??賣房屋估價(jià)怎么估?從哪些方面評估?

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• 147****5360

  首先說明，房屋評估肯定要找專業(yè)人士，畢竟我們自己懂得再多，也不如市場多年沉淀出來的一套評價(jià)體系準(zhǔn)確而規(guī)范房屋評估價(jià)是由評估單位實(shí)地考察后，根據(jù)房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成的新舊程度進(jìn)行相應(yīng)折扣，從而確定現(xiàn)值。
  
  房屋評估計(jì)價(jià)的原則是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。除卻這些，影響房屋評估價(jià)的因素還包括區(qū)域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。
  
  而對于二手房來說，常采取市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價(jià)。此外，還有成本法和租金收益法等多種評估方法，但就精準(zhǔn)度而言，則不如市場比較法。
  
  所以說，在確定一個(gè)房屋的估價(jià)時(shí)，常會參考這幾個(gè)因素：
  1.所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格；
  2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格；
  3.所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢；
  4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
  根據(jù)以上基本情況，采用科學(xué)的數(shù)理統(tǒng)計(jì)和建模算法，計(jì)算出各個(gè)因素對價(jià)格的影響，進(jìn)而給出合理定價(jià)。
  而就評估單位來說，在辦理保險(xiǎn)時(shí)，可委托專業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)評估，在抵押貸款時(shí)，可由銀行進(jìn)行評估，在其他司法過程中，也可委托司法機(jī)構(gòu)，但**常見的，是在日常的市場買賣行為發(fā)生前，有專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，合理定價(jià)，保證房屋的買賣雙方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

  查看全文↓ 2019-01-24 13:28:44
• 157****6239

  您好,賣房子估價(jià)方法如下:
  1、根據(jù)市場法評估 市場法又稱比較法,是將估價(jià)對象與在此時(shí)發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似的房屋 成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法;
  2、根據(jù)成本法評估 成本法是分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊,來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法;是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部門的累加為基礎(chǔ)來評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法;
  3、受益法評估 受益法又稱收益資本化法,是預(yù)測估價(jià)對此項(xiàng)的未來收益,然后利用報(bào)酬率、收益率將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值,來求取估價(jià)對象集中制的方法。希望我的回答能夠幫助到你。

  查看全文↓ 2019-01-24 13:28:34
• 153****1992

  一、二手房的評估價(jià)是不是越高就越好呢？
  評估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來說，二手房的評估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的**款就可以少一點(diǎn)。評估價(jià)還影響交易的稅費(fèi)，增值稅、契稅、個(gè)稅的繳納，都是在評估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。
  簡單的說，評估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評估價(jià)高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的**款可以少一點(diǎn)。
  評估價(jià)過高或者過低，都不好，因?yàn)閷τ谫I房人來說，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納**款。所以，評估價(jià)適中比較好。
  二、二手房評估的影響因素有哪些？
  1、市場因素
  二手房價(jià)格的評估既要符合市場價(jià)格規(guī)律，又要符合房屋的實(shí)際情況，估價(jià)的第一步就是要把房屋與市場同類房屋價(jià)格、臨近房屋價(jià)格等相比較，同時(shí)，要把房屋的成本與折舊進(jìn)行折算，合理的折舊方法是每年大約折舊2％左右。
  2、區(qū)位因素
  這是買賣二手房必須考慮的因素。交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)提高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會被扣減一定的價(jià)格。
  3、造型質(zhì)量因素
  看好房子的區(qū)域位置后，就考慮房子的成新率、建筑質(zhì)量、外立面造型等。次新房是準(zhǔn)現(xiàn)房，質(zhì)量有保證。它的外立面良好、造型獨(dú)特的房屋能夠提升房產(chǎn)的檔次，給人物有所值的感覺，反之，房屋在購買者心中就會相應(yīng)地貶值。
  4、環(huán)境因素
  小區(qū)外部環(huán)境、綠化、人文環(huán)境也是估價(jià)的重要影響因素。所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認(rèn)可，買家會愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。安靜、封閉的小區(qū)，是業(yè)主的隱私生活得到保障，這樣房子的價(jià)格自然也是居高不下。
  5、樓層因素
  二手房的價(jià)格以具體的情況而定，每一套房子的價(jià)格都不一樣，好的樓房形態(tài)、樓層、朝向也能夠?yàn)榉孔酉鄳?yīng)地加分。頂層和底層是一般購買者都不會輕易觸碰的房屋類型，價(jià)格相對較低。
  一般來說，多層住宅的二層和五層**為標(biāo)準(zhǔn)，而三到四層是不錯(cuò)的選擇。因此從房價(jià)來看，二層和五層價(jià)格稍高，三到四層還要更貴些；高層住宅則是樓層越高，價(jià)格也越高，當(dāng)然頂層除外。

