二手房房產(chǎn)違約該如何維權(quán)？

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• 146****2888

  當(dāng)前，在房?jī)r(jià)快速上漲的形勢(shì)下，房產(chǎn)交易呈現(xiàn)故意違約或惡意違約多發(fā)現(xiàn)象，原因大致有以下幾方面：
  
  一是部分賣房人唯利是圖、喪失誠(chéng)信，契約精神缺失。這部分賣房人認(rèn)為違約金數(shù)額可控，**多就是按照合同約定支付違約金。二是部分賣房人法律意識(shí)淡薄，或者對(duì)法律知識(shí)缺乏。他們認(rèn)為房子是我的，我想賣就賣，不想賣可以不用給出理由。三是司法實(shí)踐中對(duì)惡意違約行為處罰較輕，讓個(gè)別賣房人看到了實(shí)施惡意違約、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不法利益的可能。四是現(xiàn)階段我國(guó)還沒(méi)有建立起完善的信用體系，惡意違約者的違約成本太低。五是部分房屋中介公司在提供居間服務(wù)中存在違法、違規(guī)和失職行為，提供的居間服務(wù)不夠規(guī)范。預(yù)防二手房買賣糾紛的出現(xiàn)，須從選擇規(guī)范專業(yè)的中介公司開(kāi)始。
  
  面對(duì)惡意違約者，很多守約者往往面臨三個(gè)選擇。有的購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，一旦遇到賣房人毀約，則自認(rèn)倒霉，默不作聲；有的購(gòu)房者擔(dān)心訴訟周期長(zhǎng)、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，選擇接受賣房人的部分賠償；對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一旦賣房人毀約，則自己就錯(cuò)過(guò)了**佳購(gòu)房機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)飛漲，同樣的錢卻買不到同樣的房，所以更多的購(gòu)房者會(huì)果斷拿起法律武器，選擇維權(quán)到底。
  
  面對(duì)惡意違約，如何保住房子呢？對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)遇到賣房人惡意違約時(shí)，是選擇要房子還是要賠償，取決于賣房人和購(gòu)房人的行動(dòng)快慢。如果房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽，則相對(duì)安全；如果既沒(méi)有網(wǎng)簽又沒(méi)有實(shí)際交付房屋，這就會(huì)給“一房二賣”帶來(lái)便利。曾經(jīng)有過(guò)這樣的惡意違約者，為了賣一個(gè)更高的價(jià)格，用盡一切辦法在3天內(nèi)完成“一房二賣”，并且辦理網(wǎng)簽、售房及過(guò)戶。根據(jù)相關(guān)司法實(shí)踐，購(gòu)房人在所購(gòu)買房屋被“一房二賣”成為既定事實(shí)的情況下，想要到房產(chǎn)幾無(wú)可能，這種情況下只能按房屋溢價(jià)款索賠。
  
  所以說(shuō)，如果房屋未網(wǎng)簽就發(fā)生了糾紛，建議購(gòu)房人第一時(shí)間到法院進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，這樣爭(zhēng)取到房子的概率會(huì)大大增加，失去房子的風(fēng)險(xiǎn)將極大降低。
  
  保全房子只是訴訟這一萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步，之后還要立案，還要進(jìn)行通常不止一次的開(kāi)庭。甚至還有二審、執(zhí)行程序。但無(wú)論如何，對(duì)于守約的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，想要打贏房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，應(yīng)當(dāng)將涉案房產(chǎn)保全起來(lái)，避免“一房二賣”、惡意抵押等不可逆的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
  
  法律是**低的道德。無(wú)論如何，誠(chéng)實(shí)守信比金錢更重要。一般意義上，惡意違約者會(huì)輸?shù)粢粓?chǎng)官司，還會(huì)輸?shù)粽\(chéng)信。
  
  對(duì)于一起起賣房人惡意違約案例，我們期望違約方無(wú)法利用違約行為獲利，而守約方的合法利益因此不受損害。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:04:27
• 148****4591

