二手房購買貸款流程是怎么樣的？需要注意什么？

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• 142****6247

  一、二手房貸款流程是什么
  1、準(zhǔn)備材料
  購房者確定貸款銀行之后就要開始準(zhǔn)備貸款資料了，首先遞交材料，提出貸款申請，買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。
  2、評估
  二手房都會進行評估，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3－5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納評估費。
  3、銀行審批
  銀行會根據(jù)貸款人提交的材料進行審批，貸款銀行審批，銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。
  4、過戶放貸
  審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。然后辦理房房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸，買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。
  二、二手房貸款注意事項
  如果當(dāng)事人委托他人辦理過戶，同樣需要準(zhǔn)備一些必備的資料。以下是二手房過戶可能會發(fā)生的問題，買賣雙方都應(yīng)該對相關(guān)的注意事項有了解：
  1、若要辦理委托過戶辦理。需要由委托人出具委托書或公證書，被委托人攜帶委托書或公證書、個人身份證原件及復(fù)印件才能辦理過戶；
  2、房屋已經(jīng)出租，購房者辦理過戶必須要求賣方提供房屋承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明；如果房屋有共有權(quán)人，購房者應(yīng)該要求賣方出具共有權(quán)人同意出售的證明和其所持有的共有權(quán)證書，或者共有權(quán)人到場簽合同、辦理過戶；
  以上就是關(guān)于二手房貸款流程以及注意事項的介紹了，二手房按揭申請貸款前注意不要動用公積金，如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零。

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• 155****4558

  一、簽定房屋申請貸款合同
  首先，是購房者和業(yè)主簽定房屋買賣合同，然后由購房者打款給業(yè)主賬戶。
  銀行一般不對個人辦理貸款。因此需要通過專業(yè)的房屋擔(dān)保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件。
  待貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同。當(dāng)辦理過房屋抵押登記和公證后，銀行就會在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
  二、房屋按揭貸款分類
  1、商業(yè)貸款
  個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個人發(fā)放的貸款。申貸人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。
  2、公積金貸款
  購房者和業(yè)主需要到銀行分別開戶。一般來說，業(yè)主的用于收款，購房者的用于還貸，然后找貸款按揭人（銀行）辦手續(xù)，然后銀行會上門評估。
  3、組合式貸款
  指申貸人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款。在申貸人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了申貸人應(yīng)該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。
  
  三、銀行同意貸款通知書
  銀行內(nèi)部各級會對申貸人審核后會通過二手房按揭貸款審批書。一般來說，二手房按揭貸款審批書上會寫明銀行同意貸款的金額、期限以及利率。
  四、涂銷和遞件
  涂銷和遞件**好同時申請，因為可節(jié)約時間。一般來說，涂銷抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記。
  產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房屋交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿不動產(chǎn)權(quán)證，打印網(wǎng)簽合同（需提前網(wǎng)上預(yù)簽約）后當(dāng)天涂銷和遞件，出稅單。
  五、完稅過戶
  遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，按規(guī)定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個人所得稅、營業(yè)稅、土地交易服務(wù)費、產(chǎn)權(quán)登記費，出購房發(fā)票，出回執(zhí)（上面會寫明出新證日期）。
  六、出新證
  經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新不動產(chǎn)權(quán)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交幾塊錢印花稅，蓋了個印花稅的章、核對身份證信息后，就把新不動產(chǎn)權(quán)證拿到手了。
  
  七、歸檔
  交易登記部門把檔案送達市房屋檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新不動產(chǎn)權(quán)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。
  八、入押
  房屋抵押登記指房屋及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行。通常而言，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房屋登記機關(guān)辦理房屋其他權(quán)利的登記。
  購房者和按揭中介在交易中心。要帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、不動產(chǎn)權(quán)證、交入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)（上面會寫明出押日期）。
  九、公積金放款審批
  一般來說，公積金管理中心會根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款。但是，請注意，商業(yè)貸款不需要公積金放款審批。
  十、放款
  根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房屋抵押登記出房屋他項權(quán)證。然后把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。
  十一、收房
  賣買雙方交接房屋，其中包括了：交鑰匙，門禁卡；包括合約附帶家私家電，維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結(jié)算。

