土地出讓契稅怎么算? 土地出讓金契稅怎么算 土地出讓金契稅稅率是多少

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• 158****6093

  土地出讓契稅是指不動產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外,還具有其自身的特征:
  
  (1)征收契稅的宗旨是為了保障不動產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。通過征稅,契稅征收機(jī)關(guān)便以政府名義發(fā)給契證，作為合法的產(chǎn)權(quán)憑證,政府即承擔(dān)保證產(chǎn)權(quán)的責(zé)任。因此，契稅又帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì),這是契稅不同于其他稅收的主要特點(diǎn)。
  
  (2)納稅人是產(chǎn)權(quán)承受人。當(dāng)發(fā)生房屋買賣、典當(dāng)、贈與或交換行為時(shí)，按轉(zhuǎn)移變動的價(jià)值，對產(chǎn)權(quán)承受人課征一次性契稅。
  
  (3)契稅采用比例稅率，即在房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動行為時(shí)，對納稅人依一定比例的稅率課征。

  查看全文↓ 2019-01-07 09:56:22
• 151****6275

  國有土地出讓的契稅稅率為4%，以土地成交總價(jià)為基數(shù)計(jì)征。
  
  契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡單。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：
  
  應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率
  
  契稅征收標(biāo)準(zhǔn)：
  
  1、當(dāng)個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;
  
  2、戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;
  
  3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；
  
  4、購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-07 09:56:03
• 147****2811

  根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個人購買住房實(shí)行差別化稅率。
  契稅征收標(biāo)準(zhǔn)：
  1.當(dāng)個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;
  2.戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;
  3.所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；
  4.購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅

  查看全文↓ 2019-01-07 09:55:56
• 132****6986

  做土地收并購工作，得懂點(diǎn)財(cái)稅知識。財(cái)稅知識很復(fù)雜，要掌握土地收并購所涉及到的稅費(fèi)的計(jì)算方法，咱們還得了解一些技巧。今天小館繼續(xù)分享資深地產(chǎn)投資人彭總的文章，彭總分享了他多年的工作心得，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的增值稅及附加，土地增值稅的計(jì)算方法劃了重點(diǎn)，希望對大家強(qiáng)化財(cái)稅知識有所幫助。
  
  
  
  
  
  土地收并購涉及到的稅費(fèi)一覽
  
  
  
  詳情請查閱文章《土地收并購所涉及到的稅費(fèi)有哪些、怎么算？高人給你支招啦》
  
  
  
  房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之增值稅及附加
  
  1
  
  第一步: 判斷項(xiàng)目公司是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人？
  
  
  
  不用判斷了，房地產(chǎn)企業(yè)基本都是一般納稅人，接著往下看吧。
  
  
  
  （年應(yīng)稅銷售額超過500萬元，就是一般納稅人了。房地產(chǎn)企業(yè)隨便賣兩三套房就超過500萬元，所以基本都是一般納稅人）
  
  2
  
  第二步: 判斷是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目?
  
  
  
  記住這個時(shí)間點(diǎn):2016年5月1日
  
  
  
  這個時(shí)點(diǎn)之前的是老項(xiàng)目，之后的是新項(xiàng)目
  
  
  
  兩種項(xiàng)目算稅方法不同,老項(xiàng)目可以選擇用以前營業(yè)稅的算法(簡易征收法)；
  
  
  
  新項(xiàng)目要用營改增以后的算法（一般計(jì)稅法），比較復(fù)雜。
  
  
  
  老項(xiàng)目包括以下兩種情況：
  
  （1）、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
  
  （2）、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
  
  
  
  
  覺得很繞的同學(xué)看這里，解讀一下：
  
  如果施工許可證注明了合同開工日期，就按施工許可證為準(zhǔn)；
  
  
  
  如果施工許可證沒有注明，或者還沒取得施工許可證，那么就以建筑工程承包合同為準(zhǔn)；
  
  
  
  如果施工許可證也沒有，合同也沒有，那么還有一種可能被認(rèn)定為老項(xiàng)目，就是企業(yè)向稅局舉證，確實(shí)是在2016年5月1日前就已經(jīng)進(jìn)場實(shí)際開工了。
  
  
  
  
  下面有些特殊情況要注意：
  
  
  
  （1） 如果一個項(xiàng)目，第一期是老項(xiàng)目，第二期是新項(xiàng)目，那么需要分開計(jì)算，一期用老項(xiàng)目辦法，二期用新項(xiàng)目辦法。
  
  
  
  （2） 如果項(xiàng)目第一期中有一部分屬于老項(xiàng)目，另一部分屬于新項(xiàng)目，也要分開計(jì)算。
  
  
  
