??鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)要怎么進(jìn)行？

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• 158****1994

  提出申請
  1、土地流轉(zhuǎn)出讓方向村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出書面申請并遞交身份證、土地承包經(jīng)營權(quán)證或二輪承包合同書正本和復(fù)印件，由村服務(wù)站向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心報送。
  2、土地流轉(zhuǎn)受讓方向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提出書面申請并遞交法人代表身份證、工商執(zhí)照(或組織機(jī)構(gòu)代碼證)、銀行資信證明、項目可行性報告(或批文)的正本和復(fù)印件。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心辦理并向縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。
  資質(zhì)審核
  1、對出讓方土地情況審核由村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站進(jìn)行初審，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心進(jìn)行復(fù)審。
  2、對同一受讓方流轉(zhuǎn)規(guī)模100畝以上，500畝以下的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府組織土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對其資質(zhì)和項目(環(huán)保)的可行性進(jìn)行審核。縣級服務(wù)中心對500畝以上流轉(zhuǎn)規(guī)模受讓方準(zhǔn)入資質(zhì)條件進(jìn)行復(fù)審。
  價格評估
  流轉(zhuǎn)土地價格由流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，或委托村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組織有關(guān)人員評估土地流轉(zhuǎn)價格，作為參考依據(jù)。流轉(zhuǎn)規(guī)模面積500畝以上的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心可組織人員進(jìn)行價格評估。
  信息發(fā)布
  縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心(站)根據(jù)流轉(zhuǎn)價格評估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，在交易服務(wù)場所進(jìn)行信息發(fā)布。
  簽訂合同
  鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心在收到初審合格或復(fù)審合格的意見后，及時組織受讓雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，依法、有償?shù)暮灦ńy(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同。
  新規(guī)提出，當(dāng)企業(yè)(受讓方)無法支付土地租金時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府首先使用風(fēng)險保障金兌現(xiàn)農(nóng)戶租金，不足部分依法追繳到位，以確保土地轉(zhuǎn)出方利益。
  對確因經(jīng)營困難而無力繼續(xù)經(jīng)營的企業(yè)(受讓方)，在充分尊重流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)雙方通過行政或司法途徑解除流轉(zhuǎn)合同，并按合同約定及時將土地退回農(nóng)戶耕種。

