二手房交易流程時(shí)間是多久? 二手房交易流程快需要多久

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• 133****1277

  一般是收完全額房款才會(huì)過戶。
  二手房過戶流程主要有以下四步：
  一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣方。
  二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
  20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買房將尾款結(jié)清給賣方。
  三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。

  查看全文↓ 2019-01-14 10:28:42
• 153****1177

  一、全款買房，無貸款
  雙方達(dá)成協(xié)議，房東收下下家的定金開始計(jì)算：
  雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，下家將**款支付給房東；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間！ 進(jìn)交易中心的當(dāng)天，下家支付原房東除尾款以外所有的房款！ 20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時(shí)，下家將尾款交給原房東?。ㄒ话闶?萬，或房款的1%）
  
  二、全款買房，房東有貸款
  雙方達(dá)成協(xié)議，房東收下下家的定金開始計(jì)算：
  雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，下家將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；房東、下家和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款！7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間！ 進(jìn)交易中心的當(dāng)天，下家支付原房東除尾款以外所有的房款！ 20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時(shí)，下家將尾款交給原房東?。ㄒ话闶?萬，或房款的1%）
  
  三、貸款買房
  首先對下家的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。房東收下下家的定金開始計(jì)算： 雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，下家將**款支付給房東； 下家和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間！ 進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證； 銀行憑新的房產(chǎn)證，給原房東放款！ 憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶！ **后在交房時(shí)，下家將尾款交給原房東?。ㄒ话闶?萬，或房款的1%）

  查看全文↓ 2019-01-14 10:28:35
• 153****4521

  
  今年下半年，因工作地址的關(guān)系，許先生考慮把廣州的首套房出售，置換佛山金融高新區(qū)的1套二手房。
  
  在該板塊找了多位中介后，他和老婆鎖定了1套90平方米的小三房，總價(jià)270萬，并于今年7月23日，在中介門店與賣家簽訂房屋買賣合同。
  
  由于賣家還有銀行貸款沒有還清，許先生提前支付了10萬定金和70萬**款幫賣家贖證，并備注“涂銷5日內(nèi)過戶、出同貸書后再行過戶、不可申請公積金貸款”等具體的條件。
  
  根據(jù)買賣合同，買方需要在7工作日內(nèi)，向銀行申請按揭，按揭由買賣雙方自行解決。當(dāng)時(shí)為節(jié)省費(fèi)用，許先生決定跳過按揭公司，自己找銀行辦理貸款。在經(jīng)過對比后，他**終選擇了按基準(zhǔn)利率上浮15%的農(nóng)業(yè)銀行（由于是二套房，同期其它銀行上浮20%）。
  
  原本雙方約定8月3日辦理按揭，但8月2日，許先生了解到匯豐銀行二套房利率只需上浮11%，于是和賣家商量申請匯豐銀行貸款。謹(jǐn)慎起見，雙方同時(shí)也繼續(xù)辦理了農(nóng)行的按揭申請。
  
  8月10日前后，許先生接到匯豐通知，申請被拒。為避免賣家生疑，他沒有通知賣家，而是繼續(xù)等待農(nóng)行的結(jié)果。但后來許先生才得知，原來匯豐銀行的客戶經(jīng)理此前已經(jīng)告知賣家，由于負(fù)債過高，這筆貸款通過的可能性不高。
  
  8月14日，許先生接到農(nóng)行通知，貸款已經(jīng)審批通過，各項(xiàng)結(jié)果都正常，利率上浮15%，未砍額度，貸款總額為房價(jià)6成，即162萬。
  
  許先生本來以為，搞定**麻煩的貸款，接下來只要繳清稅費(fèi)、辦理過戶、等銀行放款，就能順利換房。但8月20日，事情再度節(jié)外生枝。
  
  原來，農(nóng)行出具的“審批通知書”，并非蓋有公章的“同貸書”，雖然農(nóng)行方面表示具有同等效力，貸款審批通過的結(jié)果真實(shí)可信，但賣家對此并不買賬，堅(jiān)持要求看到蓋有公章的“同貸書”。辦理業(yè)務(wù)的農(nóng)行強(qiáng)調(diào)，禪城片區(qū)的農(nóng)行情況特殊，從5年前開始，就只能出“審批通知書”。
  
