商業(yè)住宅與普通住宅一樣嗎？ 商住房與普通住宅樓區(qū)別?

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• 136****2046

  商住房和普通住宅的不同： 普通住宅即70年產(chǎn)權(quán)的房子屬住宅性質(zhì)，水電煤民用標(biāo)準(zhǔn)，可落戶口，物業(yè)費相對便宜，一般房型通透，適宜居住。
  
  商住房即40年產(chǎn)權(quán)，因為是經(jīng)營為目的，水電價格翻倍，沒有煤氣，不可以落戶口，一般為環(huán)形塔樓不宜居住，貸款利率上浮。在于可以用于注冊公司，貸款不計入購房貸款，不影響以后的住房貸款。
  
  1.商住房，既可以居住，又可以注冊公司進(jìn)行辦公，是適應(yīng)一線城市的發(fā)展和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。建立在綜合用地上的既可以辦公又可以居住的一種產(chǎn)品。
  
  2.商住房50年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。純住宅70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費用，到期后自動續(xù)期。
  
  3.商住房居住密度大，一般從7-20多戶都出現(xiàn)過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復(fù)雜，所以環(huán)境很難保障。
  4.純住宅的戶型設(shè)計多種多樣，面積范圍也較廣從60平小戶型到200平的大戶型應(yīng)有盡有，但是商住房的設(shè)計面積相對要小很多，大約40-70平左右。
  5.住宅項目在規(guī)劃之初對環(huán)境的要求就很高，綠化率是必須要保證的，但是對于商住房對綠化率并沒有硬性規(guī)定，開發(fā)商不會主動增加成本做綠化的。一般來說，同一地區(qū)的住宅單價是要比商住房高的，但是由于商住房面積較小，總價會比較低，這也是目前商住走俏的原因。
  6.所謂的商住房，其實是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋的通俗叫法，本質(zhì)上屬于非住宅，而且其房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。購買商住房存在可能沒有配套服務(wù)設(shè)施、土地出讓年限**長只有50年以及交易和持有成本高等諸多弊端和風(fēng)險，建議大家謹(jǐn)慎對待。

  查看全文↓ 2018-11-26 16:30:50
• 151****3612

  
  一、1. 商住房(公寓)50年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。 純住宅70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費用，到期后自動續(xù)期。
  2.商住房(公寓)不能落戶口，純住宅可以落戶
  3. 商住房(公寓)說白了以前是用于開發(fā)寫字樓的地塊，但是現(xiàn)在商品房這么緊俏，所以很多開發(fā)商把以前商業(yè)用地開發(fā)成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)?。但是不排除有的開發(fā)商動用關(guān)系，**后把商業(yè)用電改為民用電，給通燃?xì)?。但是水一般就是商業(yè)用水，改不了，目前民用水是3.9元一噸，商業(yè)用水7塊多一噸
  4.商住房(公寓)居住密度大，一般從7-20多戶都出現(xiàn)過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復(fù)雜，所以環(huán)境很難保障。
  二、商業(yè)用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。

  查看全文↓ 2018-11-26 16:30:44
• 135****7666

  
  商業(yè)住宅與普通住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異
  1、土地使用年限不同
  商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年
  2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同
  商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網(wǎng)點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現(xiàn)這種情況。
  一般來講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無法改變的。
  但出于市場的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購房者**終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購房者可以將房產(chǎn)做其他用途使用。
  其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開發(fā)商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。
  
  與原有土地性質(zhì)不同用途房產(chǎn)的利弊
  這里，將新興的在商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下：
  弊端主要有以下幾點：
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。
  產(chǎn)權(quán)時間，也就是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為房屋購買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權(quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
  2、交易稅費
  初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高。
  3、按揭方式
  大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年。
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價格繳納。
  5、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)
  設(shè)計導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  
  優(yōu)點主要有以下幾點：
  1、關(guān)于保值性
  開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強(qiáng)、風(fēng)險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)，能實現(xiàn)較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)
  非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
  