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• 135****3275

  一是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。
  　　對進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)程序的流轉(zhuǎn)行為，流轉(zhuǎn)期限要在一年以上，對不足一年的流轉(zhuǎn)，可以不簽訂流轉(zhuǎn)合同，但要經(jīng)發(fā)包方同意并登記。根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)形式，應(yīng)按照規(guī)范程序進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
  　　二是建立規(guī)范土地流轉(zhuǎn)檔案。
  　　一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)街農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心要對本行政區(qū)域內(nèi)以轉(zhuǎn)包、出租或其他方式流轉(zhuǎn)承包地的，及時辦理相關(guān)登記；以互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時辦理相關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更手續(xù)。二是要及時對各類土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記備案，準(zhǔn)確無誤登記本行政區(qū)域內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料進(jìn)行歸檔。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心可以利用現(xiàn)代化辦公資源，將土地流轉(zhuǎn)的情況錄入微機(jī)，實行月報制度，上報市土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同簽訂的登記制度，推進(jìn)全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、信息化進(jìn)程，對農(nóng)戶私自流轉(zhuǎn)引發(fā)糾紛的，市仲裁機(jī)構(gòu)將不予受理，防范和減少因土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的各類土地矛盾和糾紛。
  　　三是完善市鄉(xiāng)村三級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)體系建設(shè)。
  　　建立市級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，借助政府政務(wù)公開信息平臺及時向社會公開土地流轉(zhuǎn)信息，市級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中設(shè)在市農(nóng)經(jīng)局，具體負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)管理、指導(dǎo)和服務(wù)工作。同時完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)村流轉(zhuǎn)服務(wù)制度和體系建設(shè)，在原有土地流轉(zhuǎn)服務(wù)的基準(zhǔn)上加大投入，設(shè)立土地流轉(zhuǎn)受理、收益評估、流轉(zhuǎn)合同鑒證等服務(wù)窗口，強(qiáng)化流轉(zhuǎn)制度和流程建設(shè)，并積極完善村級土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)站建設(shè)，及時準(zhǔn)確收集土地流轉(zhuǎn)供求信息，充分發(fā)揮市、鄉(xiāng)、村三級聯(lián)動土地流轉(zhuǎn)服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)資源共享，以此推進(jìn)全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。
  　　四是扶持多種經(jīng)營主體參與土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)多元化。
  　　對于資金雄厚、技術(shù)含量高、會管理的農(nóng)村家庭農(nóng)場（種植大戶）、農(nóng)事企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社等組織和個人受讓農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的土地，建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，開展規(guī)模經(jīng)營。提倡農(nóng)式企業(yè)和專業(yè)大戶帶動農(nóng)戶共同建立高效產(chǎn)業(yè)基地或產(chǎn)業(yè)區(qū)。
  　　五是積極探索農(nóng)民土地股份合作社的建設(shè)。
  　　鼓勵農(nóng)戶將承包的土地的承包經(jīng)營權(quán)以股份形式參與共同經(jīng)營的有效形式。農(nóng)戶可以用承包的土地入股聯(lián)合經(jīng)營，共同開發(fā)，以實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置，取得更大的效益。積極引導(dǎo)投資主體與土地股份合作社、社員之間形成利益共同體。允許土地股份合作社開展信用合作，也允許通過入股的形式組建土地股份制專業(yè)合作社，從事高效產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營，可以依托各類經(jīng)濟(jì)實體以土地經(jīng)營權(quán)入股，取得效益紅利。
  　　六是穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。
  　　2014年新民市完成兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)27個村的確權(quán)登記頒證試點(diǎn)工作。試點(diǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題得到基本解決。為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)奠定了堅實的基礎(chǔ)，2015擬完成14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)169萬畝耕地確權(quán)登記工作。
  　　七是規(guī)范并建立流轉(zhuǎn)價格增幅機(jī)制和風(fēng)險防范機(jī)制。
  　　土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格，應(yīng)當(dāng)由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，原則上流轉(zhuǎn)價格以實物計租、貨幣結(jié)算，租金以3年為一調(diào)整期，每期調(diào)整流轉(zhuǎn)差價可以參照畝均40公斤農(nóng)產(chǎn)品增產(chǎn)按現(xiàn)有市場價格進(jìn)行折算，也可以參照土地流轉(zhuǎn)前和調(diào)整期時畝均產(chǎn)量均等但農(nóng)產(chǎn)品溢價進(jìn)行折算，支付方式可以一次性躉交、期內(nèi)補(bǔ)交差額部分，也可以分期支付，對已流轉(zhuǎn)并簽訂流轉(zhuǎn)合同的，在原流轉(zhuǎn)價格上由流轉(zhuǎn)雙方進(jìn)行商榷，達(dá)不成協(xié)議的，由當(dāng)事人經(jīng)依法訴訟進(jìn)行解決，以穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街農(nóng)經(jīng)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)流轉(zhuǎn)情況監(jiān)管，對流轉(zhuǎn)期限較長、面積加大的，在簽訂流轉(zhuǎn)合同前，應(yīng)當(dāng)對受讓方的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力、資信情況、履約能力進(jìn)行核查；流轉(zhuǎn)合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)做好流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營情況的督查工作，防范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的風(fēng)險，按照嚴(yán)格審批、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、風(fēng)險可控的原則推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗，建立他項權(quán)利證書積極開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保、信托等試點(diǎn)工作。

