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二手房自成交詳細(xì)流程如下：1、了解房屋所在地是否有限購政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒有購房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。2、貸款買房的兩種情況第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號）第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號、收入證明等。3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫錯項目，進(jìn)行修改。4、買賣雙方填寫一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫入“補充條款”欄。5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購房資格。6、購房資格審核通過后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請貸款。8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過戶手續(xù)。9、去財政局指定的金融機構(gòu)開具購房款發(fā)票（一般在房地產(chǎn)交易中心都有窗口）。
全部3個回答>怎么辦二手房貸款? 買賣二手房不經(jīng)過中介要怎么貸款
141****1101 | 2019-01-13 23:29:41
已有3個回答
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153****8081
二手房自成交詳細(xì)流程如下：
查看全文↓ 2019-01-13 23:30:04
1、了解房屋所在地是否有限購政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒有購房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。
2、貸款買房的兩種情況
第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號）
第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號、收入證明等。
3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫錯項目，進(jìn)行修改。
4、買賣雙方填寫一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫入“補充條款”欄。
5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購房資格。
6、購房資格審核通過后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。
7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請貸款。
8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過戶手續(xù)。
9、去財政局指定的金融機構(gòu)開具購房款發(fā)票（一般在房地產(chǎn)交易中心都有窗口）。 -
135****7330
切忌直接給**解抵押
查看全文↓ 2019-01-13 23:29:59
先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。
一、切忌直接給**解抵押
二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風(fēng)險：
（1）賣家不止有一筆貸款。
你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進(jìn)，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。
案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。
原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設(shè)定了195萬元的抵押權(quán)，并授予了對方代為處置房屋等多項權(quán)利。在這個案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權(quán)。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權(quán)”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
（2）賣家挪用**款。
賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。
案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。
一個月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬**款不見蹤影。經(jīng)過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。
二、房款進(jìn)行資金監(jiān)管
一般買一套二手房需要1-3個月，金額大、時間長、手續(xù)繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮，有被偽造的房產(chǎn)證騙去大額**的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產(chǎn)權(quán)的賣家。
