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。
  
  其實，這五證主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要合法，看準確了，一般原則上就沒有問題，是預售許可證。
  
  樓盤沒有“五證”可能會有哪些嚴重的后果呢？
  
  一是產(chǎn)權性質看不到，產(chǎn)權年限不清
  
  沒有五證，你也看不到房子的性質。開發(fā)商有意混淆房屋性質，許多、等形態(tài)的新房，說是單價較低，等你買后才知是商業(yè)用地，土地使用年限短，還要交商業(yè)水電費和較高的契稅等。
  
  二是開發(fā)商一房二賣引糾紛
  
  一手房實行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能在房地產(chǎn)交易做網(wǎng)上合同備案登記。萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。
  
  三是房屋質量沒保障
  
  開發(fā)商沒有五證，也就是說開發(fā)商很有可能沒有建造商品房的資質，更沒有出售商品房的資格。我們經(jīng)常從一些新聞報道中看到一些房屋出現(xiàn)墻面開裂，以及一遇到暴雨就鬧毛病的劣質房屋。如果你買的房子也是這樣的質量，如此難有保障，你還敢買嗎？
  
  四是住房貸款可能會辦不下來
  
  商品房預售時，房子通常還在建設中，開發(fā)商尚未取得房屋大產(chǎn)證，買房人不能及時辦理產(chǎn)權登記和過戶，而銀行的住房按揭貸款是用交易房產(chǎn)的產(chǎn)權做抵押。
  
  預售商品房在產(chǎn)權還屬于開發(fā)商時就能貸款，一般情況下是因為銀行確認了房子有預售許可證，同時要求開發(fā)商提供階段性的擔保責任，才給購買這個樓盤的買房人辦理按揭貸款。
  
  購房者買房時，開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，收取購房者定金之后，便不管購房者是否可以貸款成功。接下來購房者就只能陷入要么等著，要么苦苦追討定金的困境。

  查看全文↓ 2019-02-17 09:26:12
• 143****8485

  (一)土地性質不合法的風險
  在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
  (二)土地使用權不合法的風險
  在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
  (三)工程建設手續(xù)不合法的風險
  有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續(xù)，則面臨的后果是**嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關主管部門的執(zhí)法力度也有關系。這種情況，購房者**應小心，一般不要購買。
  (四)施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險
  這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

  查看全文↓ 2019-02-17 09:26:00
• 148****8632

  一、什么是五證？
  
  五證分別是：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
  
  二、五證不全別買房后果很嚴重
  
  1、騙取定(訂)金
  
  不法開發(fā)商為了套取購房者錢財，土地都沒搞定，先把售樓處搭起來。沙盤一放，廣告一出，看上去似乎實力強盛金碧輝煌，也能唬住不少人，欺騙購房者要買好房源好戶型，就得先交定金、訂金。一拿到錢，開發(fā)商就捐款跑路。
  
  2、房屋質量沒保障
  
  開發(fā)商沒有五證，也就是說開發(fā)商很有可能沒有建造商品房的資質，更沒有出售商品房的資格。這樣的房子質量很難有保障，你還敢買嗎?
  
  3、配套設施是個景
  
  不法開發(fā)商喜歡夸大其詞，說該樓盤對口名校、將設地鐵站、配套有公園、泳池、超市等，其實是個未知數(shù)。
  
  4、混淆商住房與住宅
  
  沒有五證，你也看不到房子的性質。開發(fā)商有意混淆房屋性質，許多LOFT、SOHO等形態(tài)的新房，說是單價較低，市民買后才知是商業(yè)用地，土地使用年限短，還要交商業(yè)水電費和較高的契稅等。
  
  5、一房多賣
  
  開發(fā)商愛用非正式合同冒充正式合同，經(jīng)常造成“一房二賣”，使市民長期拿不到房產(chǎn)證等。
  
  6、房貸難以貸到
  
  一些銀行對于商住房的貸款有所限制，開發(fā)商隱瞞貸款限制條款，收了市民的錢后，就不管貸款是否能到位。

  查看全文↓ 2019-02-17 09:25:54

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• 問 哪位說說房子五證不全能買嗎？
  答

  建議不要購買五證不全的房屋。購無證房風險：(一)土地性質不合法的風險在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。(二)土地使用權不合法的風險在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。(三)工程建設手續(xù)不合法的風險有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續(xù)，則面臨的后果是**嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關主管部門的執(zhí)法力度也有關系。這種情況，購房者**應小心，一般不要購買。(四)施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