  查看全文↓ 2018-11-26 16:30:35

相關(guān)問題

• 問 什么是普通住宅與非普通住宅?普通住宅與非普通住宅用什么區(qū)別?
  答

  普通住宅和非普通住宅稅費區(qū)別：個人所得稅：成交價*1%1、普通住宅滿5年(含5年)，且為賣方家庭唯一住房，免征。2、非住宅(無年限制)按成交價的1%征收。3、轉(zhuǎn)讓受贈住房一律按差額的20%征收。4、直系贈與，看老證，滿5年免征。營業(yè)稅：成交價*5.6%1、普通住宅滿5年(含5年)免征。2、普通住宅未滿5年，全額征收。3、非普通住宅滿5年，差額征收。4、非普通住宅未滿5年，全征契稅：1、成交價*1%，90平方米以下的普通住宅，若買方不是唯一住房的按成交價3%征收。2、成交價*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查實買方不是唯一住房的按成交價3%征收。3、成交價*3%，(144平米以上含144平米)土地收益金：成交價*0.5%，房改房征收。土地增值稅：1、成交價*1%，普通住宅免征。2、非普通住宅，全征(無年限制)、“增值額”*30%征收。印花稅：成交價*0.05%1、普通住宅類，暫免。2、贈與，非普通住宅，征收(雙方各0.05%)。轉(zhuǎn)讓手續(xù)費1、面積*2.5元/平方米，已購公房(房改房、直管公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房)。2、面積*6元/平方米，商品房。3、面積*8元/平方米，別墅及非普通住宅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費1、80元/本，普通住宅及配套車庫2、550元/本，非普通住宅及不配套車庫。3、10元/本，共有權(quán)證。

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• 問 商品住宅與普通住宅一樣嗎？ 商品住宅與普通住宅有什么區(qū)別?
  答

  普通住宅定義：普通住宅，其一般是按照所在地區(qū)，民用住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)來建造的居住用房。一般為多層住宅和高層住宅，因各地對多層和高層的定義不一致，劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可根據(jù)實際情況酌情確定。普通住宅不等同于普通住房，普通住宅泛指整幢樓，而普通住房則指單套住房。普通住宅的主要特點：1、小區(qū)容積率在1.0以上。2、單套房屋建筑面積在140/144平方米以下。3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。一些城市規(guī)定，價格低于xxxx元/平米(不同城市，價格標(biāo)準(zhǔn)不一樣)。注意：需要同時滿足上述三個條件，才能稱之為普通住宅，反之則為非普通住宅。商品房定義：商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成，均按市場價出售。商品房可以按照相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定，在市場上自由交易，不受政府政策限制。根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。簡單的說，就是市面上交易流通的房屋，無論住宅用途還是其它用途，都是商品房。而除開高檔住宅、別墅外的住宅，就稱之為普通住宅。那我們是不是可以理解商品房包括普通住宅呢？其實不可以。因為不是所有的普通住宅都可以上市交易，比如集資建房取得的單元房、房改房、自建房等，它們屬于普通住宅，但卻不是可以上市交易的商品房。不能說普通住宅和商品房誰包括誰，他們之間有不同，但也有有交集的部分。

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• 問 ??什么是普通住宅與非普通住宅?普通住宅與非普通住宅怎么界定?
  答

  普通住宅和非普通住宅的區(qū)別有三點：1、面積上，普通住宅單套建筑面積在120平方米以下。非普通住宅單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)。2、小區(qū)容積率，普通住宅，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上。非普通住宅，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)。3、成交價格(這里的成交價是在建委備案的價格)決定。普通住宅，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。非普通住宅，實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。普通住宅和非普通住宅可用以上三點來界定。

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• 問 ??什么是普通住宅與非普通住宅?普通住宅與非普通住宅如何界定?
  答

  普通住宅和非普通住宅的區(qū)別有三點：1、面積上，普通住宅單套建筑面積在120平方米以下。非普通住宅單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)。2、小區(qū)容積率，普通住宅，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上。非普通住宅，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)。3、成交價格(這里的成交價是在建委備案的價格)決定。普通住宅，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。非普通住宅，實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。普通住宅和非普通住宅可用以上三點來界定。

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• 問 ??問下商住與普通住宅的區(qū)別？
  答

  一、是生活費用,水費電費等,但有此與zf關(guān)系好的開發(fā)商水電費已經(jīng)協(xié)商好的,按民用水電標(biāo)準(zhǔn)收取,但具體怎么算法還是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒沒什么問題,雖開發(fā)商在買前答應(yīng)是民用標(biāo)準(zhǔn)收,如果是開公司了,還是要按公業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取,這個我有過這樣的先例.二、買房費用，住宅契稅是房屋總價的1.5%,而商住樓是3%。還有，如果是按揭貸款的，利息不同，商住樓要高1%左右的利息，每個月要多交利息費用。三、交易費用，如果你住了5年，條件好了，想賣了換個大的，商業(yè)用地（商住樓）全額按**高標(biāo)準(zhǔn)征稅，而住宅有很多稅費優(yōu)惠，而且差很多，**多差5.6%營業(yè)稅+1.5契稅=7.1%的稅費，50萬的房子差3.8萬的稅四、產(chǎn)權(quán)年限，商住樓（商業(yè)用地）年限50年，住宅70年

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