  （3） 如果一個項(xiàng)目在16年5月1日前辦理了施工證，在5月1日后又重新去辦理了施工證，那么屬于新項(xiàng)目。
  
  
  
  3
  
  
  
  第三步: 如果是老項(xiàng)目，怎么計(jì)算增值稅？
  
  
  
  老項(xiàng)目可以選擇用簡易計(jì)稅方法，也可以選擇用一般計(jì)稅方法。
  
  
  
  簡易計(jì)稅方法：
  
  
  
  增值稅=當(dāng)期不含稅銷售額*征收率（5%）
  
  
  
  啥意思呢? 很簡單，其實(shí)就是 銷售額/1.05*0.05 ,背下來就好了，不用理解。
  
  4
  
  
  第四步: 如果是新項(xiàng)目，怎么計(jì)算增值稅？
  
  
  
  只能用一般計(jì)稅方法了，核心公式是：
  
  
  
  增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額
  
  

  查看全文↓ 2019-01-07 09:55:48
• 144****1326

  一、出讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費(fèi)
  
  
  01
  
  營業(yè)稅
  
  根據(jù)2003年1月15日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。
  
  
  
  02
  
  城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
  
  以上述營業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別按照5%（納稅人在縣城、鎮(zhèn)的）和3%的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
  
  
  03
  
  土地增值稅
  
  根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。
  
  
  
  1、法定的扣除額
  
  （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
  
  “取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有以下三種形式：
  
  
  
  ①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；
  
  
  
  ②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；
  
  
  
  ③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
  
  
  
  （2）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金
  
  指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加、印花稅也可視同稅金扣除。
  
  
  
  土地增值稅采取四級超率累進(jìn)稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
  
  
  
  ①級數(shù)土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；
  
  
  
  ②級數(shù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的部分，稅率為40%；
  
  
  
  ③級數(shù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的部分，稅率為50%；
  
  
  
  ④級數(shù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  
  
  
  如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會要求對轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評估。
  
  
  04
  
  企業(yè)所得稅
  
  按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加和土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。
  
  
  
  05
  
  印花稅
  
  根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計(jì)稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。
  
  二、受讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費(fèi)
  
  
  
  
  01
  
  城鎮(zhèn)土地使用稅
  
  我們可以根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，凡在城市、縣城、建置鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；
  
  
  
  同時(shí)我們可以根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
  
  
  當(dāng)我們以納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）為計(jì)稅依據(jù)，按一定的稅率按年繳納。
  
  
  
  02
  
  印花稅
  
  我們可以根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計(jì)稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。
  
  
  
  03
  
  契稅
  
  我們可以根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，以3%稅率征收契稅。

  查看全文↓ 2019-01-07 09:55:40

相關(guān)問題

• 問 土地出讓金怎么計(jì)算? 土地出讓金怎么算
  答

  按土地級別收取，重慶地區(qū)一級地為80元每平米，每個地方國土資源部門都會根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性，對土地劃分等級，并根據(jù)等級確定各類不同性質(zhì)用地（商業(yè)用地、住宅用地、綜合用地、工業(yè)用地）的出讓基準(zhǔn)地價(jià)。一級為**高，等級越高，價(jià)格越貴。但具體怎么劃分，劃分多少級，各地都不相同，國土資源部門都有專門的文件規(guī)定，一般可以在當(dāng)?shù)貒临Y源部門的網(wǎng)站上查到。土地出讓金有兩種征收方式：1、公有住房改制后的住房，第一次出售的，房本上有”優(yōu)售“字樣，按成交總價(jià)的1%征收；2、其它劃撥地交易，按土地級別系數(shù)*建筑面積征收。土地級別系數(shù)在國土局有具體的分級。

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• 問 ??土地出讓金契稅稅率是多少??？
  答

  國有土地出讓的契稅稅率為4%，以土地成交總價(jià)為基數(shù)計(jì)征。契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡單。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率契稅征收標(biāo)準(zhǔn)：1、當(dāng)個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;2、戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；4、購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。

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• 問 土地出讓金怎么計(jì)算? 土地出讓金怎么算 國有土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)
  答

  一、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

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• 問 ??土地出讓金如何查詢？土地出讓金怎樣算?
  答

  看土地證確定，如已經(jīng)繳納土地出讓金的國有土地在使用權(quán)類型一欄有“出讓”的標(biāo)記，并有相應(yīng)的土地使用終止期限，反之，如果沒有土地終止期限，或在土地使用權(quán)類型一欄為空白或“劃撥”“房改”標(biāo)記的，均為未繳納土地出讓金。

  全部3個回答>
• 問 ??土地出讓金如何查詢？土地出讓金如何算?
  答

  到國土局查詢即可知道，土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

  全部3個回答>