  二手房交易賣家違約的處理辦法
  1、針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金：
  如果賣家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會(huì)先讓買家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買方簽字，所以居間協(xié)議還沒(méi)有成立，賣家即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓賣家簽字，再讓買方簽字。
  賣家雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房?jī)r(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在賣家簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń穑匀绻u家不簽收的話，那么意向金就不會(huì)變成定金，賣家毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說(shuō)的反向操作方式外，還應(yīng)當(dāng)要求賣家在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于賣家收了定金，賣家毀約就要承擔(dān)定金罰則。
  2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金
  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒(méi)有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過(guò)簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。
  3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同
  居間協(xié)議簽訂后，房東可能會(huì)找些理由來(lái)拒簽買賣合同。這些理由通常有：
  （1）居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人，所以房東主張居間協(xié)議是無(wú)效的，要求退款了事。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:04:21
• 136****0905

  如果是賣方違約，應(yīng)按照購(gòu)房協(xié)議上的約定支付買方違約金，沒(méi)有約定的可以協(xié)商，協(xié)商未果的，買方可以向人民法院起訴維權(quán)。
  依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》：
  
  1.第一百一十二條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
  
  2.第一百一十三條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:04:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房房產(chǎn)違約該怎么維權(quán)？
  答

  大家在二手房買賣過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)二手房房東因房?jī)r(jià)上漲等原因違反合同約定，拒絕向買受人出售房屋，對(duì)于這種情況，很多買受人就會(huì)選擇向人民法院提起訴訟，通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決此類合同糾紛。那么二手房房東違約的房屋買賣合同糾紛的起訴流程是怎樣的呢？第一、應(yīng)當(dāng)確定原告與起訴的二手房房東均是具有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人。第二、通過(guò)房屋買賣合同的約定或是交易房屋的所咋地來(lái)選擇受案的管轄法院。第三、明確提起訴訟的訴訟請(qǐng)求、事實(shí)理由，并擬好起訴狀。第四、收集證據(jù)、如房屋買賣合同、居間合同、付款憑據(jù)收條等。第五、帶上身份證或是主體信息到法院將起訴狀和證據(jù)一并交給法院的立案法官。第六，經(jīng)法院審查后，符合立案條件的，法院將會(huì)受理立案。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條　起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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• 問(wèn) 二手房買賣中介責(zé)任是什么？如果違約我如何維權(quán)？
  答

  違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種（1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí)，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實(shí)際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。

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• 問(wèn) 二手房交易糾紛如何維權(quán)
  答

  二手房出現(xiàn)糾紛的情況會(huì)比較多，為了保障自身的經(jīng)濟(jì)不受損失，盡可能的將買賣合同寫詳細(xì)，特別是目前比較常見(jiàn)因?yàn)橛馄谥Ц斗靠疃鸬募m紛，都能夠得到有效的避免，如果因?yàn)橘I方種種原因而導(dǎo)致逾期支付房款，除了能夠根據(jù)合同解除協(xié)議之外還可以要求給予相應(yīng)的賠償損失，參考同類房屋的租金進(jìn)行計(jì)算。這就要求在買賣時(shí)需要交房款支付的方式以及支付的時(shí)間標(biāo)識(shí)清晰。此外因?yàn)橘u家的原因而導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，可以向法院申請(qǐng)將房屋保全。二手房買賣大多數(shù)是民事糾紛協(xié)商，協(xié)調(diào)是比較常見(jiàn)的方式，或者可以通過(guò)訴訟的方法進(jìn)行解決。對(duì)合同當(dāng)中有爭(zhēng)議的部分進(jìn)行修改或者是協(xié)商，減少買賣雙方人的時(shí)間成本。如果通過(guò)訴訟的方法來(lái)維權(quán)，法院對(duì)二手房的糾紛處理主要是以當(dāng)時(shí)簽訂的合同為依據(jù)。

• 問(wèn) 二手房交房違約該怎么處理呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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• 問(wèn) 小區(qū)二手房房貸違約怎么辦才好？我們要如何維權(quán)呢？
  答

  不完全履行。是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。

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