房產(chǎn)賣方違約怎么辦？買方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?

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• 155****0545

  房東構(gòu)成違約需要支付違約金，即雙倍的定金。在房屋買賣合同中約定定金的可以參考《中華人民共和國擔(dān)保法》：約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
  

  查看全文↓ 2019-01-18 01:45:16
• 131****0827

  一、房屋糾紛產(chǎn)生后的解決方式
  根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，我國民事主體發(fā)生糾紛后的解決方式有如下幾種：
  1、協(xié)商。雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，通過友好協(xié)商、互諒互讓達(dá)成和解協(xié)議，進(jìn)而解決糾紛。
  2、調(diào)解。在有關(guān)組織(如人民調(diào)解委員會)或中間人的主持下，在平等、自愿、合法的基礎(chǔ)上分清是非、明確責(zé)任，并通過擺事實(shí)、講道理，促使雙方當(dāng)事人自主達(dá)成協(xié)議，從而解決糾紛。
  3、仲裁。糾紛當(dāng)事人根據(jù)糾紛前或者后達(dá)成的仲裁協(xié)議或合同中仲裁條款向仲裁機(jī)構(gòu)提出申請，由仲裁機(jī)構(gòu)依法審理，作出裁決，并通過當(dāng)事人對裁決的自覺履行或由一方向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行而使糾紛得以解決。
  4、訴訟。通過打官司解決，它指糾紛當(dāng)事人一方依法向人民法院起訴，由法院依法審理，作出判決或裁定，通過當(dāng)事人對生效裁判的自覺履行或人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行而解決糾紛。
  上述四種解決糾紛的途徑中，究意采用何種途徑去解決一個具體的民事糾紛完全取決于當(dāng)事人的意愿。但仲裁和訴訟具有法律上的強(qiáng)制執(zhí)行力，協(xié)商、調(diào)解則不具有，因而當(dāng)事人對協(xié)商和調(diào)解達(dá)成的協(xié)議可以反悔。而仲裁是由仲裁委員會進(jìn)行的，訴訟是國家的司法機(jī)關(guān)(即法院)進(jìn)行的，從主體上來說，訴訟的執(zhí)行力是**具強(qiáng)制性的。下面小編著重講解房屋買賣合同糾紛訴訟的相關(guān)內(nèi)容。
  二、訴訟的前期準(zhǔn)備以及訴求
  (一)首先，要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同(預(yù)售商品房買賣合同)
  雙方簽訂買賣合同是接下來一切對策的基礎(chǔ)，如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。
  注意，此處所謂的“房屋買賣合同”，并非特指在房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上備案的買賣合同(所謂的“網(wǎng)簽”)，因?yàn)榫W(wǎng)簽合同僅為行政備案需要，并不影響合同本身的效力。故只要雙方簽訂的協(xié)議具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，即可認(rèn)定為已簽訂房屋買賣合同。
  (二)收集并保存賣方違約的證據(jù)
  收集并保存賣方違約的證據(jù)是也是非常重要一環(huán)，如果你都沒有證據(jù)證明賣方違約，甚至賣方都可以反咬買方一口，主張買方違約要求解除合同都有可能。
  1、哪怕賣方怠于履行合同義務(wù)，買方也要嚴(yán)格遵循合同履行相應(yīng)的義務(wù)，不要給賣方留下買方違約的把柄。
  2、房屋買賣合同一般會約定具體期限要求雙方辦理相應(yīng)的手續(xù)，比如約定具體日期進(jìn)行審稅及網(wǎng)簽等，如果賣方怠于履行，買方一定要固定催告的證據(jù)：如發(fā)函催告賣方在一定期限履行合同義務(wù)，催告函**好以快遞方式寄發(fā)，注意在快遞單上寫明快遞品名，并保留快遞底單以證明送達(dá)賣方。同時可以其他方式同時催告賣方，比如發(fā)送短信給或打電話錄音等。
  3、如果賣方仍怠于履行或拒絕履行，則可委托律師發(fā)送律師函，進(jìn)行進(jìn)一步的催告。經(jīng)催告無效的，則可固定賣方違約的事實(shí)，就可以著手提起民事訴訟了。當(dāng)然，也是要在法律規(guī)定的訴訟時效內(nèi)，向法院提起訴訟，否則的話買方的權(quán)利就有可能無法通過訴訟方式進(jìn)行保障。
  (三)向法院提起訴送(這時買方有兩個選擇，擇一行使)
  1、要求繼續(xù)履行;
  2、要求解除合同并由此帶來的賠償損失(這里需要由買方就賠償?shù)木唧w數(shù)額提供相應(yīng)的證據(jù)進(jìn)行舉證，否則的話起訴到法院將會承擔(dān)不利的法律后果)。那么，具體該如何要求賣方繼續(xù)履行或者要求解除合同并由此帶來的賠償損失呢?
  (1)起訴要求繼續(xù)履行
  根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”即是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時，經(jīng)另一方當(dāng)事人的請求，法律強(qiáng)制其按照合同的約定繼續(xù)履行合同的義務(wù)。
  《合同法》第110條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
  (一)法律上或者事實(shí)上不能履行;
  (二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;
  (三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
  因此，在司法實(shí)踐中，如果買房需要貸款買房的情況下，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強(qiáng)制執(zhí)行。
  而在買方能夠全款清掉房款的情況下，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
  (2)起訴要求解除合同并賠償實(shí)際損失
  ①違約金和實(shí)際損失
  一般房屋買賣合同的違約金會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲超過20%，主張違約金仍不能彌補(bǔ)買方的實(shí)際損失。這時，可以要求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。
  ②實(shí)際損失的確定
  實(shí)際損失，在房屋買賣合同賣方違約的情況下，可以理解為買方喪失以同等價格購買涉案房屋的機(jī)會，造成買方的價差價損失，因此，房價的上漲金額可以作為買方的實(shí)際損失。
  根據(jù)《上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條第二款規(guī)定，“對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。
  其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
  A、雙方協(xié)商確定的，從其約定;
  B、雙方不能協(xié)商確定的：
  a、原則上可比照**相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;
  b、無**相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失?！?/span>

