二手房出售房齡會(huì)影響到貸款的年限嗎？

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• 131****2490

  在城市中心地帶，新建住宅由于稀缺的宅地供應(yīng)越來(lái)越少，很多人為了圖個(gè)方便會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。一些老舊二手房，由于地段好，價(jià)格也相對(duì)便宜，受到了不少人的青睞。買(mǎi)二手房，要注意很多問(wèn)題。今天，我們來(lái)講講二手房房齡長(zhǎng)短有什么影響。
  
  剩余產(chǎn)權(quán)年限
  
  我們知道，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般為70年。例如，某二手房其開(kāi)發(fā)商1998年拿地，土地使用年限到期時(shí)間為2068年；該房子交付使用的日期為2000年。那么到了2017年，該房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限為51年（即2068年-2017年）。該房屋的房齡為17年（即2017年-2000年）。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。
  
  PS：房齡和房屋產(chǎn)權(quán)年限及房產(chǎn)證日期
  
  很多人分不清房齡、房屋的產(chǎn)權(quán)年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個(gè)概念。
  
  房屋產(chǎn)權(quán)年限，也就是房屋土地的使用年限，即開(kāi)發(fā)商獲得地皮之日開(kāi)始計(jì)算的年限；
  
  房齡，則是自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限；
  
  房產(chǎn)證日期，則反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實(shí)房齡不是絕對(duì)相同的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的房子可能并非建成就賣(mài)出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時(shí)間之間有個(gè)時(shí)間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時(shí)間與樓房建成的時(shí)間相比有一定的滯后性。
  
  貸款年限
  
  買(mǎi)房貸款時(shí)，貸款年限會(huì)受到個(gè)人年齡等各方面的影響。買(mǎi)二手房采用商業(yè)貸款，貸款年限還會(huì)受到房屋年齡的限制。在同等的情況下，房齡越老，貸款的年限就越短。貸款年限短，月供就會(huì)相對(duì)較高，每個(gè)月的還貸壓力就會(huì)比較大。
  
  房屋剩余壽命
  
  房子和人一樣，都有壽命。住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過(guò)程中，會(huì)受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的壽命也就越短，在居住一定年限后，可能就會(huì)變?yōu)槲７?，不能住人?br/>
  房屋維修費(fèi)用
  
  房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多，因此，就需要對(duì)房屋進(jìn)行修繕。進(jìn)行房屋維修時(shí)，需要耗費(fèi)一定的資金。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的維修費(fèi)用也就越高。
  
  居住的舒適度
  
  現(xiàn)在新建的房子，在戶(hù)型的設(shè)計(jì)和園林的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化；物業(yè)管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，小區(qū)的環(huán)境比較差、車(chē)位不足、物業(yè)管理方面相對(duì)不完善，居住的舒適度大大降低。
  
  買(mǎi)二手房時(shí)，尤其是一些房齡比較老的二手房，很多人只是考慮到了貸款年限會(huì)受到房齡的影響，以及老舊二手房，居住的舒適度比較低。但對(duì)于房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限和壽命，以及房屋的維修費(fèi)用，考慮的不多。買(mǎi)二手房時(shí)，這些方面，一定要考慮全面。

  查看全文↓ 2019-01-06 23:11:50
• 133****8354

  買(mǎi)二手房不僅要看戶(hù)型、采光，還有個(gè)重要因素需要注意，那就是房齡問(wèn)題，融360說(shuō)房(fangdai123)君認(rèn)為房齡太高的二手房主要有這些風(fēng)險(xiǎn)。
  
  1、影響貸款年限、貸款額度
  
  申請(qǐng)房貸，銀行會(huì)審查二手房房齡，通常要求是20-25年，要求嚴(yán)格的為10-15年，要求寬松的為30年，房齡越大，評(píng)估價(jià)格會(huì)相對(duì)低一些。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，給出貸款年限也會(huì)短，貸款額度也比房齡小的少。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，年限越短，月供壓力就大，要是貸款達(dá)不到期望額度，就要多付一大筆**，經(jīng)濟(jì)壓力可想而知。
  
  2、房齡大**空間小
  
  房齡大的二手房一般都位于城市中心地段，周?chē)涮锥驾^為成熟，有些房主覺(jué)得這樣的房子**空間大更好出售，不過(guò)大家別忘了，從申貸難度、評(píng)估價(jià)來(lái)看，城區(qū)的老房子雖然整體價(jià)格高，但是并不如新房子**空間大，適合長(zhǎng)線(xiàn)投資靠出租獲取租金收益，而不適合短期變現(xiàn)。
  
