誰來說說處理商品房買賣合同糾紛的方法是什么？

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• 132****2072

  一、逾期交付的違約責任。 出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任? 【處理方法】按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。
  二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定? 【處理方法】按合同約定的違約責任為標準來計算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。
  三、 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當如何處理? 【處理方法】按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調(diào)整。
  四、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些? 【處理方法】買受人采取的補救措施有:
  (1)實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。
  (2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。
  (3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。
  (4)違約侵權(quán)責任。
  五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責任措施予以補救的，應(yīng)注意哪些問題: 【處理方法】
  (1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。
  (2)當事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。
  (3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應(yīng)承擔的故意或重大過失的侵權(quán)責任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

  查看全文↓ 2019-01-11 19:53:41
• 138****9624

  首先，你要看有沒有協(xié)商解決的可能，若能協(xié)商的協(xié)商解決，以免訟累。
  協(xié)商不成的，去法院要求了立案，帶上你的合同、你的身份證，還要知道對方的情況，對方是個人的要對方的個人信息，對方是單位的要知道單位的全稱、法定代表人、注冊地址等信息。
  你要告的是開發(fā)商的話，這些信息商品房預(yù)售合同里都有的。
  寫一份起訴狀就可以去立案了，明確寫明你的訴訟請求，立案成功后需預(yù)繳納訴訟費。
  現(xiàn)在一般都要訴前調(diào)解的，因此還要經(jīng)過法院調(diào)解，如果調(diào)解不成的，再正式立案，然后等正式開庭傳票。

  查看全文↓ 2019-01-11 19:53:27
• 156****0662

  一、商品房認購書性質(zhì)
  由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認購書的性質(zhì)，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預(yù)約合同。張付杰律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發(fā)商獨立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)屬商品房買賣合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。
  二、商品房認購書所涉定金性質(zhì)
  定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔保開發(fā)商履行認購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。
  三、商品房認購書說明條款效力
  實踐中，大多商品房認購書會在“說明欄”載明：在簽訂本認購協(xié)議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協(xié)議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認購人對上述合同約定條款、選填內(nèi)容無異議或者類似內(nèi)容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付杰律師認為，商品房認購書系預(yù)約合同，賦予當事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)是在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同，因而繼續(xù)磋商是認購人的一項主要合同權(quán)利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬于限制開發(fā)商責任和排除認購人主要合同權(quán)利的格式條款。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的格式條款無效，但出于維護交易穩(wěn)定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標準日趨嚴格?！逗贤ㄋ痉ń忉專ǘ返谑畻l規(guī)定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當認定該格式條款無效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務(wù)的條件。
  四、簽訂認購書后未簽正式買賣合同情形下定金如何處理
  張付杰律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時，基本會根據(jù)個案的不同情形，有區(qū)別的認定是否適用定金罰則。一般會出現(xiàn)以下幾種情形：
  1、適用定金罰則無權(quán)要求定金返還
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務(wù)的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權(quán)要求返還定金。
  2、不適用定金罰則定金退還
  根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失等，開發(fā)商應(yīng)當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務(wù)的情形下，認購人與開發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當退還認購人定金。
  3、適用定金罰則定金雙倍返還
  在此類糾紛中，開發(fā)商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時應(yīng)判令開發(fā)商向認購人雙倍返還定金。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 19:53:14

相關(guān)問題

• 問 誰來說說處理商品房買賣合同糾紛的方法是什么？
  答

  首先，你要看有沒有協(xié)商解決的可能，若能協(xié)商的協(xié)商解決，以免訟累。協(xié)商不成的，去法院要求了立案，帶上你的合同、你的身份證，還要知道對方的情況，對方是個人的要對方的個人信息，對方是單位的要知道單位的全稱、法定代表人、注冊地址等信息。你要告的是開發(fā)商的話，這些信息商品房預(yù)售合同里都有的。寫一份起訴狀就可以去立案了，明確寫明你的訴訟請求，立案成功后需預(yù)繳納訴訟費。現(xiàn)在一般都要訴前調(diào)解的，因此還要經(jīng)過法院調(diào)解，如果調(diào)解不成的，再正式立案，然后等正式開庭傳票。

  全部3個回答>
• 問 商品房買賣合同糾紛怎樣處理 有什么處理原則
  答

  出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持; (二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

• 問 商品房買賣合同糾紛
  答

  最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)的，購房人可以請求解除合同，沒有催告的解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權(quán)消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準賠償購房人的損失。

• 問 商品房買賣合同糾紛
  答

  關(guān)鍵是面積 樓層 以及供暖方式

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• 問 商品房買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號) 全省各級人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。 3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔保權(quán)人作為當事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。 7、出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當在開庭前告知擔保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔保權(quán)人借款本息直接支付給擔保權(quán)人，其余款項支付給買受人。 若擔保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔保權(quán)人所借款項)本息返還買受人，違約責任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔連帶保證責任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔還款責任，出賣人承擔連帶清償責任。 10、擔保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認定預(yù)售商品房擔保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。 11、商品房擔保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責任，導(dǎo)致當事人利益的失衡，人民法院在當事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應(yīng)當作為抵押財產(chǎn)。 12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同后，擔保權(quán)人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔賠償責任的，如果擔保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理;如果擔保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。 13、對于商品房擔保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認定租賃合同有效，但擔保權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔。 15、買受人未經(jīng)擔保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時，因擔保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔清償責任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔。但當事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔賠償責任。