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• 問 ??問下大家房子五證不全能買嗎？
  答

  那么這五證到底為什么那么重要，他們究竟證明了什么呢？現(xiàn)在就來跟大家詳細解答?！秶型恋厥褂米C》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；《建設用地規(guī)劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；《建設工程規(guī)劃許可證》，是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。其中《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。那么如果五證不全會有什么影響呢？一、騙取定金不法開發(fā)商為了套取現(xiàn)金，在沒有資質的前提下，搭建售樓處進行樓盤銷售，購房者看到廣告，沙盤，虛擬戶型，開發(fā)商騙取訂金后卷款逃跑。二、房屋質量沒有保障開發(fā)商沒有五證，也就意味著開發(fā)商很有可能沒有建造商品房的資質，更沒有出售商品房的資質，這樣的房子很難有保障。三、配套設施是個景不法開發(fā)商喜愛言過其實，說該樓盤對應名校、配套有公園、泳池、超市等，其實是個未知數(shù)。四、混雜商住所與住所沒有五證，你也看不到房子的性質。開發(fā)商有意混雜房子性質，許多LOFT、SOHO等形狀的新房，說是單價較低，市民買后才知是商業(yè)用地，土地運用年限短，還要交商業(yè)水電費和較高的契稅等。五、簽訂合同無效法律人士表示，銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權證，連簽訂的預售合同都無效，商品房實行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢，簽了預售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做合同備案登記。如果開發(fā)商又將房屋賣給其他人的話，就會產(chǎn)生糾紛。六、一房多賣開發(fā)商愛用非正式合同假充正式合同，常常形成“一房二賣”，使購房者長時間拿不到房產(chǎn)證等。

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• 問 開發(fā)商如果證件不全能按揭買房嗎?五證不全后果有多嚴重?
  答

  銀行只為五證齊全的開發(fā)商提供貸款服務，因此，五證不全的房子想要辦理貸款基本上是不可能的。而且，五證不全的房子**好別買，其中隱藏的風險很大?！拔遄C”不全的樓盤可能存在許多風險，如樓盤項目及其土地已經(jīng)押給銀行(事實上，很多開發(fā)商早已將項目和土地抵押在銀行以獲取開發(fā)資金)，一旦欠貸不能償還，銀行將獲得房屋的優(yōu)先權益。因為沒有預售許可證，購房者就無法在房產(chǎn)管理部門辦理房屋預售登記，購買權得不到保障，不能對抗銀行的優(yōu)先權。五證不全意味著將來可能辦不下來房屋產(chǎn)權證，無法上市進行交易，房屋質量問題無法得到保障，不能得到房屋質檢部門的驗收，甚至會有開發(fā)商因資金斷裂而“跑路”等風險。因此，購房者買房時一定要詢問并查看售樓處五證公示情況。

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• 問 五證不全能辦貸款嗎
  答

  五證不齊全，不能辦貸款。有些想買房子的人不能全款購買，想要貸款買房子，但是證件不全，而銀行只為五證齊全的開發(fā)商提供貸款服務，因此，五證不全的房子想要辦理貸款基本上是不可能的。銀行只為五證齊全的開發(fā)商提供貸款服務，因此，五證不全的房子想要辦理貸款基本上是不可能的。如果樓盤五證不全的話，所簽訂的合同是不受到法律保護的。而銀行按揭只按照有效合同進行按揭，所以五證不全的樓盤是無法貸款的。但是有些銀行會根據(jù)項目的風險度，開發(fā)商的實力慎重考慮，不排除在證件不全的情況下辦理按揭。不但五證不全的不能進行貸款，如果是五證不全的樓房也盡量不要買，其中隱藏的風險很大。“五證”不全的樓盤可能存在許多風險，如樓盤項目及其土地已經(jīng)押給銀行，事實上，很多開發(fā)商早已將項目和土地抵押在銀行以獲取開發(fā)資款，一旦欠貸不能償還，銀行將獲得房屋的優(yōu)先權益。因為沒有預售許可證，購房者就無法在房產(chǎn)管理部門辦理房屋預售登記，購買權得不到保障，不能對抗銀行的優(yōu)先權。五證不全意味著將來可能辦不下來房屋產(chǎn)權證，無法上市進行交易，房屋質量問題無法得到保障，不能得到房屋質檢部門的驗收，甚至會有開發(fā)商因資金斷裂而“跑路”等風險。因此，購房者買房時一定要詢問并查看售樓處五證公示情況。

• 問 ??哪位講下房子五證不全能買嗎？
  答

  五證不全的房子不敢買建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

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