  3、影響居住舒適度
  
  高齡二手房的房屋設(shè)施一般都較為陳舊，比如廁所、廚房管道，樓體保溫效果等，都不如新房，有些還會(huì)存在安全隱患，影響整體居住舒適度。
  
  既然房齡高的二手房有這些問(wèn)題，該如何判斷房子的房齡呢?民用住宅使用年限是70年，不少人認(rèn)為自己能使用70年，其實(shí)則不然，房齡并不是從你拿到房子的那一刻算起的，而且是從房子建成驗(yàn)收合格交付使用時(shí)算起，這點(diǎn)需要注意。房齡可以通過(guò)以下幾種方式查詢(xún)：
  
  1、到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查詢(xún)
  
  了解房子房齡**權(quán)威的辦法就是去當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門(mén)查檔(住建委或者不動(dòng)產(chǎn)登記中心)。不過(guò)這就需要房主提供房產(chǎn)證、身份證配合查檔，比較麻煩，碰到不配合的房主也沒(méi)辦法，尤其是他們沒(méi)拿到定金之前。房主不配合，只有等到簽了購(gòu)房合同，進(jìn)入貸款申請(qǐng)階段才能通過(guò)銀行查檔，即便這個(gè)時(shí)候發(fā)現(xiàn)房齡影響貸款申請(qǐng)也來(lái)不及了，所以通過(guò)這種方式查房齡要取決于賣(mài)家是否配合。
  
  2、查看產(chǎn)權(quán)證
  
  通過(guò)產(chǎn)權(quán)證上的建成時(shí)間也能判斷房子的房齡，比如首次出售的商品房產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間是2018年，可由此向前推1-2年，房齡大概就是1-2年;如果是被轉(zhuǎn)讓了多次的房子，有的房產(chǎn)證上有測(cè)繪說(shuō)明，會(huì)有建成時(shí)間記載，能作為房齡參考，但要以房產(chǎn)登記部門(mén)的實(shí)際登記房齡為準(zhǔn)。
  
  3、查看房屋整體結(jié)構(gòu)
  
  不同年代的房子裝修風(fēng)格、材質(zhì)有著各自的特點(diǎn)，因此通過(guò)房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、戶(hù)型能大致估算房子的建成年代。
  
  八十年代的房子在修建時(shí)并沒(méi)有突出“客廳”，**明顯的特點(diǎn)就是客廳很小甚至沒(méi)有窗戶(hù)，且多為板樓，面積多為50-60平方米的小戶(hù)型。
  
  90年代的房子客廳面積相對(duì)大很多，能有10平方米以上，還會(huì)配有陽(yáng)臺(tái)，戶(hù)型面積也能達(dá)到70-80平方米，公共區(qū)域活動(dòng)面積更大。
  
  2000年以后的房子更加強(qiáng)調(diào)了居住的舒適度，各活動(dòng)區(qū)域動(dòng)靜劃分更明確，有的配有餐廳、客廳、兒童房、書(shū)房，面積也能達(dá)到100平方米以上，有的小區(qū)內(nèi)還有小廣場(chǎng)供居民活動(dòng)，社區(qū)配套更完善。
  
  4、從多渠道獲取房屋信息
  
  還有一種**原始的方法，就是通過(guò)街坊鄰居、小區(qū)業(yè)主論壇等多渠道了解房子房齡，這樣獲得的信息更加真實(shí)、全面。
  
  總之買(mǎi)二手房房齡問(wèn)題不容忽視，今年銀行收緊了信貸政策，加強(qiáng)了房貸申請(qǐng)審核力度，房齡太高有可能被拒貸呢。購(gòu)房人除了要查驗(yàn)房齡，還可以在購(gòu)房合同中寫(xiě)明房齡造假的違約條款，方便維權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-06 23:11:34
• 138****0586

  根據(jù)相關(guān)規(guī)定，關(guān)于銀行對(duì)二手房貸款的期限，有如下內(nèi)容：
  1、二手房已使用的年限與貸款年限的和不能超過(guò)30年。
  2、二手房的房齡不能超過(guò)15年。
  3、貸款到期日不能超過(guò)土地使用的到期年限。
  4、貸款期限與借款人的年齡之和不得超過(guò)60周歲。
  值得注意的是，上述關(guān)于貸款期限的四點(diǎn)規(guī)定，必須同時(shí)符合。也即是說(shuō)，**長(zhǎng)的貸款期限必須同時(shí)滿(mǎn)足上述四個(gè)條件。

