有誰告訴我怎樣貸款買房**劃算？

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• 148****2312

  目前按揭貸款有兩種**常用的還款模式，一個(gè)是等額本金還款法，另一個(gè)是等額本息還款法，購房者應(yīng)該根據(jù)自身情況選擇。面對昂貴的房價(jià)，絕大多數(shù)的購房者都是貸款買房，但也有少數(shù)人選擇一次性付款。究竟按揭貸款買房與一次性付款買房，哪個(gè)更劃算?個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況不同，樓市走向不斷變化，這個(gè)問題也許難以有標(biāo)準(zhǔn)答案。
  一、商品房按揭貸款的基本條件
  1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；
  2、所購住房座落在城鎮(zhèn)（包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn)）且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；
  3、已與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，根據(jù)個(gè)人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的**款比例，**低為30%以上；
  4、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。
  5、同意先辦理預(yù)購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)；
  二、須提供資料
  1、申請人和配偶的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明）；
  2、購房人與公司簽訂的《商品房房買賣合同》；
  3、房價(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份；
  4、購房人收入證明（銀行提供，置于售樓處）；
  5、借款人為法人的要攜帶有效的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人執(zhí)照》、法定代表身份證明書、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡。若是股份制企業(yè)，還需提供公司當(dāng)帶技術(shù)章程、董事會同意抵押證明書；
  6、開發(fā)商的收款帳號1份。
  三、業(yè)務(wù)一般規(guī)定
  1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人（男）65歲、（女）55歲的年齡；
  2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率；
  3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少；等本息為按月還本帶息，每月還款額不變（利率調(diào)整變化）。
  四、住房按揭貸款流程
  1、開發(fā)商向貸款行提出按揭貸款合作意向；
  2、貸款行對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會商 譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議；
  3、購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)合同要求，付清所需**房款；
  4、自**款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開發(fā)商合作銀行提出申請按揭貸款。具體包括：《商品房買賣合同》（備案登記）、購房**款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料；
  5、貸款行對購房人的各方面情況及手續(xù)進(jìn)行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人（包括購房人配偶）辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等；隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報(bào)上級行進(jìn)行審批；
  6、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時(shí)與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時(shí)與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)；
  7、問題客戶的處理：
  （1）對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購房人應(yīng)按一次性付款方式付清余款；
  （2）因銀行**終批準(zhǔn)的貸款額度未達(dá)到按揭總額時(shí)，購房人應(yīng)在銀行批復(fù)之日起10日內(nèi)補(bǔ)足余款；
  （3）購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導(dǎo)致銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣人不予退房。根據(jù)實(shí)際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請，仍未批準(zhǔn)的，經(jīng)購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)人員，營銷部應(yīng)及時(shí)申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應(yīng)在銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
  （4）對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應(yīng)建立督促機(jī)制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次（15日內(nèi)）通知仍未辦理，應(yīng)按照合同規(guī)定計(jì)收違約費(fèi)用；
  8、貸款行批準(zhǔn)購房人借款后，公司憑進(jìn)賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票； 9、借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清； 10、貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。
  五、按揭貸款流程圖
  咨詢 → 申請貸款（購房人）→ 審核（提供資料）→簽訂借款合同和抵押合同（銀行）→ 辦理合同公證（公證處）→有關(guān)保險(xiǎn)（保險(xiǎn)公司）→ 辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記（房地產(chǎn)登記處）→ 發(fā)放貸款（收到抵押證明）→ 借款人還款 →辦理抵押房產(chǎn)注銷登記（貸款全部還清）

  查看全文↓ 2019-01-06 18:06:00
• 145****2694

  科學(xué)的選擇貸款額度、貸款方式、**比例以及還款方式可以幫助購房者花**少的錢辦**正確的事。購房者選擇適合自己的貸款能夠降低成本，讓資金發(fā)揮更大的作用。為此，每個(gè)購房者都需要根據(jù)自己的不同經(jīng)濟(jì)狀況精打細(xì)算，合理安排。
  
  (一)房屋總價(jià)不能超過實(shí)際償還能力。貸款買房雖說可以花明天的錢辦今天的事，但透支金額必須控制在有效償付能力之內(nèi)。普通購房者的購房總價(jià)應(yīng)該不要超過家庭年收入的6倍，每月還款不要超過月收入的60%。對于投資性的購房者，要充分考慮資金成本，因?yàn)殂y行的貸款利率不是一成不變的。
  