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• 156****8890

  如何進(jìn)一步做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，主要將從五方面著手——
  一、加大宣傳，深入推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作。引導(dǎo)農(nóng)民依法、自愿、有償、有序流轉(zhuǎn)土地。同時在土地流轉(zhuǎn)的過程中切實保護(hù)農(nóng)民的利益，尊重農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主體地位，不隨意改變土地的使用性質(zhì)和土地用途，確保農(nóng)民土地承包權(quán)益得到保證。
  二、完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，規(guī)范相關(guān)部門的任務(wù)職責(zé)。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，要在市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組等自上而下建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)轄區(qū)土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和服務(wù)、信息提供等流轉(zhuǎn)工作，充分發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)服務(wù)功能。同時成立相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營第三方評估機(jī)構(gòu)和土地承包糾紛調(diào)解仲裁委員會，完善土地流轉(zhuǎn)體系中的中介機(jī)構(gòu)的建立，保證土地流轉(zhuǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。
  三、加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，激活農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力。加快農(nóng)村勞動力的非農(nóng)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，同時大力推進(jìn)戶籍制度改革，使有能力的新生代農(nóng)民工逐步成為“城市人”，改變農(nóng)民對土地的過度依賴，為土地規(guī)模化經(jīng)營打好基礎(chǔ)。
  四、培育市場主體，鼓勵土地集中流轉(zhuǎn)。繼續(xù)把扶持壯大龍頭企業(yè)、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織，作為促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一個重要抓手和有效途徑。針對農(nóng)村當(dāng)?shù)赜形幕?、懂技術(shù)、會經(jīng)營的農(nóng)戶，鼓勵其通過承包、投資入股等形式，集中當(dāng)?shù)胤稚⒌耐恋兀七M(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。同時，支持農(nóng)業(yè)企業(yè)、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體集中流轉(zhuǎn)土地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)區(qū)域化、規(guī)模化和集約化。
  五、強(qiáng)化金融信貸支持和金融體制改革。促使金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對規(guī)模經(jīng)營主體的支持和服務(wù)，在符合信貸政策的前提下，為家庭農(nóng)場、專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和基地建設(shè)提供積極的信貸支持。研究制訂關(guān)于全面推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實施細(xì)則，開展承包經(jīng)營權(quán)抵押試點(diǎn)和流轉(zhuǎn)收入抵押貸款業(yè)務(wù)，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問題。

  查看全文↓ 2018-12-28 14:40:09
• 135****9555

  隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地確權(quán)工作進(jìn)展和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)工作步伐越來越快.土地流轉(zhuǎn)后,可以降低生產(chǎn)成本,減少勞動力.目前,鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)還存在著一些問題,可以通過培育新型經(jīng)濟(jì)主體,加快土地確權(quán)頒發(fā)證書,創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)方式,加快土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)等方法解決好這些問題.做好土地流轉(zhuǎn)工作,是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效途徑.

  查看全文↓ 2018-12-28 14:39:57

相關(guān)問題

• 問 流轉(zhuǎn)土地抵押怎么弄？ 農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地是否可以作為抵押進(jìn)行貸款？
  答

  農(nóng)村土地改革實行三權(quán)分置，將所有權(quán)，承包權(quán)，經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，土地流轉(zhuǎn)是流轉(zhuǎn)的土地的使用權(quán)，也就是經(jīng)營權(quán)。在以前，規(guī)定不能將土地使用權(quán)作為貸款抵押的，包括自留地，耕地，宅基地等等，但是隨著土地改革和近年來土地流轉(zhuǎn)的不斷發(fā)展，規(guī)定依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)，家庭承包集體土地使用權(quán)及通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式取得的土地經(jīng)營權(quán)均可設(shè)定抵押，地上設(shè)施可一并抵押。在普通銀行，將流轉(zhuǎn)土地作為抵押貸款，在規(guī)定范圍內(nèi)，只要審核通過，符合規(guī)定，包括但不限于（種養(yǎng)殖規(guī)模，經(jīng)營流水，經(jīng)營年限）能達(dá)到要求，是可以申請貸款的，而且在現(xiàn)在的市場上有不少農(nóng)業(yè)貸款金融機(jī)構(gòu)和平臺，甚至可以無抵押貸款，這些都可以去了解下。如果實在是不清楚，還可以去到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)機(jī)構(gòu)，或者相關(guān)銀行問一問。希望可以幫助到你。

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• 問 農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地是怎么流轉(zhuǎn)
  答

  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要是指在農(nóng)村集體范圍之內(nèi)，將自身的土地承包經(jīng)營權(quán)或是使用權(quán)通過出租、轉(zhuǎn)包或者是轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但用途方面有一定的限制，僅限于農(nóng)業(yè)使用。比較常見的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式，包括以下4種：1、秉承自愿、公平等原則，引導(dǎo)農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，土地也不再由農(nóng)民進(jìn)行分散經(jīng)營，而是合作社以民主的原則進(jìn)行統(tǒng)一化管理。2、農(nóng)民之間對于各自的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行簡單的交換。3、農(nóng)民將其承包的土地經(jīng)營權(quán)出租給其他人，而出租的期限以及出租的方式等相關(guān)情況由出租雙方自行進(jìn)行約定，這也就意味著承租方可以獲得承包期限內(nèi)土地的經(jīng)營權(quán)，而出租方按照年度以貨幣或者是實物的形式獲得出租土地經(jīng)營權(quán)的租金。4、將土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立股份公司，但入股的前提也是在承包后自愿的基礎(chǔ)之上。

