商品房外墻使用權(quán)究竟應(yīng)歸誰?

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• 153****5942

  商品房外墻的使用權(quán)是歸小區(qū)業(yè)主的，因?yàn)槟菛|西是你們按照建筑面積買來的。物業(yè)沒有權(quán)利使用外墻發(fā)布廣告作為牟利手段。
  物業(yè)公司在業(yè)主委員會認(rèn)可的情況下，可以將小區(qū)外墻或屋頂作為廣告位，發(fā)布廣告，物業(yè)在收取該廣告發(fā)布的管理費(fèi)用后，廣告收入應(yīng)全部計(jì)入小區(qū)業(yè)主收入，相應(yīng)沖抵小區(qū)業(yè)主物業(yè)費(fèi)。
  所以在維權(quán)問題上，你有幾個方面問題要落實(shí)。
  1、物業(yè)發(fā)布廣告是否經(jīng)過了業(yè)主委員會同意。
  2、物業(yè)公司發(fā)布廣告的收入所得是否公示，并沖抵了小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)或者用于業(yè)主委員會認(rèn)可的開支中。
  3、物業(yè)所發(fā)布廣告是否對你房屋的采光或通風(fēng)造成了影響。
  上面三個問題中，前兩個問題如果物業(yè)沒做到，你可以聯(lián)合業(yè)主一起與物業(yè)交涉，交涉不成功可以聯(lián)合起訴，當(dāng)然，**佳建議是你們盡快成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與物業(yè)交涉或起訴。
  如果出現(xiàn)了第三個問題，你可以以個人名義直接與物業(yè)交涉，要求停止在此位置發(fā)布廣告，交涉不成功，可以以個人名義起訴。
  你這樣理解不對，外墻是作為公攤面積分給所有本樓業(yè)主的，任何一個獨(dú)立的業(yè)主都沒有單獨(dú)的所有權(quán)。

  查看全文↓ 2018-12-19 19:26:36
• 132****9338

  回答：第一，建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條規(guī)定：“
  1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
  2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！庇纱丝梢钥闯觯菝婧屯鈮κ窃撋唐贩坎豢煞指畹慕M成部分，屋面和外墻的所有權(quán)與使用權(quán)均屬于該68戶全體業(yè)主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設(shè)部規(guī)章的規(guī)定。 第二，國家工商行政管理局和建設(shè)部共同制作的《商品房買賣合同》示范文本第十七條規(guī)定：“雙方可以就下列事項(xiàng)約定：
  1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)；
  2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；
  3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)；
  4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)。”屋面的使用權(quán)按規(guī)定應(yīng)歸業(yè)主共有。但實(shí)踐中，開發(fā)商為了促銷，往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈與一個業(yè)主，此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。除屋面外，露于停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，開發(fā)商為了促銷，也有將上述歸業(yè)主共有的設(shè)施贈與某一個業(yè)主的現(xiàn)象，這同樣是侵權(quán)行為。某些商品房地處鬧市區(qū)或臨街，其屋面和外墻均可安裝廣告，其使用權(quán)均具有一定商業(yè)價(jià)值，開發(fā)商總是想方設(shè)法占有屋面和外墻面的使用權(quán)，制作安裝廣告以獲得收益，目的就是侵害這些業(yè)主的合法權(quán)益。 第三，我國《合同法》第三十九條的規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款?！笨梢姡袷胶贤瑮l款，應(yīng)該是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商、在對方簽署合同時(shí)亦不允許其修改的合同條款。該第三十九條還規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！惫P者認(rèn)為，提供格式條款一方對免除己方責(zé)任加大對方義務(wù)的條款，凡是沒有向?qū)Ψ教貏e說明的就不應(yīng)當(dāng)有法律效力。 第四，上海高級人民法院是這樣規(guī)定的：“單元房屋產(chǎn)權(quán)人或第三人使用樓房外墻或屋頂做合法商業(yè)性廣告、進(jìn)行經(jīng)營性活動等，須經(jīng)同樓房的產(chǎn)權(quán)人同意，并給付使用費(fèi)。對公房出售前就出租外墻、屋頂?shù)?，在原合同期限?nèi)所得的收益，應(yīng)由樓房的產(chǎn)權(quán)人按房屋產(chǎn)權(quán)證明的建筑面積的比例分得?！痹撘?guī)定符合法理原則，可供你們那里參考。