  查看全文↓ 2019-01-06 23:11:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房的房齡會(huì)影響到房子的貸款是真的嗎？
  答

  二手房是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額的。一般房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款成數(shù)一般還會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。

• 問(wèn) ??二手房能貸款多少年?二手房齡會(huì)影響貸款年限嗎？
  答

  一、二手房房齡房齡是直接影響房貸年限的。我們?cè)谫I(mǎi)二手房時(shí)一定要注意查看二手房的房齡，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)房齡偏老的二手房獲批的貸款年限都比較短，城區(qū)的老房子大都屬于這類(lèi)。由于房齡偏老，實(shí)際價(jià)值評(píng)估會(huì)更加謹(jǐn)慎，如果房齡超過(guò)20年，銀行很可能直接拒貸。如果房齡在10年以?xún)?nèi)，比如次新房，滿(mǎn)五年唯一的二手房，則很容易獲批較長(zhǎng)的貸款年限，通常都能達(dá)到20年以上。二、土地使用年限土地使用年限和房齡不是一回事，我們通常所說(shuō)的70年、40年指的就是土地使用年限。土地使用年限的起始時(shí)間是開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)間，而房齡則是從開(kāi)發(fā)商交付之日算起。通常情況下，房齡是短于土地使用年限的。部分銀行對(duì)土地使用年限也有規(guī)定，要求貸款年限不得大于土地使用年限。三、公積金繳存狀況如果購(gòu)房者選擇貸款利率很低，高收入人群如果選擇長(zhǎng)貸款年限，實(shí)際上是占用了貸款買(mǎi)房，但實(shí)際上考慮到借款人的還款能力，銀行在審批房貸時(shí)，都會(huì)要求貸款期限與借款人年齡之和不得超過(guò)一定年限，一般是60年或65年。

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• 問(wèn) 二手房出售房齡太老會(huì)有什么影響呢？
  答

  1、房子產(chǎn)權(quán)年限嚴(yán)重縮水眾所周知，普通商品房的產(chǎn)權(quán)年限為70年，但由于二手房已使用多年，其產(chǎn)權(quán)年限早已嚴(yán)重縮水，所以?xún)r(jià)格就會(huì)很便宜。一般來(lái)說(shuō)，二手房房齡越老，房子所剩的產(chǎn)權(quán)年限就越短。2、房子質(zhì)量難保證與人一樣，房子也是有壽命的。如果二手房房齡太老，那么房子的損耗就越大，這樣房子質(zhì)量就會(huì)越差，**終很可能變?yōu)槲７?，將無(wú)法住人。3、房屋維修成本高二手房房齡越老，受到的磨損就越嚴(yán)重，出現(xiàn)的問(wèn)題就會(huì)越多，這樣購(gòu)房者就需要付出高額的維修成本。4、貸款買(mǎi)房受限貸款買(mǎi)二手房時(shí)，貸款年限受房子房齡影響，如果房齡越老，貸款年限就會(huì)越短，嚴(yán)重者甚至可能直接被拒貸。5、業(yè)主幸福感不強(qiáng)對(duì)于那些房齡太老的二手房，其配套設(shè)施往往也較為落后，環(huán)境較差，車(chē)位不足，物業(yè)管理不到位，這樣業(yè)主的幸福感將大打折扣。6、老人與小孩安全難以保證如果二手房房齡太老，那么房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)備就會(huì)比較老舊，比如電路老化、燃?xì)饴獾龋坏┘抑袃H剩老人和小孩，那么他們的安全問(wèn)題將難以保證。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房出售房齡多少**劃算呢？
  答