• 問 土地流轉(zhuǎn)國家怎么補(bǔ)貼
  答

  根據(jù)《土地出讓補(bǔ)貼實施標(biāo)準(zhǔn)》第五十九條的規(guī)定，對符合下列條件的農(nóng)村土地出讓項目，按每畝100元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性獎勵。

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• 問 ??農(nóng)村土地怎么流轉(zhuǎn)？
  答

  日前由農(nóng)業(yè)部制定的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運(yùn)行規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）正式印發(fā)。《規(guī)范》從交易主體、交易條件、交易品種等多個方面對土地流轉(zhuǎn)市場運(yùn)行提出了規(guī)范。《規(guī)范》指出，4類農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)：（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；（三）集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)；（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)?！兑?guī)范》對流入方進(jìn)場交易特別提出，集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權(quán)時，要有書面委托書；未發(fā)包集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明?！兑?guī)范》指出，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備以下條件：（一）權(quán)屬清晰無爭議；（二）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實意愿；（三）流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個人；（四）流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。《規(guī)范》指出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。

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• 問 有誰能告訴我為什么要土地流轉(zhuǎn)？
  答

  (一)穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系。各區(qū)(縣)要認(rèn)真對照相關(guān)法律法規(guī)和政策，依法保障農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。依法應(yīng)確權(quán)的土地都要納入確權(quán)范圍并確權(quán)到戶。確權(quán)確地的，要全部發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證書，嚴(yán)格做到承包地塊、面積、合同和證書“四到戶”;確權(quán)確利的，要簽訂確利合同并將土地確權(quán)證書發(fā)放到戶;確權(quán)確股的，要將土地確權(quán)證書發(fā)放到戶。(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的性質(zhì)和用途。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。要妥善處理好近期利益與長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，嚴(yán)格遵守農(nóng)地農(nóng)用原則，嚴(yán)禁從事非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農(nóng)民長遠(yuǎn)利益的行為發(fā)生。(三)合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限應(yīng)當(dāng)尊重流轉(zhuǎn)雙方的意愿，根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的使用情況由雙方協(xié)商確定，但不得超過原承包合同的剩余期限。原則上，對流轉(zhuǎn)后用于普通農(nóng)作物種植等投入較小的土地，流轉(zhuǎn)期限不宜過長;對流轉(zhuǎn)后用于發(fā)展林果業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)等投入較大的土地，流轉(zhuǎn)期限可以適當(dāng)延長。采取出租方式流轉(zhuǎn)的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。(四)必須保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益。土地流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)根據(jù)土地質(zhì)量、產(chǎn)出水平和物價變動等因素，合理確定流轉(zhuǎn)價格。流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應(yīng)當(dāng)建立價格調(diào)整機(jī)制，明確約定調(diào)整時限和幅度，分時段確定流轉(zhuǎn)價格。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)對各種政策性補(bǔ)貼、流轉(zhuǎn)期滿后地上物權(quán)屬及補(bǔ)償辦法、土地征占應(yīng)得補(bǔ)償?shù)臍w屬等作出明確約定。確權(quán)確地到戶后流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)收益歸承包農(nóng)戶所有;確權(quán)確利和確權(quán)確股流轉(zhuǎn)給村集體，由村集體統(tǒng)一經(jīng)營或流轉(zhuǎn)給其他經(jīng)營主體的，土地收益要單獨(dú)建賬、單獨(dú)核算、專戶儲存，并嚴(yán)格履行民主程序，合理分配土地收益，確保及時、足額兌現(xiàn)到農(nóng)戶。(五)依法規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。承包方采取轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)及時報發(fā)包方備案;采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意，受讓方要與發(fā)包方重新簽訂承包合同，及時辦理土地承包經(jīng)營權(quán)屬變更手續(xù);采取互換方式流轉(zhuǎn)，雙方當(dāng)事人應(yīng)到村集體經(jīng)濟(jì)組織辦理承包合同、土地承包經(jīng)營權(quán)證書變更及備案手續(xù)。承包方自愿委托他人(包括各類組織和個人)流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具《北京市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同(示范文本)》中統(tǒng)一制定的書面委托書。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。(六)健全完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。土地流轉(zhuǎn)受讓方以轉(zhuǎn)包、出租方式取得的土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原承包方書面同意，并辦理流轉(zhuǎn)備案手續(xù)。企業(yè)或個人等經(jīng)營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉(zhuǎn)合同的，未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，不得私自進(jìn)行流轉(zhuǎn);如需進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請。