我想問問使用權(quán)房子怎么買賣?使用權(quán)房子交易注意哪些問題?

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• 156****8976

  　使用權(quán)房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費后歸使用權(quán)人所有。
  　　很多人對使用權(quán)的含義了解甚少，購房時大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得購買的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳。
  　　實際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對使用權(quán)房主進(jìn)行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。
  　　所有權(quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，**重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以"處分"房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。
  　　注意事項：
  　　1、在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的"房本"沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防"房本"造假。
  　　2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及。
  　　3、使用權(quán)的房子按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計算，在具體交易的時候可以進(jìn)行實際測量。
  　　4、不論購買還是置換使用權(quán)房，都一定要核實清楚之前的各項費用，如房租(物業(yè)費)、供暖費等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。
  　　5、購買使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險。因為產(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-01-09 07:39:15
• 155****3382

  一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系
  城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟組織集體所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實踐中，在對農(nóng)村土地進(jìn)行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償?shù)?，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。
  二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定
  1、現(xiàn)行法律規(guī)定
  《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
  《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”
  《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)28號）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
  國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)199939號）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。
  2、**高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見
  **高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊所有?！?；**高院于1984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第6 0條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理?！笨梢?，《土地管理法》施行前，**高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻螅瑖鴦?wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴(yán)格管理政策，**高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷**高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。
  三、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定
  關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，筆者認(rèn)為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效；無代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。
  目前，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現(xiàn)在非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。
  1、農(nóng)村房屋買賣合同無效的幾種情形
  農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。
  法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；
  無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣無效。
  非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，因購買人不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。
  2、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形
  農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
  農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但應(yīng)告知其補辦相關(guān)宅基地申請手續(xù)。
  已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
  至于宅基地房屋買賣是否辦理過戶登記問題，筆者認(rèn)為這并不影響合同效力。因為辦理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權(quán)利的存在。債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別決定了只有物權(quán)變動才需要登記，債權(quán)變動不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系中**為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對權(quán)，具有對事性，排他性；債權(quán)是相對權(quán)，具有對人性，并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何人對物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權(quán)，而幾個債權(quán)可就同一標(biāo)的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對人性決定了只要債務(wù)人知道該債權(quán)的存在就足夠，債權(quán)人能且只能請求債務(wù)人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同。明確了這一點，就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。

  查看全文↓ 2019-01-09 07:38:40
• 147****8950

  常見的只有使用權(quán)的房屋包括單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買方應(yīng)當(dāng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。對于使用權(quán)房房主來說，使用權(quán)房為單位或房管所所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補償款。
  使用權(quán)房交易有以下兩種方式：
  （一）將使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房消費者如果想要購買使用權(quán)房，可以將購買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知?？梢阅脝挝还g介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。目前使用權(quán)房因政策限制尚未完全開放，能夠上市進(jìn)行買賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過繳納一定費用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買賣。
  （二）房屋置換除了將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易外，還可以通過房屋置換進(jìn)行過戶。在通過置換進(jìn)行過戶時，需要注意兩點。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點是不能進(jìn)行貸款按揭。通過房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權(quán)的房屋。
  在進(jìn)行使用權(quán)房交易時，要注意以下幾點事項：
  （一）在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。
  （二）房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及。
  （三）使用權(quán)的房子按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計算，在具體交易的時候可以進(jìn)行實際測量。
  以上就是購買只有使用權(quán)的房屋的相關(guān)內(nèi)容。不論購買還是置換使用權(quán)房，都一定要核實清楚之前的各項費用，如房租（物業(yè)費）、供暖費等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。購買使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-01-09 07:38:24
• 141****1949

  就是沒有房產(chǎn)證的房子.可以長住,有使用權(quán)但沒有所有權(quán),法律上不能證明房子是你的.
  如果確實自己住,雙方都講信用,合同寫得老到一些,價格比較實惠,也可以買.

