??農(nóng)村房買賣是否合法?怎樣買賣才有效?

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• 155****8946

  一、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序？
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。
  二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？
  《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。
  農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。
  1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒(méi)有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。
  《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：購(gòu)買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地的條件。據(jù)此對(duì)照上列三種情況：第一種情況已不能再申請(qǐng)建房，故無(wú)法購(gòu)買村民房屋；第二種情況能不能購(gòu)買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標(biāo)；第三種情況應(yīng)屬符合申請(qǐng)建房用地條件，故可以購(gòu)買村民房屋。
  2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：
  （1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理的通知》也強(qiáng)調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購(gòu)買方。
  （2）本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購(gòu)買方。
  三、關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村買賣房屋合同時(shí)不過(guò)戶 的問(wèn)題
  《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。但**高人民法院（1987）民他字第42號(hào)司法解釋對(duì)此作了進(jìn)一步解釋：《意見(jiàn)》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題；《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來(lái)，《意見(jiàn)》第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣，當(dāng)然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國(guó)民法精神，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國(guó)家的民法所接受的一條原則。
  

  查看全文↓ 2019-01-27 23:35:39
• 147****2324

  一、農(nóng)村自建房買賣是否合法
  現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒(méi)有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1 日開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
  同時(shí)，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強(qiáng)調(diào)國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個(gè)人（包括農(nóng)民在內(nèi)）對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式?！睆闹形覀兛梢钥闯?，農(nóng)村村民有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。
  二、農(nóng)村自建房買賣有效的條件
  農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個(gè)條件：
  1、購(gòu)房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格。
  2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:35:21
• 137****3918

  買賣不合法。但是允許土地使用權(quán)的買賣。
  
  1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理》第一條第二款規(guī)定：土地屬國(guó)家所有和集體所有，禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，但同時(shí)規(guī)定土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
  
  2、國(guó)有土地有國(guó)有出讓地和國(guó)有劃撥地兩種。
  
  1、國(guó)有劃撥地使用權(quán)是不能上市自由轉(zhuǎn)讓。
  
  2、國(guó)有出讓地的使用權(quán)是可以上市自由轉(zhuǎn)讓。想提醒一下：我國(guó)土地屬國(guó)家和集體所有，任何單位和個(gè)人不得買賣或其它形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)（土地法明確規(guī)定），平常講的買賣國(guó)有土地，指的是有償轉(zhuǎn)讓變更土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地的使用權(quán)一般規(guī)定有30、40、50、70年不等。
  
  3、集體所有的土地禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，集體所有的土地使用權(quán)一般限定在本村村民使用，作為依法審批給村民個(gè)人建房、村辦企業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等，村民個(gè)人承包地及使用地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)包一般用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（未經(jīng)許可不得改變用途-----用于非農(nóng)建設(shè)）。
  
  綜上所述：自然人能持有的是土地使用權(quán)，而非所有權(quán)；土地買賣是違法行為，存在違法風(fēng)險(xiǎn)且不受法律保護(hù)；對(duì)于目前存在個(gè)人私下買賣土地行為，如果當(dāng)事人之間引發(fā)爭(zhēng)議，法院裁定為：無(wú)效合同。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:35:16
• 137****0414

  一、農(nóng)村房屋買賣合法嗎？
  
  根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。
  
  根《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
  
  同時(shí)，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強(qiáng)調(diào)國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。
  
  根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個(gè)人（包括農(nóng)民在內(nèi)）對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式?！睆闹形覀兛梢钥闯?，農(nóng)村的村民是有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)的。
  
  二、農(nóng)村房屋買賣有效必須符合哪些條件？
  
  （1）購(gòu)房者主體資格合法
  
  農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格。
  
  （2）售房者的主體資格合格
  
  賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。
  
  （3）購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件
  
  農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。
  
  （4）買賣經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意
  
  這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。
  
  其實(shí)，在實(shí)踐中，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣活動(dòng)的效力是有爭(zhēng)議的，雖然如此，購(gòu)房者只要依法買房，一般也不會(huì)有什么太大的風(fēng)險(xiǎn)。假如您不知道該怎么做才算是依法買房，建議您不妨去咨詢一下專業(yè)人士，讓他為您提供有效的幫助。
  