集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)確權(quán)確利和確權(quán)確股土地的，須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或成員代表大會民主討論決定并進(jìn)行公示。流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人的，經(jīng)民主決策后報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。(七)全面推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都必須依法簽訂書面合同。過去沒有簽訂合同的，相關(guān)當(dāng)事人要按全市統(tǒng)一規(guī)范的合同文本進(jìn)行補(bǔ)簽;已經(jīng)簽訂流轉(zhuǎn)合同雙方無異議的，維持原合同不變。流轉(zhuǎn)合同的簽訂要在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和村集體經(jīng)濟(jì)組織的監(jiān)督下，由流轉(zhuǎn)雙方在村集體經(jīng)濟(jì)組織集中完成，特殊情況下可在其他地點(diǎn)完成，但要做到合同的簽訂、備案在同一地點(diǎn)一次完成。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份;發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)各備案一份。4.2 全面做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)工作(八)加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織建設(shè)。要結(jié)合本地實際情況，依托農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，并充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，逐步建立健全區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村三級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為土地流轉(zhuǎn)提供相關(guān)的法律宣傳、政策咨詢、流轉(zhuǎn)信息、合同簽訂指導(dǎo)、矛盾糾紛調(diào)處和檔案管理等系列服務(wù)。(九)提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化服務(wù)水平。要根據(jù)本地區(qū)實際和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)各方需要，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺建設(shè)，不斷健全和完善流轉(zhuǎn)信息平臺功能，認(rèn)真維護(hù)好、管理好、利用好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺。本市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)出信息要全部通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺進(jìn)行發(fā)布，同時，要進(jìn)一步提高全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同登記、備案和統(tǒng)計分析的信息化管理水平，及時監(jiān)測農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動態(tài)，匯總農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)。要充分利用信息平臺，宣傳相關(guān)法律法規(guī)，交流典型經(jīng)驗，切實提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信息化服務(wù)水平。(十)探索建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格指導(dǎo)機(jī)制。要加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)價格的統(tǒng)計、監(jiān)測和分析，通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺等多種途徑和方式，向廣大農(nóng)民提供土地流轉(zhuǎn)價格信息。有條件的區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))可根據(jù)本地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、土地質(zhì)量、土地產(chǎn)出率等因素，探索開展土地流轉(zhuǎn)價格評估工作，建立健全本地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格指導(dǎo)機(jī)制并實行動態(tài)管理。通過公平、合理的價格指導(dǎo)機(jī)制，保護(hù)土地流轉(zhuǎn)各方利益，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。(十一)做好農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)合同備案和檔案管理工作。要切實加強(qiáng)管理，建立健全農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)備案制度，并實行動態(tài)管理。當(dāng)事人采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)要求登記的，區(qū)(縣)農(nóng)村土地承包登記管理部門要及時予以登記，并變更土地承包經(jīng)營權(quán)證書。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和村集體經(jīng)濟(jì)組織對采取轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行合同備案;對采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時辦理土地承包合同變更手續(xù)并備案。同時，要認(rèn)真清理、規(guī)范整理，建立健全農(nóng)村土地承包臺賬和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺賬，加強(qiáng)合同檔案管理，切實管好農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)的各項檔案資料。(十二)加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁工作。認(rèn)真貫徹《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》，按照鄉(xiāng)村調(diào)解、區(qū)縣仲裁、司法保障的總體要求，依法建立健全農(nóng)村土地承包仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)，完善調(diào)解仲裁程序、調(diào)解仲裁方法和調(diào)解仲裁制度，依法開展農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁工作。農(nóng)村土地承包仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察、政府法制、司法、信訪等部門的溝通協(xié)作，建立起多部門協(xié)調(diào)解決重大問題的工作溝通機(jī)制，健全包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁、司法、信訪等多渠道調(diào)處糾紛的工作機(jī)制，暢通農(nóng)戶訴求渠道，提高調(diào)處糾紛能力。

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