  查看全文↓ 2019-01-09 07:38:16

相關(guān)問題

• 問 我想問一下使用權(quán)房子怎么買賣?使用權(quán)房子交易注意哪些問題?
  答

  如果確實需要購買，需要注意一下幾個問題：1、權(quán)益無法保障只有使用權(quán)的房屋，購買者只能享受到房屋居住使用上的權(quán)益，一但遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財兩空的囧境，無法得到法律上的保障，房產(chǎn)證是個人擁有房產(chǎn)的憑證。只有房屋的使用權(quán)，無法入戶口，也沒法獲得其他權(quán)利。2、無法轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房就目前的政策而言，對于使用權(quán)的房屋政策限制尚未完全開放，能把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房非常少，難度極高，而且有能力把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房的購房者也基本都能買到普通商品房吧。所以在這建議慎買只有使用權(quán)的房屋。3、戶口問題使用權(quán)無法解決購房者的戶口問題，雙方交易的時候，購房者支付了一定定金之后，對方如果不遷移戶口，或采取種種方式拖延，為了拿到全額房款。到時候即使已經(jīng)住進(jìn)來了，但是由于現(xiàn)在的戶主不同意，而無法將戶口遷移進(jìn)來。這樣的情況并不少見，已成為了使用權(quán)交易中的大問題之一。4、無法辦理貸款只有使用權(quán)的房屋由于產(chǎn)權(quán)不屬于個人，也就不能向銀行抵押，房款要一次性付清,不能貸款。這些會導(dǎo)致在使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)不少的問題，買方和賣方為了保證合同的正常履行會采取怎樣的手段也是意料不到的。

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• 問 ??使用權(quán)房怎么買賣？使用權(quán)房子交易注意哪些問題?
  答

  使用權(quán)房子買賣可以嗎？1、什么是只有使用權(quán)的房屋其實只有使用權(quán)的房屋實際上也就是指的很多公房，這種類型的房屋是在以前年代留下來的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體的房屋。但是這種使用權(quán)是從權(quán)中分離出來的一種獨立的財產(chǎn)權(quán)，這種使用權(quán)允許使用權(quán)者或者是公房的承租者在規(guī)定的一定范圍內(nèi)，通過特定的方式轉(zhuǎn)讓或者是交換房屋的使用權(quán)。2、使用權(quán)房是否可以購買其實只有使用權(quán)的房屋交易不能說是買賣，使用權(quán)房畢竟不是產(chǎn)權(quán)商品房，業(yè)主擁有的不是產(chǎn)權(quán)，而是使用權(quán)，在交易過程中會遇到戶口的問題。房屋的使用權(quán)，可以通過簽約租借等方式獲取，相對房屋產(chǎn)權(quán)來說，它只有住宿、存儲、做廠房商店等使用途徑，不可以隨便損壞或出售給他人。使用權(quán)房子買賣可以嗎？使用權(quán)房子交易注意哪些問題？使用權(quán)房子交易注意哪些問題1、權(quán)益無法保障對只有使用權(quán)的房屋，購買者只能享受到房屋居住使用上的權(quán)益，一但遇到房屋拆遷、回收，將面臨房財兩空的囧境，無法得到法律上的保障，房產(chǎn)證是個人擁有房產(chǎn)的憑證。只有房屋的使用權(quán)，無法入戶口，也沒法獲得其他權(quán)利。2、無法轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房那就目前的政策而言，對于使用權(quán)的房屋政策限制尚未完全開放，能把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房非常少，難度極高，而且有能力把使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房的購房者也基本都能買到普通商品房吧。所以在這建議慎買只有使用權(quán)的房屋。3、戶口問題其實使用權(quán)無法解決購房者的戶口問題，雙方交易的時候，購房者支付了一定定金之后，對方如果不遷移戶口，或采取種種方式拖延，為了拿到全額房款。到時候即使已經(jīng)住進(jìn)來了，但是由于現(xiàn)在的戶主不同意，而無法將戶口遷移進(jìn)來。這樣的情況并不少見，已成為了使用權(quán)交易中的大問題之一。4、無法辦理貸款對只有使用權(quán)的房屋由于產(chǎn)權(quán)不屬于個人，也就不能向銀行抵押，房款要一次性付清，不能貸款。這些會導(dǎo)致在使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)不少的問題，買方和賣方為了保證合同的正常履行會采取怎樣的手段也是意料不到的。那是否購買使用權(quán)的房屋是一個指的深思的問題，如果購房者在了解了使用權(quán)房屋的利弊之后覺得自己對這些問題并不是太在意，當(dāng)然也是可以購買使用權(quán)房屋的，不過維護(hù)自己的權(quán)益還是比較重要的，如果能夠盡量避免買使用權(quán)的房屋就盡量不要購買了。綜上所述，我們?yōu)榇蠹医榻B的是關(guān)于使用權(quán)房子買賣可以嗎？使用權(quán)房子交易注意哪些問題的相關(guān)介紹，其實關(guān)于使用權(quán)的房子買賣問題也是我們需要注意的，如果交易時關(guān)于房子的簽約，以及交易注意事項，都是需要我們了解，希望我們的介紹可以幫助大家。