  查看全文↓ 2019-01-27 23:35:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??農(nóng)村房子怎樣買賣合法？怎樣買賣才有效？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣的手續(xù)是怎樣的買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議以后，應(yīng)當(dāng)首先到當(dāng)?shù)厮痉üC部門進(jìn)行公證；之后，買方應(yīng)該到當(dāng)?shù)刎?cái)政所繳納3%的房契稅；然后，雙方到當(dāng)?shù)胤抗芩暾?qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房管部門根據(jù)當(dāng)事人協(xié)議書內(nèi)容，審核后進(jìn)行定案登記并實(shí)行公告，30天之內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)異議的，變更房屋產(chǎn)權(quán)登記。在辦理產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中，需繳納一定手續(xù)費(fèi)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部文件計(jì)價(jià)格(2002)121號(hào)文件關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定:在辦理住房交易手續(xù)過(guò)程中，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收費(fèi)按住房建筑面積收取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收；存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%。通知另規(guī)定:住房交易手續(xù)費(fèi)屬經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，由經(jīng)批準(zhǔn)建立的房地產(chǎn)交易中心提供交易服務(wù)，辦理交易手續(xù)時(shí)收取，其他任何部門、單位不得平調(diào)、扣繳、提留。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。因此，在變更房屋所有權(quán)登記后，還應(yīng)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理土地使用權(quán)變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應(yīng)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局城鄉(xiāng)建設(shè)管理辦變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃證等相關(guān)手續(xù)，交取房屋造價(jià)1%—2%的手續(xù)費(fèi)。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房買賣是否合法?一般怎樣買賣才有效的?
  答

  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

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• 問(wèn) ??農(nóng)民賣房怎樣買賣才有效？
  答

  一、農(nóng)村房屋能買賣嗎1、根據(jù)土地管理法中的相關(guān)規(guī)定表明，村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這條法律規(guī)定表明，只要購(gòu)房者符合“村民一戶只能用用一處宅基地”的規(guī)定，那么買農(nóng)村房屋也是可以的。2、根據(jù)民法通則中的相關(guān)規(guī)定表明，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法中也強(qiáng)調(diào)國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。3、公民個(gè)人（包括農(nóng)民在內(nèi)）對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所屬權(quán)，自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收入和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式。從中我們可以看出，農(nóng)村的村民是有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)的。4、農(nóng)村房屋買賣是買賣雙方將過(guò)戶事宜達(dá)成一致后，確定房屋交易價(jià)格，雙方將約定的事項(xiàng)寫入合同中，在村委干部在場(chǎng)的情況下雙方簽訂合同。二、農(nóng)村房屋買賣有效條件有哪些？1、購(gòu)房者主體資格合法農(nóng)村的房屋現(xiàn)在還都是宅基地上修建的，農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所屬，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格售賣房屋的人必須對(duì)自己所屬的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收入和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。3、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件宅基地的申請(qǐng)是有條件限制的，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。4、通過(guò)村委會(huì)同意買賣交易農(nóng)村房屋還需要經(jīng)過(guò)村委會(huì)的同意，這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。以前農(nóng)村房屋的買賣沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)的一些流程和手續(xù)，導(dǎo)致現(xiàn)在很多農(nóng)村房屋買賣的糾紛出現(xiàn)，買賣房屋是一件非常重要的事情，雖然農(nóng)村房屋的買賣很多時(shí)候都比較隨意，但為了避免今后發(fā)生糾紛，在買賣房屋的時(shí)候就應(yīng)該明確全部的責(zé)任。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村房子可以買賣嗎?農(nóng)村房子買賣是否合法？
  答

  農(nóng)村有房產(chǎn)證的房子買賣是有條件限制的，依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定：申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人應(yīng)當(dāng)屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。經(jīng)過(guò)規(guī)劃建設(shè)辦批準(zhǔn)建設(shè)及驗(yàn)收合格的房屋，村民需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤抗芩岢錾暾?qǐng)，并提交土地使用證、報(bào)建驗(yàn)收證明、房屋面積測(cè)繪報(bào)告等資料。房管部門在受理農(nóng)村村民要求辦房產(chǎn)證的申請(qǐng)后。將會(huì)檢查相關(guān)資料，并將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)在村集體組織內(nèi)進(jìn)行公告。經(jīng)公告無(wú)異議或有異議不成立的，將給予登記發(fā)證。

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• 問(wèn) 如何合法買賣農(nóng)村土地是否合法？
  答

  你好,根據(jù)我國(guó)的法律的規(guī)定,你們買賣的土地,只要是你們合法擁有的,那么,你們根據(jù)你們的意愿,去簽訂買賣土地的合同,另外,你們?nèi)ツ銈兊乃诘氐恼?去登記備案,那么,你們就完成了這個(gè)土地的買賣的流程的了呢,

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