  (二)**款并不是越少越好。購房者**款不得低于總房價(jià)的20%，申請貸款的額度越大，**款的額度就越小。選擇小的**款，就可以將其他資金用于別的投資。所以如果購房者有多余存款又有其他較好的投資途徑就可以選擇**少的**，因?yàn)槠渌顿Y的回報(bào)可能會大于貸款利息。如果沒有較好的投資途徑，在有多余存款的情況下還是選擇多付一些**款，因?yàn)橘J款利息比存款利息高得多。
  
  (三)還款期限要適當(dāng)。借款期越少，每個(gè)月的還款額就越少。要根據(jù)自己的未來收支情況和自己的人生階段來選擇還款的期限。同樣的貸款金額，選擇十年的還款期每月要比選擇二十年多，但是需要還款的總額比二十年期的要少。根據(jù)專家的分析，購房貸款一般在15至20年為宜。
  
  另外，貸款買房還有一個(gè)問題非常重要，那就是選擇還款方式，我們先來看一下兩者的計(jì)算方法。
  
  (一)等額本息還款 等額本息還款，就是指貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息，直至結(jié)清貸款。購房者每月要還的總數(shù)都相等，但是利息和本金占的比例每次都發(fā)生變化，開始時(shí)由于本金較多，所以利息占的比重較大，隨著還款次數(shù)的增多，本金所占比重逐漸增加，利息占得比重越來越小。
  
  舉個(gè)例子，貸款20萬選擇20年還款期：按年利率7.47%計(jì)算，月均還款1607.5196元，支付總利息達(dá)185804.7元，還款總額將達(dá)385804.7元。
  
  (二)等額本金還款 等額本金還款方式則指每月等額償還本金，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款。購房者每個(gè)月?lián)Q的數(shù)額都不同，其中本金的數(shù)額相等，隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數(shù)的增多，利息由多逐漸減少。
  
  同樣以貸款20萬元20年還清為例，按年利率7.47%算，第一個(gè)月還款為2078.33元，以后每月遞減，**后一個(gè)月還清時(shí)還款838.52元。支付總利息為150022.5元，還貸總額為350022.5元。 通過上面的例子我們可以看出，本金還款的方式比本息還款的方式少還了三萬多，那么是不是每個(gè)人都應(yīng)該選擇本金還款的方式呢?不是的，本金還款在貸款初期月還款額大，還貸壓力較重，尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差上千元。對于目前收入不高的人來說壓力會很大，尤其是剛開始工作的年輕人。
  
  隨著時(shí)間推移還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕，所以適合目前收入較高，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是預(yù)計(jì)將來負(fù)擔(dān)會加重的人群。例如有一定基礎(chǔ)的中年人，未來退休后收入會減少，到那時(shí)還貸壓力也減小了。而本息還款的優(yōu)點(diǎn)是每月償還金額相等，還款壓力均衡，這種還款法還適合未來收入比較穩(wěn)定或略有增加的借款人，如部分年輕人，現(xiàn)在資金較為緊缺，但未來有能力提前還貸，這樣利息也會相對減少。
  
  對于精通投資、善于理財(cái)?shù)募彝?，也無疑是**好的選擇，只要投資回報(bào)率高于貸款利率，則占用資金的時(shí)間越長越好。 所以貸款買房要考慮的東西、細(xì)節(jié)很多，只有結(jié)合自身實(shí)際情況，斟酌仔細(xì)每個(gè)環(huán)節(jié)，才能將貸款買房成本降至**低。