  查看全文↓ 2018-12-19 19:26:11
• 158****8190

  1、這個問題關(guān)系到兩個合同，第一個就是購房合同，第二個是物業(yè)服務(wù)合同。
  2、購房合同上已經(jīng)明確了外墻使用權(quán)的歸屬問題，但物業(yè)服務(wù)合同中是否有特別的約定，比如：業(yè)主委托物業(yè)公司對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行對外經(jīng)營之類的條款。
  3、如果物業(yè)服務(wù)合同中有相關(guān)約定，按照約定的條款執(zhí)行就可以了。
  4、如果物業(yè)服務(wù)合同中沒有對此事進(jìn)行約定，就應(yīng)該通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商此事，如果業(yè)主方同意外墻廣告招商經(jīng)營，協(xié)商收入分配方式及比例就可以了。
  5、協(xié)商未果的情況下再利用法律武器進(jìn)行維權(quán)。
  答案來自：百度房產(chǎn)交流團(tuán)，敬請關(guān)注！
  補(bǔ)充：
  你的理解不是完全正確，樓房不是平房，墻是你的也不是安全歸納支配，樓房的每一部分都是公用的。
  物業(yè)公司的廣告也不是只占用了你家的墻體吧？
  業(yè)主委員會是全體業(yè)主的組織，代表全體業(yè)主的利益，與物業(yè)公司是雇傭與被雇傭的關(guān)系，比你自己與物業(yè)公司交涉更有力。

  查看全文↓ 2018-12-19 19:26:03

相關(guān)問題

• 問 ??商品房外墻使用權(quán)到底應(yīng)該歸誰?
  答

  商品房外墻使用權(quán)除由約定外，歸業(yè)主共有，主要有以下兩大歸屬依據(jù)：業(yè)主共有屋面使用權(quán)是法定的，即有法權(quán)授予依據(jù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條規(guī)定，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條、第七十二條、第七十三條規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房地產(chǎn)的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”

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• 問 商品房使用年限到期了 房屋使用權(quán)該會歸誰
  答

  中國大多數(shù)城市的商品房使用年限為70年，而沈陽商品房使用的年限卻為50年，很多人對商品上使用年限這個定義不太清楚，譬如，商品房使用年限到期了怎么辦？房子就貴國家所有了嗎？辛辛苦苦一輩子買的房子就這樣沒了嗎？下面，小編為大家搜索一下，商品房使用年息到期了，使用權(quán)該何去何從？？ 其實(shí)所謂的商品房產(chǎn)權(quán)年限70或者是50年并不是房屋所有權(quán)年限，而是你房屋所在國有土地的使用年限。 1、如果房子要拆了。政府會重新給你重新分配。使用年限也是重新計(jì)算的。 2、到期了如果房子還在.只用補(bǔ)交地稅就可以了。因?yàn)橥恋啬晗薜搅?。但房子還是屬于你的。 3、房產(chǎn)證上會注明年限的(包括**后土地使用年限)70年或者50年指的是該地塊的國有土地的使用年限，并不是房屋所有權(quán)的年限。 國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國有，個人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。 住商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?關(guān)于此問題，目前還沒有執(zhí)行的實(shí)例?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 ” 　　因此商品住宅土地使用年限期滿之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心，但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。

• 問 現(xiàn)在商品房房頂使用權(quán)是歸誰所有的
  答

  從理論上說，屋頂因?yàn)橛?jì)入了建筑的公攤面積，是屬于全樓業(yè)主共有的，如果可以使用，大家都能用，如果需要維修，要大家出錢維修。從實(shí)際上講，很多老房子是沒有物業(yè)公司的，以前也沒有公共維修基金這個東西（那時(shí)候都是基建處），所以屋頂成了一個大問題，出現(xiàn)的情況和你基本一樣。使用的時(shí)候大家都來用，壞了的時(shí)候大家都說是你家屋頂，他們不管。這事情怎么說呢，不好解決，暫時(shí)也沒辦法，或許各個地方有自己的一套辦法，但我還沒看到哪個辦法具有推廣性的。你這問題，我建議你還是和全樓的住戶商量一下吧，大家出錢修，動之以情曉之以理，祝你好運(yùn)！其實(shí)和你同樣郁悶的還有一樓呢，從來下水道出毛病，堵了壞了都是他一家出錢修，按理來說也該大家出錢的，呵呵，你該平衡點(diǎn)。

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• 問 一般商品房房頂使用權(quán)是歸誰所有的
  答

  樓頂使用權(quán)是全體業(yè)主共有的，開發(fā)商無權(quán)擅自將頂樓出售給購房者專用，依據(jù)在合同上面注明使用權(quán)是不符合商品房買賣合同法的規(guī)定的 故沒有法律效應(yīng)。依據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 第六條 第七條 規(guī)定 樓頂屋面是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主）對樓頂屋面不享有專有權(quán)，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自將樓頂屋面售予購房者。

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• 問 一般商品房樓頂使用權(quán)是歸誰所有的？
  答

  頂層平臺直接關(guān)系到頂樓業(yè)主的利益，比喻漏水，夏季高溫冬季寒冷。如果所有業(yè)主都上頂層平臺活動，頂樓業(yè)主受得了嗎？現(xiàn)在國家倡導(dǎo)頂樓綠化，這個由頂樓業(yè)主打理**容易推廣，但亂搭亂蓋，以及會影響其他業(yè)主生活的種植一定要制止。

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