  查看全文↓ 2019-01-18 01:45:08
• 132****9838

  簽訂二手房買賣合同后，賣方違約不賣，可以按照法律規(guī)定和合同約定追究賣方的違約責(zé)任。通常房屋買賣合同約定的定金，賣方應(yīng)該雙倍返還定金給買方。
  《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”
  《合同法》第一百零八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任?！?br/>《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“……收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:44:42

相關(guān)問題

• 問 ??房產(chǎn)賣方違約怎么辦？買方怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  買方未及時付款 賣方短信通知解除合同黃某在廈門集美區(qū)有一套房產(chǎn)，于2015年1月通過中介公司賣給了徐某，雙方約定總房款為156萬元，分兩次付款，首期款在2015年4月支付，但在合同簽訂之日，徐某需給黃某支付8萬元定金。另外，若雙方中的任何一方中途悔約，需書面通知中介公司，且任何一方超過十天沒有履行合同條約的，守約方有權(quán)解除合同。買方違約，賣方怎么辦然而4月到了，徐某并沒有按照約定的日期支付首期款，直至4月末，等不下去的黃某便通過他人的手機(jī)發(fā)送了解除合同通知到徐某配偶的公司業(yè)務(wù)手機(jī)號碼上，并于不久后將房產(chǎn)賣給了其他人。得知事實(shí)的徐某認(rèn)為黃某擅自將房產(chǎn)賣給他人是違約，而黃某認(rèn)為是徐某逾期未支付首期款，違約在先，爭執(zhí)不下的兩人便鬧上了法庭。經(jīng)法院審判，黃某未依照合同約定，以書面形式通知中介公司解除合同的決定，造成違約，但徐某也沒有按照合同約定，按時支付房款，同樣也造成了違約。根據(jù)根據(jù)過失相抵的原則，雙方的房屋買賣合同解除，賣方將定金原數(shù)返還給買方。