  查看全文↓ 2019-01-06 18:05:52
• 143****7529

  如果你不是土豪，隨便可以秒套房的，那建議你還是選擇貸款吧，**好是公積金貸款，公積金政策近幾年也在不斷的放寬，買房、租房都可以用。如果你房子總金額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸。現(xiàn)在5年以上，公積金貸款利率是3.25%，商業(yè)貸款是4.9%，不同城市、不同銀行的商業(yè)貸款利率折扣力度也不一樣。
  貸款貸多久比較劃算呢？舉個(gè)栗子：按貸款總額300萬、貸款30年計(jì)算，假如公積金貸款90萬，商貸210萬，公積金貸款利率3.25%，商貸4.9%，則等額本息總利息為242.2萬，等額本金總利息為198.7萬，不算不知道一算嚇一跳，原來銀行收了這么多利息！不過這樣想你就會覺得劃算許多了：雖然你手上有支付**的錢，但是交了**手頭上就所剩無幾了，再加上月均1.5萬左右的房貸，簡直就是壓力上大??！要是把手頭上的錢用于投資理財(cái)，只要利率大于4.9%，不僅沒虧反倒還賺了，按照復(fù)利算下去基本能夠沖掉手頭資金緊張的壓力了，萬一哪天急用還能把錢提出來救急。
  一般情況下，銀行提供兩種還款方式，等額本金和等額本息，同樣的年限，等額本息利息支出會高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，貌似吃了虧，但是真如此嗎？
  其實(shí)無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻?。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
  所以，如果你前期資金緊張，小編建議你選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力較小，等有資金的時(shí)候提前還款，能夠達(dá)到降低利息支出的效果；如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，這樣能夠降低全部的利息支出。
  如果你是傳統(tǒng)保守黨，一般不做投資理財(cái)，錢只存銀行，也不愿承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，建議提前還款減輕壓力，另外三種情況是不建議提前還款的：
  1、等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了。
  2、等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間，節(jié)省的利息會比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。
  3、公積金貸款，商貸7折、8折，公積金貸款利率才3.25%，余額寶、國債、基金等的投資就可以填平了，行情好的話還有得賺。
  總之，無論是選房、貸款還是還款，大家都應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況，具體問題具體分析，選擇出**適合自己的方式！

  查看全文↓ 2019-01-06 18:05:46

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• 問 ??有誰能告訴我買房怎樣貸款劃算?
  答

  目前按揭貸款有兩種**常用的還款模式，一個(gè)是等額本金還款法，另一個(gè)是等額本息還款法，購房者應(yīng)該根據(jù)自身情況選擇。面對昂貴的房價(jià)，絕大多數(shù)的購房者都是貸款買房，但也有少數(shù)人選擇一次性付款。究竟按揭貸款買房與一次性付款買房，哪個(gè)更劃算?個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況不同，樓市走向不斷變化，這個(gè)問題也許難以有標(biāo)準(zhǔn)答案。一、商品房按揭貸款的基本條件1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；2、所購住房座落在城鎮(zhèn)（包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn)）且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；3、已與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，根據(jù)個(gè)人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的**款比例，**低為30%以上；4、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。5、同意先辦理預(yù)購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)；二、須提供資料1、申請人和配偶的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明）；2、購房人與公司簽訂的《商品房房買賣合同》；3、房價(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份；4、購房人收入證明（銀行提供，置于售樓處）；5、借款人為法人的要攜帶有效的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人執(zhí)照》、法定代表身份證明書、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡。若是股份制企業(yè)，還需提供公司當(dāng)帶技術(shù)章程、董事會同意抵押證明書；6、開發(fā)商的收款帳號1份。三、業(yè)務(wù)一般規(guī)定1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人（男）65歲、（女）55歲的年齡；2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率；3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少；等本息為按月還本帶息，每月還款額不變（利率調(diào)整變化）。四、住房按揭貸款流程1、開發(fā)商向貸款行提出按揭貸款合作意向；2、貸款行對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會商 譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議；3、購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)合同要求，付清所需**房款；4、自**款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開發(fā)商合作銀行提出申請按揭貸款。具體包括：《商品房買賣合同》（備案登記）、購房**款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料；5、貸款行對購房人的各方面情況及手續(xù)進(jìn)行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人（包括購房人配偶）辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等；隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報(bào)上級行進(jìn)行審批；6、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時(shí)與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時(shí)與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)；7、問題客戶的處理：（1）對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購房人應(yīng)按一次性付款方式付清余款；（2）因銀行**終批準(zhǔn)的貸款額度未達(dá)到按揭總額時(shí)，購房人應(yīng)在銀行批復(fù)之日起10日內(nèi)補(bǔ)足余款；（3）購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導(dǎo)致銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣人不予退房。根據(jù)實(shí)際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請，仍未批準(zhǔn)的，經(jīng)購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)人員，營銷部應(yīng)及時(shí)申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應(yīng)在銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（4）對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應(yīng)建立督促機(jī)制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次（15日內(nèi)）通知仍未辦理，應(yīng)按照合同規(guī)定計(jì)收違約費(fèi)用；8、貸款行批準(zhǔn)購房人借款后，公司憑進(jìn)賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票； 9、借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清； 10、貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。五、按揭貸款流程圖咨詢 → 申請貸款（購房人）→ 審核（提供資料）→簽訂借款合同和抵押合同（銀行）→ 辦理合同公證（公證處）→有關(guān)保險(xiǎn)（保險(xiǎn)公司）→ 辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記（房地產(chǎn)登記處）→ 發(fā)放貸款（收到抵押證明）→ 借款人還款 →辦理抵押房產(chǎn)注銷登記（貸款全部還清）