而“資金監(jiān)管”就是專門防范這些風(fēng)險的。簡單來說，做“資金監(jiān)管”就像買房賣房時用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過戶”不給錢。買房人不是直接付款給業(yè)主，而是把錢放在銀行一個被“監(jiān)管”的獨立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業(yè)主。萬一“過戶”出紕漏，別擔(dān)心，錢一分也不會少。目前，北京二手房交易，通過中介成交的必須進(jìn)行建委資金監(jiān)管。個人成交的，暫時沒有強制的要求。所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監(jiān)管賬戶。
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132****4012
“買賣二手房合同中約定購房人用公積金貸款的方式支付房屋的部分房款，合同簽訂后，購房人公積金貸款沒有獲得批準(zhǔn)，該怎么辦？”近日，本報推出二手房買賣系列報道后，不少市民致電本報新聞熱線，詢問諸如上述關(guān)于二手房買賣中貸款的各種問題。
查看全文↓ 2019-01-13 23:29:49
二手房在申請貸款時，程序很復(fù)雜，需要注意的問題也很多。就此，記者采訪了市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會法人、1+1地產(chǎn)總經(jīng)理裴永紅。
案例：購房貸款未能及時到位，導(dǎo)致房屋買賣合同出現(xiàn)糾紛
去年 9 月，陳某（購房人）經(jīng)某中介公司與高某（出售人）簽了購房協(xié)議，約定陳某向高某購買今日尊府一套房屋，總價款為89.8萬元，定金3萬元，約定第二筆 16.4 萬元，第三筆貸62萬元，于過戶日全部付清。
一個月后，陳某支付給高某23萬元購房款。當(dāng)日，雙方與中介公司一起到銀行辦理貸款申請，可因為陳某的信用問題貸款未獲批準(zhǔn)。又過了一個月，高某協(xié)助陳某又到另一家銀行申請貸款。盡管陳某表示要以現(xiàn)金方式支付剩余房款，可高某不同意，他提出要取消與陳某的購房約定。今年 1 月，高某將房屋過戶給了張某、朱某后，被陳某告上法庭。
法院認(rèn)為，雖然陳某因兩次申請銀行貸款均未獲批準(zhǔn)，致交易遲延，但陳某愿意現(xiàn)金方式支付，高某拒絕接受并主張解除協(xié)議，缺乏合同依據(jù)。在訴訟期間、協(xié)議效力尚不明確的情況下，高某擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給案外人，屬違約。**后，法院判決陳某、高某簽訂的購房協(xié)議書解除，高某賠償陳某房屋差價款損失、返還陳某購房款及定金，并賠償陳某的利息損失。
針對這類問題，裴永紅建議購房者，在簽訂房屋買賣合同中一定要約定清楚，如果房屋貸款未獲得批準(zhǔn)，約定雙方的解決方式以及是否有解除合同的權(quán)利，這樣才能避免出現(xiàn)上述案例中的糾紛。
簽合同時明確貸款風(fēng)險，約定解決方式很重要
裴永紅介紹，購房者在簽訂二手房買賣合同時應(yīng)注意以下問題：
在房屋買賣合同簽約前，購房人應(yīng)到中國人民銀行核實個人信用，避免在合同簽署后，由于信用問題導(dǎo)致合同延遲履行或不能履行的情況發(fā)生。在簽約前，一定要熟悉本地區(qū)的限貸政策，針對購房人購買房屋的性質(zhì)和貸款的方式，了解購房人需支付的**款比例以及金額。在房屋購買合同中，購房人和出售人應(yīng)明確約定。如貸款得不到批準(zhǔn)，包括貸款未獲得批準(zhǔn)和未按照擬貸款金額足額批準(zhǔn)，合同約定雙方的解決方式。
一般來說，貸款未獲得批準(zhǔn)的原因分為兩種：一種是購房人自身的原因，如信用問題；另一種是非購房人自身的原因，發(fā)生不可預(yù)見、不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，如國家政策的變化。在合同中，應(yīng)對這兩種可能導(dǎo)致貸款未獲得批準(zhǔn)的解決方式都要明確清楚。
貸款未獲得批準(zhǔn)有三種解決方式：一是購房人自行籌齊剩余房價款，以現(xiàn)金形式支付給出售人；二是購房人繼續(xù)申請其他貸款機構(gòu)貸款至貸款批準(zhǔn)，購房人自行負(fù)擔(dān)已發(fā)生的及將要產(chǎn)生的各項費用；三是本合同終止，購房人支付的定金和房價款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，如是購房人自身原因?qū)е沦J款未獲批準(zhǔn)，購房人承擔(dān)在申辦貸款過程中發(fā)生的各項費用。
貸款期限、還款方式、貸款銀行……購房者該怎么選擇？
“貸款是不是想貸多少貸多少？”“等額本息和等額本金有區(qū)別嗎？”“貸款**長年限是多久？”……針對這些問題，裴永紅給出了詳細(xì)的介紹。
首先關(guān)于貸款額度。無論新房還是二手房，商業(yè)貸款的貸款額度**高為市 場 價 的 70％ ～80％（各 地 政 策 不同）。需要注意的是，二手房貸款除了參考合同價之外，還需要看房子的評估價值，**后取兩者之間的低值作為貸款基數(shù)。因此，二手房評估價往往是低于合同價（市場價）的，這樣就意味著，購買二手房的朋友，需要準(zhǔn)備更多的**款。
第二是關(guān)于貸款年限。一般來說，銀行個人住房貸款的**長貸款期限為30 年。購買二手房貸款年限就有許多其他限制因素，例如超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”。對于二手房貸款年限，不同銀行的具體規(guī)定有所不同。
第三是關(guān)于貸款銀行。購房者在選擇銀行的時候，不僅要考慮到貸款年限的問題，還要綜合考慮銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款是否便利等條件。
第四是還款方式。各大銀行**主要的還款方式為等額本息和等額本金還款法。等額本金是指每月還款額不同，每個月需要償還的金額逐月減少；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額。所以說前期的還款數(shù)額較多，之后越來越少。等額本息是總利息比較高，但是每月還款額是相同的；前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
