商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有哪些因素？

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• 145****8891

  其實(shí)構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格的因素很多，主要包括以下幾個(gè)方面：
  
  1、地段：一個(gè)好的位置決定了開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到**終商品房銷(xiāo)售價(jià)格。
  
  2、配套：**具典型的就是“學(xué)區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房?jī)r(jià)格會(huì)上漲很多。
  
  3、環(huán)境：一個(gè)樓盤(pán)的容積率、綠化率等因素也是影響商品房?jī)r(jià)格的決定因素。
  
  4、建筑：建筑材料，戶(hù)型，電梯配置，采光等也是購(gòu)房者的決策選擇。
  
  5、物業(yè)：一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是決定房?jī)r(jià)的軟實(shí)力，這一點(diǎn)在二手房交易中占的比例更大。
  
  6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場(chǎng)上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷(xiāo)售，這些房屋價(jià)格便宜，但不能按揭，目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確的政策引導(dǎo)，短時(shí)間也許不會(huì)拆除，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)大于房?jī)r(jià)的優(yōu)惠是必然的。
  
  7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶(hù)型會(huì)比小戶(hù)型均價(jià)略低。

  查看全文↓ 2018-12-07 01:02:23
• 156****7124

  隨著買(mǎi)房子的人增多，商品房也逐漸流行，但是很多人對(duì)于商品房并不了解，下面法律咨詢(xún)小編為您詳細(xì)介紹商品房?jī)r(jià)格由哪些項(xiàng)目構(gòu)成，希望對(duì)您有所幫助。
  
  
  根據(jù)《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條規(guī)定，商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：
  
  (1)成本
  
  ①征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);
  
  ②勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi);
  
  ③住宅建筑、安裝工程費(fèi);
  
  ④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi);
  
  ⑤管理費(fèi)：以本款①到④項(xiàng)之和為基數(shù)的1～3%計(jì)算;
  
  ⑥貸款利息。
  
  (2)利潤(rùn)
  
  (3)稅金
  
  (4)地段差價(jià)。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。
  
  同時(shí)，《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第六條規(guī)定，下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：
  
  (1)非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用;
  
  (2)住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-12-07 01:02:16
• 155****1149

  商品住宅銷(xiāo)售成本與價(jià)格構(gòu)成明細(xì)表
  商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+利潤(rùn)+稅金+商品住宅差價(jià)
  1)開(kāi)發(fā)成本=土地使用權(quán)費(fèi)+住宅建造成本+住宅建造期間費(fèi)用
  2)住宅建造成本=前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)+附屬工程費(fèi)+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)+其他與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用
  3)住宅建造期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用

  查看全文↓ 2018-12-07 01:02:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有什么因素？
  答

  你知道什么是商品房嗎？商品房的價(jià)格又有哪些要素構(gòu)成？商品房在中國(guó)興起于80年代，商品房的定義是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 ，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售 。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房（寫(xiě)字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格是怎樣構(gòu)成 有哪些構(gòu)成因素
  答

  商品房?jī)r(jià)格是怎樣構(gòu)成的 我國(guó)規(guī)定商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成因素有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、商品房的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。期間費(fèi)用指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商品房開(kāi)發(fā)期間為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等。商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過(guò)綠化、小區(qū)配套朝向、戶(hù)型設(shè)計(jì)等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房?jī)r(jià)格。

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格是怎樣構(gòu)成的 有哪些影響因素
  答

  我國(guó)規(guī)定商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成因素有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、商品房的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。期間費(fèi)用指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商品房開(kāi)發(fā)期間為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等。商品住宅開(kāi)發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過(guò)綠化、小區(qū)配套朝向、戶(hù)型設(shè)計(jì)等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房?jī)r(jià)格。

• 問(wèn) ??商品房?jī)r(jià)格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有3方面：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過(guò)，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成是什么 商品房?jī)r(jià)格知識(shí)普及
  答

  對(duì)于商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，購(gòu)房者需要有個(gè)明確認(rèn)識(shí)，在商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不斷上漲的同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也在上漲，因此很多購(gòu)房者想了解商品房商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 （二）住宅開(kāi)發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的道路、供水、供電(含一戶(hù)一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶(hù)或單元保安門(mén))、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車(chē) 庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1．管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷(xiāo)售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷(xiāo)售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤(rùn) 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門(mén)確定；屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格外按稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。 （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。