  雙方開始“糾字眼”，而在當(dāng)時(shí)簽訂的買賣合同上，明確規(guī)定：“買方需在第1次備齊資料辦理銀行貸款之日起50天內(nèi)獲得銀行同貸書，否則視為違約，需賠償總房款的10%即27萬的違約金。”
  
  交易陷入僵局，買賣雙方也開始互相猜疑。
  
  買家認(rèn)為，既然銀行內(nèi)部系統(tǒng)已經(jīng)可以查到真實(shí)的審批結(jié)果，那就具有同等效力，是不是叫“同貸書”根本不重要，賣家故意刁難，說不定是想“騙違約金”。
  
  但從賣家的角度來看，買家在匯豐銀行的貸款被拒，已經(jīng)讓他對買家的資質(zhì)產(chǎn)生懷疑。堅(jiān)持要看到蓋有公章的“同貸書”，完全是出于保障自身權(quán)益的考慮。
  
  值得注意的是，該案例中的賣家其實(shí)是職業(yè)炒家，該房源實(shí)際上是掛在他親戚的名下，也就是說，牽涉任何手續(xù)，都需要賣家、買家和“掛名業(yè)主”三方配合才能完成，這也增加了事情推進(jìn)的難度。
  
  由于已經(jīng)付了80萬給賣家，許先生認(rèn)為自己處境相對被動(dòng)，如果真的鬧到打官司，就算**后勝訴，可能也要耽誤兩年時(shí)間，到時(shí)候拿回80萬不知道還能買到怎樣的房子，剛需根本耗不起。
  
  權(quán)衡利弊后，許先生決定馬上更換1家銀行再次申請貸款。經(jīng)過托熟人找關(guān)系，**終趕在50天的限期之內(nèi)拿到符合賣家要求的“同貸書”，并于上周末成功完成過戶。
  
  
  
  干貨答疑
  
  
  
  許先生的案例并不復(fù)雜，但其中涉及到的二手交易問題，確實(shí)對其他買家有警醒作用。比如：幫賣家贖證，買家如何降低風(fēng)險(xiǎn)？貸款批不下來，這個(gè)鍋要誰來背？怎么簽合同，才能避免雙方事后“糾字眼”？為此，買買君采訪了專業(yè)人士，整理出有效的應(yīng)對策略。
  
  
  
  ▲幫賣家贖證，買家要注意什么？
  
  
  
  買買君咨詢了辦理二手交易的專業(yè)人士，目前贖證主要有4種方式：1、賣家出資；2、買賣雙方共同出資；3、買家出資；4、第三方機(jī)構(gòu)墊資。目前市場上賣家相對強(qiáng)勢，通常要求買家出資，相當(dāng)于預(yù)支**款。
  
  但買家出資存在的風(fēng)險(xiǎn)是，如果**后買家拿不到銀行貸款，而賣家又已經(jīng)把錢拿去贖證，暫時(shí)還不回來，買家也沒辦法一次性付款，就容易引發(fā)糾紛。
  
  怎么規(guī)避這種情況出現(xiàn)？專業(yè)的中介會(huì)在操作順序上進(jìn)行調(diào)整。
  
  首先簽買賣合同，但只交定金，然后買家向銀行申請按揭，通常1-2周可以出同貸書，等出了同貸書，買家基本確定能拿到貸款后，再在銀行扣款前1天把贖證的錢打給賣家（中介會(huì)提前凍結(jié)賣家賬戶的網(wǎng)銀功能，確保資金用于還貸），**后繳清稅費(fèi)、辦理過戶、等銀行放款就行了。
  
  以上的操作順序應(yīng)該直接列明在合同里，而具體的時(shí)限，比如：什么時(shí)候申請按揭，幾天內(nèi)辦理過戶等也可以約定清楚。但多長時(shí)間放款等這種買賣雙方都不可控的事情，就不要隨便承諾。
  
  
  
