營改增房地產(chǎn)稅收政策是什么??？

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• 134****9862

  第一章 適用范圍
  第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
  第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。
  自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
  解析：本條規(guī)定全是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。
  第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
  解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)項目立項銷售的處理。
  第二章 一般納稅人征收管理
  第一節(jié) 銷售額
  第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
  銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
  解析：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定中（三）銷售額中房地產(chǎn)差額納稅，進行了細化解釋。
  第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
  當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
  當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
  房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
  支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
  解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。
  第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
  第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

  查看全文↓ 2019-01-09 22:47:55
• 152****4524

  1、“營改增”后，對于個人的二手房交易， 會按照簡易計稅方法征稅，且增值稅的征收率與當(dāng)前5%營業(yè)稅的稅率一致。
  2、“營改增”之前，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價外稅，需要將交易金額換稅為不含稅收入再計算應(yīng)繳的增值稅，計稅依據(jù)相比之前有所減少。
  3、“營改增”前，個人轉(zhuǎn)賣住房，對購買2年及以上的免征營業(yè)稅，不足2年的全額征稅，“營改增”后，所有地區(qū)對個人轉(zhuǎn)賣住房不足2年的都全額繳納增值稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市對個人銷售購買2年以上的非普通住房，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。除上述地區(qū)外的其他地區(qū)，個人將購買2年以上的住房對外銷售的，均免增值稅。
  4、 土地出讓金允許從銷售額中減除
  5、老項目按5%的征收率繳納增值稅
  6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇按5%征收率納稅
  7、預(yù)售不動產(chǎn)項目按3%預(yù)征
  8、銷售存量房產(chǎn)按差價5%繳納增值稅
  9、個人轉(zhuǎn)讓二手房兩年以上免稅，兩年以下按5%征收率
  10、不動產(chǎn)租賃稅率11%
  11、存量房產(chǎn)采用5%征收率納稅
  

  查看全文↓ 2019-01-09 22:47:47
• 158****1558

  房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅稅種多，計稅的基數(shù)不一致，采用征收方式不同，難于一個綜合稅率而概括。
  1. 土地增值稅按照項目的增值率，并且實行預(yù)交，**后清算；
  2. 所得稅按照銷售額預(yù)交；
  3. 增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但又分兩種：
  
  
  4. 簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%；
  5. 一般計稅法增值稅稅率11%，但應(yīng)交增值稅=銷項稅-進項稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認(rèn)；
  
  2016房地產(chǎn)營改增稅率“此次營改增擴圍，整體稅負只減不增，讓更多企業(yè)享受到減輕稅收負擔(dān)的政策紅利?！笔袊惥窒嚓P(guān)負責(zé)人分析，以房地產(chǎn)為例，一般納稅人在房地產(chǎn)銷售上，營改增之前，房地產(chǎn)適用的營業(yè)稅率為5%，而營改增之后，增值稅稅率為11%。兩者之間看似增加了稅率，其實不然，增值稅是指價外稅，也就對產(chǎn)品增值部分進行征稅。一般來說，對于房地產(chǎn)銷售而言，土地出讓金、建安成本等大約占據(jù)了其銷售的70%份額，這意味著增值部分大概僅為銷售的30%，增值稅是按這部分征收的，也就是30%×11%=3.3%，比原來5%的營業(yè)稅率有了較明顯的減稅效果。

  查看全文↓ 2019-01-09 22:47:41

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)稅收政策
  答

  房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為：總政策在一定時期內(nèi)具有相對穩(wěn)定性，具體政策則要隨經(jīng)濟形勢以及政治形勢的變化而變化。稅收總政策是建立各項稅收制度基礎(chǔ)方向，而稅收具體政策在每項稅收制度中的表現(xiàn)就不盡相同。房地產(chǎn)稅收是國家憑借政治權(quán)力，無償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配而取得財政收入的一種形式。具體而言，是指直接以房地產(chǎn)為計稅依據(jù)，或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅賦。房地產(chǎn)稅收在經(jīng)濟社會發(fā)展過程中發(fā)揮重要作用。國家制定稅收法令，建立稅收制度和從事稅收工作的指導(dǎo)思想和原則。它是國家經(jīng)濟政策的重要組成部分，在經(jīng)濟理論財政，稅收理論的指導(dǎo)下，依據(jù)國家路線，方針和政治經(jīng)濟任務(wù)，以及稅收作用所要解決的基本矛盾確定的。

• 問 房地產(chǎn)營改增有哪些影響呢？
  答

  “營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響?！　〉恰盃I改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅。　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。　　不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下

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• 問 房地產(chǎn)營改增實施細則
  答

  房地產(chǎn)營改增實施細則如下：①房地產(chǎn)和建筑業(yè)，金融服務(wù)業(yè)等納入改革體系。房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營業(yè)稅稅率為5%，營改增后適用11%的稅率，簡單地將新稅率與舊稅率直接進行比較是沒有意義的。在營業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)對營業(yè)稅稅源的貢獻最大，營改增后的營業(yè)稅稅率相比變化較大，這兩個行業(yè)受到較大影響。②過渡期內(nèi)，簡易計稅營改增新規(guī)，2016年4月30日前開工日期自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算納稅。對于房地產(chǎn)營改增的實施細則運行之后，其實對于大多數(shù)的購房者來說，影響還是比較大的，無形之中會增大一部分的購房成本，所以我們在購買房屋的時候，還是要多從實際的角度出發(fā)，并且要把除了房款之外的其他部分計算在購房的成本當(dāng)中。

• 問 ??房地產(chǎn)預(yù)售營改增了嗎，有什么規(guī)定？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時開具全額的增值稅發(fā)票。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)營改增是怎么做的呢？
  答

  你好，營改增以后的房地產(chǎn)稅有所改變，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計稅費有以下類型：　　1、契稅：主要是在購買土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計稅基礎(chǔ)是購買土地的合同金額(可能回加上土地指標(biāo)款等，具體不知)?！　?、印花稅：計稅基礎(chǔ)和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅?！　?、增值稅：太細了，以后再寫　　4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎(chǔ)是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%(成都稅率，各地可能會有差異)　　5、土地增值稅：分為預(yù)繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。預(yù)繳的時候按照預(yù)收款金額繳納，稅率受項目位置、產(chǎn)品類型、地方政府政策影響各地不同。　　6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應(yīng)面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規(guī)定不同?！　?、房產(chǎn)稅：有兩種計稅防范。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎(chǔ)(這個比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次?！　?、企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%繳納。每個季度預(yù)繳，每年4月底之前清繳。同時，預(yù)收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同?！　×硗猓浩髽I(yè)所得稅、土地增值稅的計稅基礎(chǔ)不含增值稅。

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