??房地產營業(yè)稅籌劃有哪幾種方式？

已有4個回答

• 157****4851

  房地產稅務籌劃怎么做？
  稅務籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排。盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。它是稅務代理機構可從事的不具有鑒證性能的業(yè)務內容之一。稅務籌劃是由應為TaxPlanning意譯而來的。
  從字面理解也可以稱之為“稅收籌劃”、“稅收計劃”，但是由于我國將稅務部門對于稅收征收任務的安排叫做“稅收計劃”，為之避免與之混淆，在從國外文獻中引進這一術語之初，將其譯為“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務籌劃”，一體現稅收籌劃所具有的實現策劃安排的特點。
  房地產開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
  1、規(guī)避平臺籌劃
  土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節(jié)來實現。
  2、投資轉化技術
  房地產開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。
  房地產稅務籌劃怎么做？房地產稅務有哪些？
  房地產稅務有哪些？
  1、契稅契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅；買房時按評估額1％－3％繳納，面積90平米內首次購房1％，面積90平方－144平米且首次1．5％，非首次購房或144平方以上按3％繳納，由買方繳納。
  2、營業(yè)稅營業(yè)稅是對銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，屬于流轉稅制中的一個主要稅種，營業(yè)稅按5．6％由賣方繳納，普通住房若是滿2年可減免。
  3、個人收入所得稅個人所得稅是對賣房者取得的所得征收的一種所得稅，所得稅按全額的1％或差額的20％繳納，由賣方承擔，若是五年外的唯一普通住房減免。印花稅印花稅是一個很古老的稅種，現行印花稅只對印花稅條例列舉的憑證征稅，房屋產權證印花稅5元。房產稅房產稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:57
• 152****0113

  一、以投資入股方式轉讓房地產
  (一)以投資入股方式轉讓房地產的稅務處理
  1.營業(yè)稅。根據財稅[2002]191號文《財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，以不動產、無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業(yè)稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業(yè)稅。而企業(yè)銷售不動產、轉讓無形資產則需要繳納營業(yè)稅。
  2.土地增值稅。根據財稅字[1995]48號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》和財稅[2006]21號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。而對于以房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
  3.房產稅。對于投資聯營的房產，在計征房產稅時應區(qū)別對待：對于以房產投資聯蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，由被投資方繳納房產稅;對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際上是以聯營名義取得房產租金，應由投資方按租金收入計征房產稅。
  4.企業(yè)所得稅。一般情況下，應分解為以公允價值轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值進行投資兩項業(yè)務。
  (二)以房地產投資入股過程中需要注意的問題
  1.投資合同的簽訂。在稅務處理中，嚴格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為。也就是說要想享受不征收營業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔投資風險;如果投資方未承擔投資風險，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產征收營業(yè)稅，無法達到上述節(jié)稅效果。
  2.操作時間間隔。企業(yè)要想達到上進節(jié)稅效果，必須注意以房地產投資入股的時間與轉讓股權的時間間隔問題，兩者時間間隔**好在一年以上，否則稅務機關可能會以實質課稅原則為由，對上述行為征稅。
  3.注意《公司法》中對不同投資方式的比例限制?！豆痉ā芬?guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。換言之，非貨幣資產投資入股的比例**高不得超過70%，如果在投資過程中沒有達到上述要求，就會給方案的執(zhí)行帶來不必要的麻煩。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:46
• 136****1638

  一.兼營行為的稅收籌劃
  根據營業(yè)稅稅法規(guī)定，納稅人兼有不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉讓額、銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。
  《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。無法分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務，與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，而不征收營業(yè)稅。其中，所謂非應稅勞務，是指屬于增值稅征稅范圍的**、修理修配和縫紉勞務等。
  根據上述規(guī)定，營業(yè)稅納稅人在進行稅收籌劃時，只有準確掌握稅收政策，準確界定兼營行為，才能達到避免高稅負、維護自身稅收利益的目的。
  【例】某酒店某月通過提供住宿和餐飲服務，取得收入800萬元，其中通過經營商品取得的收入為300萬元(不含增值稅)。
  (1)未分開核算
  如果未分開核算營業(yè)額、銷售額，則該酒店應納增值稅額為：
  應納增值稅額=[500÷(1+17%)+300]×17%=123.65(萬元)
  (2)分開核算
  如果分開核算，則該酒店的應納稅額為：
  應納增值稅額=300×17%=51(萬元)
  應納營業(yè)稅額=800×5%=40(萬元)
  應納稅總額=51+40=91(萬元)
  由此，我們可以看出，該酒廠對兼營行為分開核算時可減少納稅32.65萬元(123.65-91)。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:35
• 137****2998

