房屋內(nèi)部認(rèn)購書是否具有法律效力?

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• 152****7438

  **高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》頒布前，《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，而承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式是定金。
  但是，在該《解釋》頒布后，其中第2條承認(rèn)了預(yù)約合同的效力，為此，《房屋認(rèn)購協(xié)議書》屬于預(yù)約，一方不履行承擔(dān)的是違約責(zé)任，另一方可以主張違約賠償。
  這在一定程度上，加強了對于購房人合法權(quán)益的保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-12-15 18:26:40
• 132****7432

  內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書，一般等同于合同，是合法有效的。
  《**高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

  查看全文↓ 2018-12-15 18:26:16
• 152****5821

  商品房認(rèn)購書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方約定在簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購房人保留房屋，不得自行售于他人。
  商品房認(rèn)購書有法律效力：
  （1）沒有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購協(xié)議的效力。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護(hù)的商品房認(rèn)購書必須滿足以下條件：
  1、開發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，也就是說只要認(rèn)購書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的，即使項目沒有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的；
  2、如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認(rèn)定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護(hù)，嚴(yán)重的還會受到行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。
  （2）取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購協(xié)議的效力?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

  查看全文↓ 2018-12-15 18:26:12

相關(guān)問題

• 問 ??房屋內(nèi)部認(rèn)購書是不是具有法律效力?
  答

  一、房屋認(rèn)購書是否具有法律效力？商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！蓖瑫r第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！庇缮厦鎯蓷l規(guī)定可以看出，認(rèn)購書在一定的情況下是具有法律效力的。請點擊輸入圖片描述二、哪些認(rèn)購書沒有法律效力？1、購房人起訴前未取得預(yù)售許可證的認(rèn)購書。2、未滿足合同應(yīng)具備基本條款的認(rèn)購書。三、簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意什么？簽訂購房認(rèn)購書往往需要繳納一定數(shù)額的定金，因此在簽訂認(rèn)購書時要特別注意定金性質(zhì)的約定。認(rèn)購書中往往有定金約定，要求購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。學(xué)理上和司法實踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類：1、成約定金指作為合同要件的定金，因該定金的交付合同才成立。2、證約定金指以定金為訂立合同的證據(jù)。證約定金是為證明合同關(guān)系的成立而設(shè)定的，不是合同成立的要件，僅以證明合同成立為目的。3、解約定金指當(dāng)事人為保留單方解除主合同的權(quán)利而交付的定金。也就是說交付定金的當(dāng)事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當(dāng)事人也可以雙倍返還定金來解除合同。4、違約定金指交付定金的當(dāng)事人若不履行債務(wù)，接受定金的當(dāng)事人可以沒收定金。5、立約定金指當(dāng)事人為保證以后正式訂立合同而專門訂立的定金。交付定金的當(dāng)事人若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的當(dāng)事人拒絕立約，則應(yīng)加倍償還定金。

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• 問 認(rèn)購書是否具有法律效力？
  答

  您好,你**好看下認(rèn)購書里面的內(nèi)容!謝謝!

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• 問 商品房內(nèi)部認(rèn)購書是否具有法律效力?
  答

  所謂商品房買賣認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等。很多購房者認(rèn)為，在整個交易過程當(dāng)中，只有**終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。商品房認(rèn)購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購房者在簽署商品房認(rèn)購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題。　　導(dǎo)致認(rèn)購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。　　**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還?！÷蓭熖嵝眩坏┛吹健岸ń稹眱蓚€字，就一定要同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”?！÷蓭熤д小”M管房屋認(rèn)購書常常將認(rèn)購人套牢，但，只要注意以下幾點，完全可以規(guī)避風(fēng)險，防止被套?！　∈紫纫?jǐn)慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“**后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發(fā)熱而被“套牢”?！?其次是交錢之前請三思。為**大限度保護(hù)自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費者還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴消費者支付錢款?！　〉谌炗啞渡唐贩空J(rèn)購書》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》?！　〖s定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款 由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。　　第四就是盡量不交“定金”。如果還沒有下定**后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”?！　?*后要抓住對方違約機(jī)會。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對方返還款項。　　認(rèn)購書可直接轉(zhuǎn)成正式合同商品房認(rèn)購書是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。這個規(guī)定實際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買這套房，不妨利用這個規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。

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• 問 ??住宅認(rèn)購書是否具有法律效力？
  答

  一、房屋認(rèn)購書是否具有法律效力根據(jù)《司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”;第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”由上面兩條規(guī)定可以看出，認(rèn)購書在一定的情況下是具有法律效力的，認(rèn)購書中約定的定金、訂金，在一定情況下也是可以要回來的，只要購房者在簽訂合同時多多留意，避免吃虧上當(dāng)。二、如何避免房屋認(rèn)購書定金糾紛1、需要確認(rèn)到認(rèn)購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因為定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的;2、一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意;3、購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說明。因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件。

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• 問 ??商品房內(nèi)部認(rèn)購書是不是具有法律效力?
  答

  首先，商品房認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等。 其次，商品房認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認(rèn)購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。 **后，商品房認(rèn)購書具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

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