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• 133****9943

  一、按揭買二手房需要什么文件
  買方需要供給的材料。
  1、身份證（夫妻兩邊）、暫住證（外地人口）。
  2、戶口本（夫妻兩邊）。
  3、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、獨身證明）。
  4、收入證明或償債水平證明（單位出示）。
  5、地址單位加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（貸款人名下有公司的需要提供）。
  6、學(xué)歷證明（大專以上供給）。
  7、銀行要求供給的其他材料。
  賣方需要供給的材料。
  1、身份證（夫妻兩邊）。
  2、戶口本（夫妻兩邊）、暫住證（外地人口）。
  3、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、獨身證明）。
  4、愛人、共有人出售證明（固定格局）。
  5、房子產(chǎn)權(quán)證。
  6、出售已購央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房、回遷房須供給原購房合同、協(xié)議及有關(guān)文件。
  7、銀行要求供給的其他材料。
  二、按揭買二手房的注意事項有哪些
  1、如果是公積金借貸一年內(nèi)不要提早還款。依照公積金借貸的有關(guān)規(guī)則，部分提早還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，而且您歸還的金額應(yīng)超越6個月的還款額。
  2、還貸有困難不要忘掉尋覓身邊的銀行。當(dāng)您在借貸期限內(nèi)償債水平下降，還貸有困難時，不要自己硬撐?？上蜚y行提出延伸借貸期限的請求，經(jīng)銀行查詢現(xiàn)實，且未有拖欠應(yīng)還借貸本金、利息，銀行就會受理您的延伸借貸期限請求，可是，借貸期限改變按規(guī)則只可處理一次。
  3、不要丟失借貸合同和欠據(jù)。請求二手房按揭借貸，銀行與您簽定的借貸合同和欠據(jù)都是重要的法律文件，由于借貸期限**長可達30年，作為借貸人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和欠據(jù)，一同仔細(xì)閱覽合同的條款，了解自己的權(quán)力和職責(zé)。
  5、借貸還清后不要忘掉吊銷典當(dāng)。當(dāng)您還清了所有借貸本金和利息后，可持銀行的借貸結(jié)清證明和典當(dāng)物的房地產(chǎn)權(quán)力證明前往房產(chǎn)地址區(qū)、縣的房產(chǎn)地吊銷典當(dāng)。
  三、按揭買二手房的流程是怎樣的
  1、遞送材料，提出請求。買賣兩邊帶齊相關(guān)材料，前往銀行。收取并填寫二手房個人借貸請求表，填完后將一切材料交給辦事人員審理。辦事人員會就材料做出評價，給出大致借貸額度和年限。**終三方約好時間，由銀行指定的房地產(chǎn)評價組織前去驗房并做評價。
  2、評價依據(jù)約好時間，房地產(chǎn)評價組織到房源處進行評價。完結(jié)后，評價組織向銀行出具評價陳述。這一階段耗時會依據(jù)約定狀況而定，一般3－5個辦事日內(nèi)即可完結(jié)。銷售方需交納500元評價費。
  3、銀行批閱。銀行對借貸請求人的資質(zhì)進行審理，契合條件后，銀行依據(jù)房子評價價格，歸納借貸人的資質(zhì)進行借貸額度、期限等方面的批閱。
  4、交**，處理過戶批閱后，買方向賣方付出房子**款。然后買賣兩邊及銀行辦事人員到房產(chǎn)地，憑**款證明、銀行出具的按揭請求檢查許諾函等材料處理房子產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當(dāng)天便可完結(jié)，買方再等候20個辦事日左右能夠收取房產(chǎn)證。
  5、辦房產(chǎn)典當(dāng)注冊、財保手續(xù)，銀行放貸。買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，處理房產(chǎn)典當(dāng)注冊和財保，財保費2000元左右。然后，處理借貸發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則進行依照合同如期歸還本期。