  我向中介打聽到，目前廣州放款**快的是建行，但建行要求必須把**款存在建行，看到**款才能批貸款。
  
  通常大家有個(gè)誤解，以為贖證后才能申請貸款，其實(shí)不用，是否贖證只會(huì)影響過戶，沒贖證買家照樣能申請貸款，調(diào)整兩者的順序，完全可以操作，同時(shí)更能保障買家的利益。
  
  但還有個(gè)問題需要注意，買家選擇幫賣家贖證，就意味著自己只能做純商貸。因?yàn)楣e金貸需要提前把90%的**交給公積金中心托管。（當(dāng)然，既能出錢贖證，又能給90%**托管的土豪，請忽略。）
  
  
  
  ▲拿不到銀行貸款，這個(gè)鍋誰背？
  
  
  
  按上述順序操作，萬一買家真的拿不到貸款，那影響的就只是10萬定金，對買家來說，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比提前贖證低。
  
  但是拿不到貸款，也未必全是買家的鍋。
  
  ①如果是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)問題、或是樓齡太老等，造成貸款被拒，違約責(zé)任由賣方承擔(dān)。
  
  ②如果是買方提供虛假材料或是個(gè)人征信問題，造成貸款被拒，違約責(zé)任由買方承擔(dān)。
  
  ③如果是因?yàn)檎蜚y行政策發(fā)生變動(dòng)，造成貸不了款，則視為情勢變更，合同無效。
  
  而具體到違約要賠多少錢，就要看合同到底怎么簽。通常是賠定金或者總房價(jià)的10%，關(guān)鍵是必須在合同里寫清楚，越詳細(xì)越好。不要總覺得自己占理就想當(dāng)然，這樣才能避免事后扯皮，畢竟誰也不想真的走到打官司那一步，那才叫真的心累。
  
  買家如果想謹(jǐn)慎點(diǎn)，**好自己提前到沿江西路137號(hào)的中國人民銀行廣州分行，查詢個(gè)人征信報(bào)告。真的有人是等到申請貸款，才知道原來有幾筆信用卡逾期沒還都不知道。

  查看全文↓ 2019-01-14 10:28:28

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• 問 二手房交易流程需要多久完成
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  二手房流程可能需要很長時(shí)間才能完成。這取決于購買房屋的具體情況，包括房屋所在地的法律法規(guī)、交易雙方的合作程度以及購買過程中可能出現(xiàn)的問題。建議您在購買二手房之前，先咨詢專業(yè)人士，了解完整的二手房流程，并確保您有足夠的時(shí)間來完成整個(gè)過程。

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• 問 二手房交易需要多久？
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  西安市二手房過戶流程需要20個(gè)工作日。

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• 問 二手房交易需要多久？
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  電話：88930782賣方應(yīng)付費(fèi)用：一、交易手續(xù)費(fèi)：自2004年3月1日起，交易手續(xù)費(fèi)由原來按套收取改為按每平方米計(jì)算，即每平方米5元，賣方承擔(dān)50％的費(fèi)用。二、合同印花稅：按照房屋實(shí)際成交金額的0.05％繳納，賣方承擔(dān)50％。三、契稅：按照房屋實(shí)際成交金額的0.75％計(jì)算，可由買賣雙方約定由一方承擔(dān)。在實(shí)際操作過程中一般由買方承擔(dān)，但不排除賣方承擔(dān)的可能性。四、中介費(fèi)：按照房屋實(shí)際成交金額的0.5—2.5％計(jì)收，賣方一般支付2.5％。五、過戶手續(xù)費(fèi)：每套50元。買方應(yīng)付費(fèi)用：一、與賣方相同，需交付交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅，契稅，以及中介費(fèi)———按照房屋實(shí)際成交金額的0.5—2.5％計(jì)收，買方一般支付1％，過戶手續(xù)費(fèi)———每套50元。。二、權(quán)證印花稅：每本5元。三、登記費(fèi)：如果房屋屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，每件收費(fèi)100元；如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，每件收費(fèi)200元。四、維修基金：根據(jù)所購房屋的實(shí)際情況計(jì)算。五、其他相關(guān)費(fèi)用：如果牽扯到房屋評估、咨詢等，還要收取評估費(fèi)、咨詢費(fèi)等，根據(jù)具體情況確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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