??二手房沒有房本怎么交易？會有什么風險嗎？

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• 142****7856

  分兩種情況：
  
  1、將來不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購買，風險太大
  
  2、將來可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購房款。

  查看全文↓ 2019-01-19 10:49:47
• 155****5579

  　沒有房產(chǎn)證的二手房建議不要私下購買（不能上市交易的），風險太大。
  
  如果將來可以辦理房產(chǎn)證的，可以以租金抵扣購房款（等對方辦理了房產(chǎn)證后再買），在賣方辦理完畢房產(chǎn)證后，可辦理過戶手續(xù)，把租金抵做購房款，對雙方潛在的風險都有防范！可以找一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理，更有保障！
  在沒有完全過戶前，一切未知的因素都有可能發(fā)生，例如：賣方離婚，死亡，查封，抵押，共有權人狀況，都會增加過戶時間及過戶費用，極大的增加購房成本。
  沒有房產(chǎn)證的房屋是不能進行交易的，原因如下：
  　　首先，從國家法律政策來講，沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。
  　　其次, 建議大家不要購買這類房子，因為沒有房產(chǎn)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。
  　　第三, 沒有房產(chǎn)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果有債務被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。
  備注：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
  房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。包括《房屋所有權證》或《房屋共有權證》或《房屋他項權證》和《土地使用權證》或者《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》。

  查看全文↓ 2019-01-19 10:49:39
• 149****8462

  一、建議不要購買無房產(chǎn)證的二手房。
  二、買無證二手房將面臨的風險：
  1）二手房買賣合同無效之風險　　
  賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！　?br/>2）房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定　　
  現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
  3）房屋質(zhì)量難以保證　　
  現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
  4）“一房二賣”不可不防　　
  無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人?！　?br/>三、二手房交易十大注意事項：
  1、房屋產(chǎn)權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  2、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  3、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  5、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  6、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  7、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  8、單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  9、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
  10、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

  查看全文↓ 2019-01-19 10:49:34
• 147****5609

  沒有房本，是不受到法律保護的，大的中介機構(gòu)也不會做這種交易。
  現(xiàn)在基本上都是兩證合一的，房本下來過戶過這個大紅本就行。

  查看全文↓ 2019-01-19 10:49:26

相關問題

• 問 沒有房本的二手房買賣會有什么風險的存在？
  答

  不合法?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由于原房主未辦理房地產(chǎn)權證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。也就是說，商品房在原業(yè)主未辦理房產(chǎn)證前，交易雙方是不能完成全部買賣手續(xù)的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協(xié)議，也無論在合同或協(xié)議中作出如何的約定，都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。

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• 問 買二手房沒有房本會有什么風險呢？
  答

  有風險，如果你不是一個很明白房產(chǎn)的人或你身邊沒有很明白的人的話，不建議按這個方式購房，“授權書” “信任的人”不能完整合法的說明你對此房屋的所有權，一旦有糾紛就不好保證你的權益。（買賣合同，中介資質(zhì)， **款的比例， 交房時間，對你很關鍵的）

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• 問 ??沒有房本的二手房該如何交易？
  答

  首先調(diào)查清楚此房五年后能否取得房產(chǎn)證土地使用證特別要小心別是小產(chǎn)權房！如果得到明確肯定答復雙方簽個協(xié)議到公證處做個公證，把賣主手中有關證明產(chǎn)權的原件資料收入基本就ok了 即使房子不是產(chǎn)權的，是使用權也可以交易，但是必須要有使用權房本。這個房子不是使用權，那是開發(fā)商的大產(chǎn)權，作了抵押，對你的影響有：1：不能夠貸款，因為沒有正式的房產(chǎn)本，銀行不予受理貸款2：不能過戶。沒有正式房本，國家房產(chǎn)交易部門無法受理過戶。3：日后有風險。即使你與開發(fā)商簽定合同，但是如果開發(fā)商毀約或者該房產(chǎn)被拍賣，你的利益無法得到有效的法律保護。如果出現(xiàn)了糾紛，法律上的唯一依據(jù)是房產(chǎn)本。如果你明知沒有本還購買，出現(xiàn)問題會有很大的風險。可能這個房子很合你的心意吧，但是要知道風險和誘惑并存，小心為好，我的意見，沒有產(chǎn)權證，不要買。

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• 問 買有房本的二手房有沒有什么風險呢？
  答

  (1)二手房買賣合同無效之風險。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實踐中法院對于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權屬不能發(fā)生變更，但是對合同效力沒有影響。其實，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭論，而應該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對于無權處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。(2)房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定?，F(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。(3)房屋質(zhì)量難以保證。現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。(4)“一房二賣”不可不防。無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房私下交易會有什么風險嗎？
  答

  二手房延遲過戶的風險：一、一房二賣由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。二、違約風險延遲過戶的房屋產(chǎn)權歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。四、房屋被查封在等待過戶的時間里，房產(chǎn)的權屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛，可能會導致房產(chǎn)被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風險。五、產(chǎn)權人死亡買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產(chǎn)權和實際情況。

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