  查看全文↓ 2019-01-20 17:22:16
• 144****9662

  貸款詳細(xì)流程
  1、買賣雙方簽訂買賣合同或協(xié)議，并約定通過二手房貸款的方式來支付**款和**比例
  2、買賣雙方到房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)場打印《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并到當(dāng)?shù)胤抗芫脂F(xiàn)場簽訂《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》用以明確交易資金代收代付的委托關(guān)系
  3、對二手房進行評估作為貸款額度的依據(jù)
  4、有的銀行為了控制風(fēng)險會要求有擔(dān)保公司參與貸款，如申請銀行無需擔(dān)保公司則免去這一環(huán)節(jié)
  5、買房支付**款后，帶齊資料到銀行申請二手房抵押貸款
  6、銀行審核通過后買方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付
  7、買賣雙方帶起資料及相關(guān)證件辦理過戶手續(xù)
  8、買方帶上房產(chǎn)證、土地證、過戶手續(xù)到房產(chǎn)局辦理抵押手續(xù)
  9、銀行收到抵押證明后放款貸款發(fā)放完畢買方人向房管部門領(lǐng)取新的房產(chǎn)證
  10、購房者按照合同規(guī)定還本付息完畢后，辦理注銷抵押登記手續(xù)

  查看全文↓ 2019-01-20 17:22:07
• 133****7521

  買二手房貸款需要什么條件
  1、那年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明；
  2、當(dāng)有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力
  3、有關(guān)借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；
  4、需所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合可進入房地產(chǎn)市場流通的條件；
  5、所購房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。
  買二手房貸款需要什么條件？買二手房貸款流程？
  買二手房貸款流程
  1．提交二手房貸款所需材料
  有關(guān)買房人需提供：身份證、戶口本、結(jié)婚證或離婚證＋離婚協(xié)議或法院判決書（僅限已婚或離婚人士）、收入證明、6個月內(nèi)銀行流水、貸款銀行儲蓄卡，同時也要提交購房合同，即《存量房買賣合同》，這里需要注意的有以下3點：
  （1）一般銀行會查未成年子女名下的房產(chǎn)情況，假如購房人戶籍在北京，其未成年子女名下有1套房產(chǎn)，購房人名下也有1套房產(chǎn)，就超出了限購要求，銀行將不予貸款。
  （2）其銀行對借款人的收入也有明確要求，假如借款人名下還有其他貸款，那么月收入要求如下，月收入＝（原有貸款還款月供＋現(xiàn)申請此筆貸款還款月供）X2
  （3）若購房人已經(jīng)離婚，其離婚協(xié)議上的房屋地址與實際貸款房屋地址不一致，需要到小區(qū)所在物業(yè)開具證明，證明為同一套住房的地址。
  2．銀行對申請貸款房屋進行估價，一般，銀行會交由專業(yè)的機構(gòu)進行評估。
  3．銀行審批
  當(dāng)審批通過后銀行會出具批貸函，向賣方證明銀行同意放款給購房人，賣方可放心將房屋過戶給購房人。
  4．過戶
  那在實施了不動產(chǎn)登記制度后，現(xiàn)在過戶時，僅需要買賣雙方本人到不動產(chǎn)登記機構(gòu)將原來的房產(chǎn)證換成不動產(chǎn)權(quán)證，不動產(chǎn)權(quán)證上直接登記購房人的名字就可以了。
  5．將不動產(chǎn)權(quán)證交給銀行做抵押
  要到不動產(chǎn)登記部門辦理《不動產(chǎn)登記證明》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán)，一般銀行會交給專門的機構(gòu)代辦房屋抵押事項。
  6．銀行放款
  那么經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。