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• 問 ??使用權(quán)房子可以買賣嗎?使用權(quán)房子交易注意哪些問題?
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  使用權(quán)房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費后歸使用權(quán)人所有?！　『芏嗳藢κ褂脵?quán)的含義了解甚少，購房時大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得購買的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳?！　嶋H上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對使用權(quán)房主進(jìn)行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)?！　∷袡?quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，**重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以"處分"房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。　　注意事項：　　1、在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的"房本"沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防"房本"造假?！　?、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及?！　?、使用權(quán)的房子按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計算，在具體交易的時候可以進(jìn)行實際測量?！　?、不論購買還是置換使用權(quán)房，都一定要核實清楚之前的各項費用，如房租(物業(yè)費)、供暖費等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛?！　?、購買使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險。因為產(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng)險。

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• 問 使用權(quán)房子可以買賣嗎?使用權(quán)房子交易注意什么問題?
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  使用權(quán)的房屋是不能購買的，以前有種形式叫作換房。就是說你有一套使用權(quán)的房子，他也有一套使用權(quán)的房子，那么兩套房子互換，這樣是可以的?，F(xiàn)在如果是要購買使用權(quán)的房子，也都是暗箱操作。采取的也是這樣的形式。但是，你所要拿出的不是房子，而是錢。還要再虛構(gòu)一個房子，用來換。當(dāng)然了，如果房主的關(guān)系過硬，當(dāng)然很輕松。所以使用權(quán)的房子是有很大風(fēng)險的。一定要謹(jǐn)慎處理！

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• 問 使用權(quán)房子怎么過戶??使用權(quán)房子過戶注意哪些問題?
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  使用權(quán)的房過戶其實就是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不可買賣；如下：第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)利。第四十條 所有人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。第一百一十七條 用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。使用權(quán)房即是對他人的房屋占有、使用和收益。使用權(quán)人只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，且不得損害所有權(quán)人權(quán)益。簡單點說就是所有權(quán)人能賣房子，使用權(quán)人不能賣房產(chǎn)。一般城市的公房有兩種情況,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部門辦理,費用根據(jù)各城市消費水平而不同;后者要到單位產(chǎn)權(quán)單位辦理,費用不確定贈與繳納房價3%的契稅和0.05%印花稅,免其他稅.。如果轉(zhuǎn)讓,要承擔(dān)買賣雙方的全部稅費.。過戶申請書 ；由買方向公房管理部門提出承租申請，準(zhǔn)備好由他來承租的書面材料、原公房租賃合約、他的身份證明和戶口簿等材料到房管部門辦理承租人變更手續(xù)。

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