  全部3個(gè)回答>
• 問 有誰可以告訴我怎樣貸款買房**劃算？
  答

  不穩(wěn)定的。貸款合同中都有一條規(guī)定，利率按年調(diào)整的。如果人行利率有變化了，房貸的利息也會跟著變化，不過這個(gè)變化一般都在次年調(diào)整。

  全部3個(gè)回答>
• 問 有誰告訴我買房怎么貸款劃算?
  答

  用住房公積金貸比較合適如果沒有住房公積金，那就只能購房按揭了，根據(jù)自己的收入和償還能力貸吧，如果收入不錯(cuò)，貸款年限少點(diǎn)。兩種貸款方法等額本金方法因?yàn)槔⒉粩鄿p少，導(dǎo)致月還款額不斷降低。但在初期，月還款額相對等額本金來說，是非常高的，按照你的情況，如果是等額本息20年貸款，月還款額只有1552.13元，而按照等額本金還款方式，第一個(gè)月的還款額則接近1990元，可見等額本金方式初期還款壓力是比較大的。另外，從資金的時(shí)間效應(yīng)來講，因?yàn)榈阮~本息方式月還款是固定的，現(xiàn)值的角度來講是穩(wěn)步下降的，而等額本金方式初期還款多，現(xiàn)值高，對于進(jìn)行投資的人來講，這個(gè)是不合適的。所以我認(rèn)為，如果是家庭購買住房，工資收入穩(wěn)定的，應(yīng)盡量采用等額本金方式。如果是收入以投資為主要來源，那么選擇等額本息方式既能良好的緩解初期資金壓力，又能夠體現(xiàn)資金時(shí)間價(jià)值，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。貸款年限其實(shí)對貸款來說并不重要，在可能的情況下，盡量申請長時(shí)間的貸款，可以減小月還款壓力。除非你有非常充足的資金，保證5年以內(nèi)償還，否則申請20年貸款是比較合適的（前提是你的年齡不能超過40）。貸款銀行不是你選擇的問題，開發(fā)商在辦理項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)的時(shí)候，會選擇一到兩家銀行辦理，你只能在其中選擇，至于選擇哪個(gè)，你要看你附近有哪個(gè)銀行，去哪個(gè)銀行方便就選哪個(gè)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 有誰告訴我如何貸款購房劃算？
  答

  目前按揭貸款有兩種**常用的還款模式，一個(gè)是等額本金還款法，另一個(gè)是等額本息還款法，購房者應(yīng)該根據(jù)自身情況選擇。面對昂貴的房價(jià)，絕大多數(shù)的購房者都是貸款買房，但也有少數(shù)人選擇一次性付款。究竟按揭貸款買房與一次性付款買房，哪個(gè)更劃算?個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況不同，樓市走向不斷變化，這個(gè)問題也許難以有標(biāo)準(zhǔn)答案。一、商品房按揭貸款的基本條件1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；2、所購住房座落在城鎮(zhèn)（包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn)）且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；3、已與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，根據(jù)個(gè)人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的**款比例，**低為30%以上；4、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。5、同意先辦理預(yù)購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)；二、須提供資料1、申請人和配偶的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明）；2、購房人與公司簽訂的《商品房房買賣合同》；3、房價(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份；4、購房人收入證明（銀行提供，置于售樓處）；5、借款人為法人的要攜帶有效的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人執(zhí)照》、法定代表身份證明書、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡。若是股份制企業(yè)，還需提供公司當(dāng)帶技術(shù)章程、董事會同意抵押證明書；6、開發(fā)商的收款帳號1份。三、業(yè)務(wù)一般規(guī)定1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人（男）65歲、（女）55歲的年齡；2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率；3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少；等本息為按月還本帶息，每月還款額不變（利率調(diào)整變化）。四、住房按揭貸款流程1、開發(fā)商向貸款行提出按揭貸款合作意向；2、貸款行對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會商 譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議；3、購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)合同要求，付清所需**房款；4、自**款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開發(fā)商合作銀行提出申請按揭貸款。具體包括：《商品房買賣合同》（備案登記）、購房**款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料；5、貸款行對購房人的各方面情況及手續(xù)進(jìn)行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人（包括購房人配偶）辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等；隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報(bào)上級行進(jìn)行審批；6、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時(shí)與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時(shí)與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)；7、問題客戶的處理：（1）對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購房人應(yīng)按一次性付款方式付清余款；（2）因銀行**終批準(zhǔn)的貸款額度未達(dá)到按揭總額時(shí)，購房人應(yīng)在銀行批復(fù)之日起10日內(nèi)補(bǔ)足余款；（3）購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導(dǎo)致銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣人不予退房。根據(jù)實(shí)際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請，仍未批準(zhǔn)的，經(jīng)購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)人員，營銷部應(yīng)及時(shí)申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應(yīng)在銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（4）對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應(yīng)建立督促機(jī)制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次（15日內(nèi)）通知仍未辦理，應(yīng)按照合同規(guī)定計(jì)收違約費(fèi)用；8、貸款行批準(zhǔn)購房人借款后，公司憑進(jìn)賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票； 9、借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清； 10、貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。五、按揭貸款流程圖咨詢 → 申請貸款（購房人）→ 審核（提供資料）→簽訂借款合同和抵押合同（銀行）→ 辦理合同公證（公證處）→有關(guān)保險(xiǎn)（保險(xiǎn)公司）→ 辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記（房地產(chǎn)登記處）→ 發(fā)放貸款（收到抵押證明）→ 借款人還款 →辦理抵押房產(chǎn)注銷登記（貸款全部還清）