  查看全文↓ 2019-01-20 17:22:02

相關(guān)問題

• 問 ??購買二手房貸款流程是怎么樣的??要注意哪些問題??
  答

  一、二手房貸款流程是什么1、準(zhǔn)備材料購房者確定貸款銀行之后就要開始準(zhǔn)備貸款資料了，首先遞交材料，提出貸款申請，買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。2、評估二手房都會進行評估，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3－5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納評估費。3、銀行審批銀行會根據(jù)貸款人提交的材料進行審批，貸款銀行審批，銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。4、過戶放貸審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。然后辦理房房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸，買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。二、二手房貸款注意事項如果當(dāng)事人委托他人辦理過戶，同樣需要準(zhǔn)備一些必備的資料。以下是二手房過戶可能會發(fā)生的問題，買賣雙方都應(yīng)該對相關(guān)的注意事項有了解：1、若要辦理委托過戶辦理。需要由委托人出具委托書或公證書，被委托人攜帶委托書或公證書、個人身份證原件及復(fù)印件才能辦理過戶；2、房屋已經(jīng)出租，購房者辦理過戶必須要求賣方提供房屋承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明；如果房屋有共有權(quán)人，購房者應(yīng)該要求賣方出具共有權(quán)人同意出售的證明和其所持有的共有權(quán)證書，或者共有權(quán)人到場簽合同、辦理過戶；

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• 問 ??購買二手房的流程是怎么樣的?購買二手房注意哪些問題?
  答

  購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學(xué)區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；7、中介公司是否違規(guī) ：選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價等。二手房交易過戶流程： 1、信息核對。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 2、簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。 5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7、產(chǎn)權(quán)登記變更，發(fā)放貸款。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、物業(yè)交割。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 ??二手房墻面裝修處理的流程是怎么樣的？需要注意什么？
  答

  二手房墻面裝修處理流程？1、首先大家應(yīng)對墻面基層進行處理，將墻面上的污漬、霉?jié)n清理干凈；2、如果墻面年久失修，已出現(xiàn)嚴(yán)重的掉漆情況的話，那么就需要把漆層和膩子層鏟除，直至見到水泥批燙或者磚層；3、大家將破損的舊墻面鏟除后，接著就可以用膩子粉調(diào)拌打底批平，再就是涂飾乳膠漆了，面層需涂2遍至3遍，每遍之間的間隔時間以24小時為佳；二手房墻面裝修處理流程？二手房墻面裝修用什么材料？二手房墻面裝修用什么材料？1．二手房墻面裝修材料有哪些—乳膠漆乳膠漆就是當(dāng)下使用**廣的材料之一，它不僅環(huán)保，并且施工起來更為簡單、便捷。大家首先應(yīng)用膩子將墻面找平，然后將墻面打磨潤滑平坦，**后在上乳膠漆。值得注意的是乳膠漆含有少量毒性，施工完畢后應(yīng)常開窗通風(fēng)，讓有毒的氣體排出。2．二手房墻面裝修材料有哪些—壁紙如果您想打造田園風(fēng)格，那么建議您采用墻紙的來裝飾墻面，壁紙和乳膠漆相比，具有更好的裝飾效果。大家鋪貼壁紙前，同樣要在墻面上刮膩子并將墻面打磨平整。值得一提的是，墻紙用舊了，大家還可以將原有的壁紙揭掉，重新貼上新的壁紙。3．二手房墻面裝修材料有哪些—硅藻泥近些年來硅藻泥在裝潢中使用很廣，它不僅很環(huán)保，并且可以根據(jù)人們的需求做出各種各樣的造型。不過硅藻泥不耐水，它只能用來裝飾客廳、臥房、餐廳等比較干燥的空間的墻面，而不適合用于廚衛(wèi)墻面裝飾。

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• 問 ??什么是二手房?二手房購買需要注意什么?
  答