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• 問 ??購房買方違約賣方應(yīng)該怎么辦?買方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  買方未及時付款 賣方短信通知解除合同黃某在廈門集美區(qū)有一套房產(chǎn)，于2015年1月通過中介公司賣給了徐某，雙方約定總房款為156萬元，分兩次付款，首期款在2015年4月支付，但在合同簽訂之日，徐某需給黃某支付8萬元定金。另外，若雙方中的任何一方中途悔約，需書面通知中介公司，且任何一方超過十天沒有履行合同條約的，守約方有權(quán)解除合同。買方違約，賣方怎么辦然而4月到了，徐某并沒有按照約定的日期支付首期款，直至4月末，等不下去的黃某便通過他人的手機(jī)發(fā)送了解除合同通知到徐某配偶的公司業(yè)務(wù)手機(jī)號碼上，并于不久后將房產(chǎn)賣給了其他人。得知事實(shí)的徐某認(rèn)為黃某擅自將房產(chǎn)賣給他人是違約，而黃某認(rèn)為是徐某逾期未支付首期款，違約在先，爭執(zhí)不下的兩人便鬧上了法庭。經(jīng)法院審判，黃某未依照合同約定，以書面形式通知中介公司解除合同的決定，造成違約，但徐某也沒有按照合同約定，按時支付房款，同樣也造成了違約。根據(jù)根據(jù)過失相抵的原則，雙方的房屋買賣合同解除，賣方將定金原數(shù)返還給買方。買方違約，賣方應(yīng)該怎么辦？黃某沒有采取書面通知的形式，而是用短信的形式發(fā)出解除合同通知的行為很草率，也造成了違約，但說到底，違約在先的還是徐某，那么當(dāng)買方違約時，賣方應(yīng)該怎么辦呢？首先，買方違約主要有三種情況，一種是在房產(chǎn)交易過程中，房屋出現(xiàn)貶值的趨勢，這就會導(dǎo)致買方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買下房屋；另一種是當(dāng)賣方?jīng)]有足夠資金還清銀行貸款，需買方辦理贖樓手續(xù)時，買方可能會在此過程中由于手續(xù)太繁雜而不愿繼續(xù)購房；還有一種就是沒有按照合同約定的日期支付房款而造成的違約。若買方違約，賣方可向法院提起訴訟請求，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，并按照合同要求繼續(xù)進(jìn)行交易，當(dāng)然也可以根據(jù)違約情況直接要求對方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。

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• 問 ??賣方不賣房了買方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
  答

  售房人的主要目的是取得全額房款，所以保護(hù)自己的利益就要從這方面考慮。比如堅持過戶收取全額房款（有資金監(jiān)管的例外），采取收取定金、**款等必要措施，當(dāng)然，合同里有關(guān)約定必須要有專門的條款。

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• 問 ??強(qiáng)行征地怎么辦？可以通過法律途徑維護(hù)自己合法權(quán)益嗎？
  答

  向上級有關(guān)政府部門反映。根據(jù)《土地管理法》第七十六條 “未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”的規(guī)定，你們要根據(jù)本條規(guī)定向縣級以上人民政府土地行政主管部門舉報或請求處理。

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• 問 ??我買的房子爛尾了怎么辦？怎么維護(hù)合法權(quán)益？
  答

  爛尾樓的問題，核心就是 在建工程變現(xiàn)，清償四方債權(quán)。所謂（破產(chǎn)）重組，就是通過變賣開發(fā)商的股份來清償債務(wù)，開發(fā)商還在，但是股東變了，因?yàn)樵诮üこ痰乃袡?quán)屬于開發(fā)商，所以換了股東，也就變相相當(dāng)于賣了在建工程。小業(yè)主手里持有的，是對這家開發(fā)商取得物權(quán)的債權(quán)。用普通話說，就是先交了錢，等著交房、過戶。爛尾樓一般都發(fā)生了延期交房、延期過戶，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，一般認(rèn)為不存在不能退房的情況。這是個數(shù)學(xué)題，一般來說業(yè)主的全部購房款之和加上沒賣掉房子的全部價值應(yīng)該大于施工、銀行、債主的欠款之和。而所謂樓盤爛尾，一定是開發(fā)商把業(yè)主的購房款挪作他用，導(dǎo)致開發(fā)商的資金無法支付施工方工程款才導(dǎo)致樓盤全面停工。數(shù)學(xué)公式是這樣的：業(yè)主購房款 + 未銷售房屋價值 = 土地出讓金 + 稅費(fèi) + 施工方債權(quán) + 銀行債權(quán) + 一般債權(quán) + 開發(fā)商利益一旦房子爛尾了就變成這樣：未銷售房屋價值 < 稅費(fèi) + 施工方債權(quán)（違約金） + 銀行債權(quán)（本金利息） + 一般債權(quán)（本金利息） + 業(yè)主購房款（違約金）除了業(yè)主以外，銀行、施工、高利貸都知道盯著沒賣掉的房子，只有業(yè)主盯著賣掉的房子。這三家都不指望把房子蓋好，能挽回?fù)p失盡量挽回，只有業(yè)主希望復(fù)工。這個時候就會出現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象：法律上優(yōu)先權(quán)老末的高利貸跑去法院起訴，而法律上優(yōu)先權(quán)**高的購房人互相宣傳：別起訴，打官司錢房兩空！

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