  房地產開發(fā)中營業(yè)稅的籌劃有以下幾種方式。(一)合作建房籌劃法所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。根據《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)[1995]156號)的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。
  兩種方式中又因為具體情況的不同產生不同的納稅義務，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進行稅務籌劃。假設有甲乙兩企業(yè)，甲擁有土地使用權，乙擁有資金，則它們可以通過合作建房的方式進行交易?，F兩企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經有關部門評估，該建筑物價值2000萬元，于是，兩企業(yè)各分得1000萬元的房屋。
  根據我國營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)通過轉讓土地使用權獲得了一部分房屋，其性質為轉讓無形資產，屬于營業(yè)稅的納稅項目，應該繳納營業(yè)稅為1000萬元×5%=50萬元。但是，若甲企業(yè)與乙企業(yè)合伙成立合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權入股，乙企業(yè)以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔風險，利潤共享，則由于甲企業(yè)以無形資產投資入股，不必繳納營業(yè)稅，因此可不繳納營業(yè)稅，節(jié)省50萬元。
  (二)利用合同籌劃法工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業(yè)，適用3%的稅率;不簽訂合同時，屬于服務業(yè)，應繳納5%的營業(yè)稅。稅率的差異為納稅籌劃提供了空間，具體籌劃如下：建設單位甲需要建設一工程，在工程承包公司乙的組織下，建筑公司丙**后得到這項工程，公司乙與公司丙簽訂了1000萬元的合同，并由丙公司支付合同金額1%的服務費。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:11:23

相關問題

• 問 ??有誰知道房地產轉讓方式有哪幾種?
  答

  文章解答了房產轉讓過戶方式：買賣，交換，贈與，以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬隨之轉移等;同時文章還提供了包括房產過戶,房產轉讓過戶方式,房地產轉讓等相關信息咨詢。房地產轉讓主要包括下列方式：(一)買賣;(二)交換;(三)贈與;(四)以房地產抵債;(五)以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬隨之轉移的;(六)因企業(yè)兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的;(七)法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

  全部3個回答>
• 問 ??買家需交哪幾種房地產稅?
  答

  如是合同上約定 買賣雙方按政策規(guī)定交稅的話 那么賣家要交的是：營業(yè)稅（未滿兩年的房產）城建附加稅、教育附加稅 合計5.6% 土地使用交易費3元/平方 如是按揭房產 剛還需要交納贖樓擔保費 短期利息 未供滿三年還有罰息 （罰息以按揭合同為準）還有一個擔保公證費 買方要交的是：契稅 交易印花稅 土地交易費3元/平方 貼花5元 產權登記費80 抵押登記費80 如買方是境外人士則還有一個買賣公證費 以及抵押公證費 如賣方是境外人士則只有買賣公證費

  全部3個回答>
• 問 目前房地產登記有哪幾種？
  答

  我國，房屋權屬的確立是以登記發(fā)證為標志的，只有登記發(fā)證的房屋，其所有權才會受到法律保護。分為： 1）初始登記：新建房屋竣工后，權利人所進行的原始登記； 2）轉移登記：房屋買賣、交換、贈與、繼承、調撥、以房地產作價入股或其他以房產清償債務等事由進行的登記。 3）變更登記：房屋所有人（共有權人）名稱改變，房屋坐落的變更、房屋面積增加或減少、房屋登記號等事項變更的，權利人申請變更登記； 4）他項權利（抵押權）登記：設定房屋抵押權，當事人申請房屋抵押登記； 5）注銷登記：房屋滅失、抵押權終止、房屋權利滅失的，權利人申請注銷登記； 6）補證、換證登記：證書遺失的，申請補證登記；證書（證明）破損的，申請換證登記。

• 問 企業(yè)房地產抵押貸款有哪幾種？
  答

  您好，建議您到當地的房產中介公司咨詢

  全部10個回答>
• 問 房地產營業(yè)稅稅率
  答

  房產營業(yè)稅稅率是5％，不足5年的非普通住房轉讓，全額征收營業(yè)稅。什么是房產營業(yè)稅房地產營業(yè)稅不僅僅是企業(yè)房產轉讓時候需要征收稅費，個人轉讓房地產也要收取，為了配合住房制度改革，也為了避免多交稅，鼓勵個人將多余住房出租，滿足一部分中低收入者對住房需求。有些人已經把房子出租出去，征收營業(yè)稅的時候，繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產稅暫按4%的稅率征收，對于用于生產經營的，繳納的營業(yè)稅按5%的稅率征收，房產稅按12%的稅率征收。按上述政策解釋，對個人出租商住兩用房的稅費該如何收取，大家可以根據出租后房屋的實際用途確定。