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• 問 有誰可以告訴我如何貸款購房劃算？
  答

  要有償還能力就劃算，沒有償還能力，**后房子被收走了就不劃算了。貸款買房劃算是基于中國長期通貨膨脹這一現(xiàn)狀而說的，在通貨膨脹中，物價(jià)在漲，存錢不值錢，人們必須把賺的到錢盡可能的都花掉，甚至把明天的錢也都花掉這樣才是價(jià)值**大化。舉個(gè)栗子你買個(gè)房，今年，房子100塊，明年房子200塊。如果你攢錢到明年，你攢夠了一百塊也買不起房子，因?yàn)榉孔訚q錢了。但是如果你借錢100塊，今年先買了，這樣明年只需要還錢支付一定的利息，花110元就能擁有200元的房子。在通貨膨脹中，收入是逐年遞增的，物價(jià)也是逐年上漲的，能提前消費(fèi)就劃算。不過這前提是你能還上錢，如果你還不上錢，那么你的房子會被收走，你還要支付利息，那就不劃算了。在通貨膨脹中，你存一輩子錢，也買不起房。因?yàn)槟愕腻X的購買力每年都在減少。所以只要中國的主旋律不變，貸款借錢消費(fèi)永遠(yuǎn)是劃算的。需要警惕兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：1、通貨膨脹過度之后，會引起滯漲，即物價(jià)漲的太快，漲崩了。這時(shí)候就會發(fā)生滯漲，滯漲的危害在于你會失業(yè)，你沒有工作，沒有收入來源了，你的房子會還不上貸款，**后房子被收走。2、長期通貨緊縮。和通貨膨脹相反，國家的不印錢了，開始回收錢?？s小市場流動(dòng)資金，導(dǎo)致市場上沒有錢用了。這時(shí)候借錢利息就會很高，物價(jià)不斷下跌，今天100塊存到明天能買200塊的東西，這時(shí)候人么都會選擇存錢，不消費(fèi)。那么，整個(gè)物價(jià)下降的時(shí)候，房價(jià)也隨之下降，會發(fā)生你今天買的100塊的房子，明天只需要50塊就能買到，那么你早買了也是不劃算的。注意這里是長期通貨緊縮，短期的通貨緊縮對房價(jià)沒有影響，因?yàn)榉孔邮情L期持有的產(chǎn)品，只要通貨膨脹主旋律不變，短期的價(jià)格波動(dòng)并不影響房價(jià)，即便跌了，也會漲回來的。**后，以上兩種情況比較極端，不太符合我國實(shí)際情況，我國有強(qiáng)大的外匯儲備和調(diào)控能力做基礎(chǔ)，不太可能發(fā)生滯漲或長期通貨緊縮，所以我判斷通貨膨脹是我國未來長期存在的一種狀態(tài)，貸款買房是劃算的。不只是貸款買房，貸款、借錢開公司買車買手機(jī)哪怕你是借錢做慈善都好，只要是借錢做任何事都是劃算的，因?yàn)槲磥砟愕氖杖霑黾?，還錢不是問題。

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