第五要考慮還款能力。銀行對于還款能力的一個重要判斷標(biāo)準(zhǔn)就是收入證明。除此之外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。一般銀行要求的貸款月供金額占月收入的30％~50％。
裴永紅說：“購房人申請貸款，需要經(jīng)過很多機構(gòu)，包括評估機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、銀行等才能完成，因此，如果有意向采用貸款方式購買二手房的購房者，**好找有資質(zhì)、規(guī)模大的中介公司幫助辦理。中介公司會針對不同購房人的具體情況，對貸款銀行進(jìn)行快速而準(zhǔn)確的定位，設(shè)計出更為合適的貸款方案，幫助減少購房者等待時間。”
相關(guān)問題
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二手房自成交詳細(xì)流程如下：1、了解房屋所在地是否有限購政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒有購房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。2、貸款買房的兩種情況第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號）第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號、收入證明等。3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫錯項目，進(jìn)行修改。4、買賣雙方填寫一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫入“補充條款”欄。5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購房資格。6、購房資格審核通過后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請貸款。8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過戶手續(xù)。9、去財政局指定的金融機構(gòu)開具購房款發(fā)票（一般在房地產(chǎn)交易中心都有窗口）。
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不通過中介，二手房買賣交易的流程如下：1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關(guān)事宜；3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請貸款，并取得銀行的書面答復(fù)； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；4、雙方按當(dāng)?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a(chǎn)證、身份證等原件，前往房產(chǎn)交易所辦理交易申請。如果當(dāng)?shù)匾筮f件前有部分稅費或費用是先繳交的，備好款項。5、成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。6、問稅、完稅、過戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當(dāng)日將房屋交付給買方。7、賣方協(xié)助買方完成其他相關(guān)事宜的過戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門等等。
全部5個回答> -
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二手房自成交詳細(xì)流程如下：1、了解房屋所在地是否有限購政策，如有，買方應(yīng)先根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_認(rèn)是否有購房資格。 如果簽完房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)沒有購房資格就糟糕了，買方須承擔(dān)買賣合同不能履行的違約責(zé)任。2、貸款買房的兩種情況第一種情況，純商業(yè)貸款及組合貸款。買方到銀行貸款受理部門確定貸款額度（攜身份證、收入證明、戶口簿、結(jié)婚證或單身證明；如使用商貸與公積金貸組合的貸款，還要提供公積金賬號）第二種情況，純公積金貸款，買方須到房屋所在區(qū)的營業(yè)部確定貸款額度，帶身份證、戶口簿、公積金賬號、收入證明等。3、到房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心購買“房屋買賣合同”，要貸款的買6本一套的，不貸款的買5本一套的，建議多買一到二本，以免寫錯項目，進(jìn)行修改。4、買賣雙方填寫一式六份房屋買賣合同，未盡事宜寫入“補充條款”欄。5、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的買賣合同和身份證、戶口簿等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心查詢一下買方是否有購房資格。6、購房資格審核通過后買方付**，雙方攜相關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心核定各自的稅。7、買方帶好經(jīng)雙方簽字并蓋章的合同，帶上其他證件材料等，去銀行申請貸款。8、買賣雙方攜合同以及其他一應(yīng)證件材料，一同去交易中心辦理過戶手續(xù)。
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購買二手房時，中介給辦理貸款時不需要繳納額外的傭金，要交的錢都在合同中寫明了，不會出現(xiàn)額外的傭金的?！ 《址渴且呀?jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。
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