  查看全文↓ 2019-01-24 13:28:28

相關(guān)問題

• 問 ??賣房屋估價(jià)怎么估?從什么方面評估?
  答

  什么情況需要房產(chǎn)評估？1、房價(jià)明顯過低時(shí)需進(jìn)行二手房評估價(jià)買賣雙方可能會為了少繳稅費(fèi)，會向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價(jià)，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需進(jìn)行二手房評估交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價(jià)格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估。3、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要二手房評估辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需二手房評估來評估房價(jià)，確定保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款需做二手房評估在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要做二手房評估二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。

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• 問 房產(chǎn)怎么估價(jià)?從哪些方面評估?
  答

  房地產(chǎn)估價(jià)有什么作用？房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)市場價(jià)格管理的核心，其作用主要表現(xiàn)在以下八個(gè)方面：1、房地產(chǎn)估價(jià)可以預(yù)算出現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價(jià)值量，為新時(shí)期房地長管理工作提供依據(jù);2、可以為房地產(chǎn)交易和國有土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價(jià)格；3、通過房地產(chǎn)估價(jià)確定房地產(chǎn)抵押品的價(jià)值，作為銀行抵押貸款的依據(jù)；4、房地產(chǎn)估價(jià)是國家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)的根據(jù)，有效地防止稅費(fèi)流失；5、房地產(chǎn)估價(jià)可以作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)馗鶕?jù)；6、房地產(chǎn)估價(jià)也是處理房地產(chǎn)糾紛地需要；7、房地產(chǎn)估價(jià)是合資、合作、企業(yè)承包以及企業(yè)兼并等經(jīng)營活動(dòng)地需要；8、房地產(chǎn)估價(jià)也是企業(yè)破產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)估價(jià)地需要。

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• 問 ??什么房屋評估價(jià),要怎么評估呢?從哪些方面評估?
  答

  房地產(chǎn)評估，主要是根據(jù)不同的評估目的，評估某一估價(jià)標(biāo)的物在某一估價(jià)目的下的現(xiàn)行市場價(jià)值，對某一標(biāo)的物進(jìn)行評估時(shí)，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一、首先要與委托方充分溝通，仔細(xì)了解其真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途，確定估價(jià)目的。二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)指定一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并配備與該項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師按估價(jià)程序開展估價(jià)工作。1、明確估價(jià)基本事項(xiàng)。(1) 估價(jià)目的；(2) 價(jià)值日期；(3) 估價(jià)對象；(4) 價(jià)值類型。2、制定估價(jià)作業(yè)方案。(1) 估價(jià)工作內(nèi)容，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源渠道等；(2) 估價(jià)工作質(zhì)量要求及保障措施；(3) 估價(jià)作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。3、搜集估價(jià)所需資料。(1) 反映估價(jià)對象狀況的資料；(2) 估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；(3) 對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；(4) 對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。4、實(shí)地查勘估價(jià)對象。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師必須親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對估價(jià)對象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價(jià)對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實(shí)地查勘記錄。5、選定估價(jià)方法進(jìn)行測算。6、確定估價(jià)結(jié)果。7、撰寫估價(jià)報(bào)告。8、審核估價(jià)報(bào)告。9、交付估價(jià)報(bào)告。10、估價(jià)資料歸檔。三、 我國《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定，自受理估價(jià)委托至完成估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)工作應(yīng)按上列程序進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不得簡化或省略前款規(guī)定的估價(jià)程序。

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• 問 賣房估價(jià)怎么估?賣房估價(jià)應(yīng)該注意什么？
  答

  將周邊的類似情況的樓盤二手房價(jià)格加以了解,取得平均值。然后按照業(yè)主自身的實(shí)際出售需求進(jìn)行加減,如是投資性出售,不急于出手,可在市場均價(jià)的基礎(chǔ)上增加5%-15%;如果是急于出手套現(xiàn),可以在市場均價(jià)的基礎(chǔ)上,酌情的減少5%-10%。這樣才能獲得收益和時(shí)間上的共同有利地位。

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• 問 房產(chǎn)怎么估價(jià)?從什么方面評估?
  答

  影響房產(chǎn)評估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價(jià)格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價(jià)格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價(jià)格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價(jià)格就會高一些。

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