  購買二手房需要注意的問題跟流程如下：步驟一：上網(wǎng)或去中介查看房源信息步驟二：實地考察看房，確定購房意向步驟三：產(chǎn)權(quán)調(diào)查、和房主商議合同細(xì)節(jié)步驟四：簽訂買賣合同步驟五：辦理貸款手續(xù)、支付首款步驟六：產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）過戶，房屋交割步驟七：領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介（步驟一要注意的）：如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務(wù)情況要先問清。還要和中介談好，中介費的付款時間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。二、實地考察房屋情況（步驟二要注意的）：1、房屋自身建筑情況如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰（步驟三要注意的）：1、看房產(chǎn)證?？匆韵聨c：（1）有沒有房產(chǎn)證。沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。沒有的話，讓他借錢把證贖回，再找你。（2）看房主是誰賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致（當(dāng)然先要看看是不是假的，多半不會）。有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。（3）看房屋有沒正在貸款有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。2、看土地證我們這郊區(qū)的房子土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權(quán)利。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?，使用年?0年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價里，由買家承擔(dān)。3、去房管局核實以上情況賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦？去房管局查冊看看。順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。4、看房子是否在租原房主A，2014年1月把房子租給一個哥們B，租期2年，就是租到2015年12月。兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你給了他幾十、百來萬，高高興興的拿到房產(chǎn)證。然后想搬家......等下，B哥不讓你進，他且住著呢。可以讓原業(yè)主搞定租賃的事，在簽合同。因為我國認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。5、近期是否會拆遷如果會，不要告訴別人，買吧！連鄰居幾棟都買了吧，現(xiàn)在我們這有拆有賺。四、交易前要注意的問題（也是步驟三要注意的）：1、看二手房的物管費用是否拖欠：有些房主在賣房子時，有些費用長期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔(dān)這些費用吧。哪些費用要注意：（1）水費。要問賣家是否已付清水費，可以向他要交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。（2）電費。不像水費那么簡單。除了向他要交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)，你**好親自查一下電表有否移動、改裝、走表是否正常等（有聽中介的人說過，原房主改裝過電表，新房主被罰款的故事）（3）煤氣費。同上，這些都要辦好過戶。（4）電話、寬帶、有線電視等。一般讓原房主遷走，把自己原來的號碼遷來。（5）物業(yè)相關(guān)費用。去物業(yè)公司問，有沒欠啥錢，還有過戶什么的。2、注意遷移戶口問題。有時候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發(fā)生糾紛。目的沒達到，那房子都等于白買。因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。五、簽訂合同時的注意事項（步驟四要注意的）：1、合同的建立：房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成**后的同一。2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力選擇。3、確定交房細(xì)節(jié)：（1）交房的時間和條件。時間好辦，條件可以提哪些？比如賣方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等。（2）物業(yè)費、水電費等上面說過了，要他提供**后一個月的繳費證明。（3）過戶：①時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。②費用：過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。二手房交易稅費包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M由乙方承擔(dān)”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。前幾年都是賣方市場，不少買方為了搶房，都主動承擔(dān)了所有稅費，現(xiàn)在房價沒那么夸張了，才會開始注意具體誰負(fù)責(zé)。還有一種情況是，事先談好，以房價讓利為條件，乙方可以同意在合同里寫交易稅費由乙方承擔(dān)，同時房價低了稅費也可以少交幾百塊。③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。④戶口遷出：上一大點的**后一個問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時限。4、明確違約責(zé)任：現(xiàn)在就先明確違約責(zé)任，注意以下幾點：（1）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每項主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，**好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）（3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。六、步驟五之后都是對公環(huán)節(jié)，只要前面合同訂好，基本沒太大問題。稍微講一點，有辦貸款的話，會涉及到房屋評估。評估費一般是千分五開始算，過百萬遞減。如果是商貸，可以自己找評估公司，評估費還可以進一步降低。記得換鎖。

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• 問 ??不找中介買二手房流程是怎么樣的？需要注意什么？
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  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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