  目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手房的土地使用年限為70年與基樓盤(pán)原始竣工的時(shí)間之差。一般是二手房房齡越小越好。二手房按揭貸款，一般來(lái)說(shuō)，有這幾方面限制：產(chǎn)權(quán)證：已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，或立即可以取得房地產(chǎn)權(quán)證并入住的商品房;房齡：不超過(guò)20年的普通住房和不超過(guò)15年的其他房產(chǎn);貸款成數(shù)：普通住房**高8成，而其他房產(chǎn)**高6成;貸款期限：普通住房的房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和**長(zhǎng)不超過(guò)30年，其他房產(chǎn)的已使用年限與貸款年限之和**長(zhǎng)不超過(guò)20年(且貸款期限**長(zhǎng)不超過(guò)10年);貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過(guò)65周歲。利率選擇因人而異：收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群，可以考慮選擇固定利率，因?yàn)槲磥?lái)可以不受加息的影響。但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層，如老師、大學(xué)教授、公務(wù)員等，則建議選擇浮動(dòng)利息，因?yàn)樗麄冊(cè)阢y行貸款客戶(hù)中屬于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，可以享受優(yōu)惠利率，所以浮動(dòng)利率比較優(yōu)惠。收入證明與還款能力：銀行在批貸時(shí)，會(huì)要求借款人提供收入證明。如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則夫妻雙方可以同時(shí)開(kāi)具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會(huì)作參考的。特別提醒，有一些二手房是無(wú)法貸款的，如回遷房，安置房，公產(chǎn)房，企業(yè)產(chǎn)房，小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)證不齊全的二手房都不能貸款。大家在選房子的時(shí)候一定要注意房子是否具備產(chǎn)權(quán)證。

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• 問(wèn) 二手房出售房齡怎么算呢？
  答

  1、房齡會(huì)影響房子的硬件設(shè)施。房齡愈高，一般而言，其資產(chǎn)貶值就愈發(fā)嚴(yán)重，不管是房子的硬件環(huán)境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發(fā)生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之后，可能還會(huì)帶來(lái)系列的安全隱患。2、房齡和剩余土地使用年限之間有關(guān)聯(lián)。房齡愈高，意味著剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。3、房齡和貸款有關(guān)聯(lián)。房齡影響貸款年限，一些商業(yè)銀行規(guī)定，譬如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過(guò)35年和45年。房齡影響到貸款成數(shù)，公積金貸款成數(shù)與房齡關(guān)聯(lián)密切，房齡10年以?xún)?nèi)房屋，貸款成數(shù)為6成，10-15年以?xún)?nèi)房屋，貸款成數(shù)為5成，15-20年以?xún)?nèi)房屋，貸款成數(shù)為4成；20-30年內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為3成，而且商業(yè)貸款中，個(gè)別銀行會(huì)對(duì)房齡高的房屋降低貸款成數(shù)。總的來(lái)說(shuō)，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數(shù)就愈低，甚至對(duì)一些高齡房產(chǎn)，銀行是拒接放貸的。二手房如何看房齡？一、到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查詢(xún)買(mǎi)二手房，辨別房齡**合適的辦法就是去房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查檔，一般是住建委所在地或不動(dòng)產(chǎn)登記中心，那里能查到**準(zhǔn)確的房齡，但是這個(gè)對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)比較困難，需要由賣(mài)家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證、身份證等相關(guān)證件去查詢(xún)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，很多賣(mài)家都不愿意配合，尤其是在沒(méi)拿到定金之前。就算房齡是影響貸款的，買(mǎi)家需要查詢(xún)也是要等到簽過(guò)合同進(jìn)入貸款階段才行，也就是說(shuō)，如果賣(mài)家不主動(dòng)配合，那么買(mǎi)家只有在完成了前期交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢(xún)。二、查看產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房齡。首次出賣(mài)的二手房可通過(guò)下面這個(gè)方法推算，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是公房則時(shí)間更長(zhǎng)，**少前推兩三年時(shí)間，而如果是多次轉(zhuǎn)讓的房子可以看房產(chǎn)證上房屋的建成年代，有些房屋的房產(chǎn)證上會(huì)顯示建成年代，有的房產(chǎn)證上會(huì)有測(cè)繪頁(yè)，上面會(huì)有房屋建成年代的記載，可以做房齡參考。三、觀(guān)察房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)買(mǎi)二手房看房的時(shí)候也應(yīng)該注意房齡問(wèn)題，特別是剛剛粉飾過(guò)的墻面，很有可能是為了出售而翻新，看房的時(shí)候需要注意觀(guān)察廚房、衛(wèi)生間，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修關(guān)系到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風(fēng)格、材質(zhì)能判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡，還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。四、多方打聽(tīng)收集信息一個(gè)是通過(guò)中介打聽(tīng)，中介門(mén)店一般都在小區(qū)周?chē)?，?duì)房屋的真實(shí)年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會(huì)告知你真實(shí)信息，二是通過(guò)小區(qū)物業(yè)或鄰居打聽(tīng)，通過(guò)旁敲側(cè)擊獲得答案，了解真實(shí)的房齡。

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