哪位曉得二手房房屋買賣程序是怎樣的？

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• 135****6348

  二手房買賣流程:
  　　一、尋找中介信息登記。買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。
  　　二、入市資格審批 賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”,辦理上市審批手續(xù)。 如果是已購公房,其上市需蓋三種章。 第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質(zhì),以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。 第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,后來北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說明,如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的,無需原單位同意蓋章。 第三枚章是在上市申請確認(rèn)表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易: 1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房; 2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個(gè)大院里的; 3.使用權(quán)的房屋; 4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買,尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的; 5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房; 6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的; 7.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有權(quán)有糾紛的; 9.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的; 10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的; 12.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。
  　　三、評(píng)估及考察房源詳情 中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實(shí)地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià),為確定售價(jià)提供參考。
  　　四、簽協(xié)議 驗(yàn)證核實(shí)房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況,同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納,金額為房價(jià)的2.5%,也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),以下條款必不可少: 1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法; 2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及價(jià)款的問題:在合同中,寫明總房價(jià),注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時(shí)間,約定付款條件; 4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用; 5.違約責(zé)任:明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約,違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付,產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭議(仲裁、訴訟等); 6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款; 7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外,補(bǔ)充一些條款時(shí),一定要落實(shí)在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。
  　　五、居間中保提交房款 為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章,外地個(gè)人購房還需辦理《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》。
  　　六、過戶結(jié)算 買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi),辦理立契過戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認(rèn)無誤后,協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進(jìn)行中保結(jié)算;由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款,由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:23:40
• 154****6522

  　　1.二手房過戶
  　　一般來說，二手房過戶是指通過買賣獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從賣方轉(zhuǎn)移到買方的全過程。
  　　2.二手房過戶準(zhǔn)備材料
  　　所需要的材料根據(jù)不同的情況不一樣，但總結(jié)起來主要需要的材料有：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表，房屋所有權(quán)證書，房屋買賣合同，業(yè)主與購房者雙方的身份證原件及復(fù)印件。
  　　此外，還需要特別注意一下，您可能還需準(zhǔn)備以下的材料：
  　　（1）若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書（收件窗口領(lǐng)取），受托人身份證原件及復(fù)印件；
  　?。?）若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書；
  　　（3）當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受托人需出具身份證；
  　?。?）房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明；已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件；
  　　（5）若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書；
  　　（6）若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。
  　　3.二手房過戶流程
  　?。?）持房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人身份證件到房產(chǎn)交易中心總咨詢臺(tái)錄入存量房網(wǎng)上簽約交易信息。
  　?。?）持房屋所有權(quán)證到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理查檔手續(xù)。
  　　（3）到稅務(wù)窗口申報(bào)納稅，領(lǐng)取納稅通知書
  　?。?）到受理窗口辦理房屋買賣登記手續(xù)及房屋維修資金過戶
  　?。?）領(lǐng)取繳費(fèi)通知單后到收費(fèi)窗口繳納稅費(fèi)
  　　（6）繳納審批完成后，生成登記薄，憑證領(lǐng)取房屋所有權(quán)證
  　　房產(chǎn)證過戶后購房人才在法律意義上真正擁有的這個(gè)房產(chǎn)。
  　　4.二手房過戶地址，依據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條
  　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:
  　　(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;
  　　(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格;
  　　(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;
  　　(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評(píng)估;
  　　(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);
  　　(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:23:29
• 136****4276

  二手房買賣交易的流程如下：
  1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；
  2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關(guān)事宜；
  3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請貸款，并取得銀行的書面答復(fù)； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；
  4、雙方按當(dāng)?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a(chǎn)證、身份證等原件，前往房產(chǎn)交易所辦理交易申請。如果當(dāng)?shù)匾筮f件前有部分稅費(fèi)或費(fèi)用是先繳交的，備好款項(xiàng)。
  5、成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。
  6、問稅、完稅、過戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當(dāng)日將房屋交付給買方。
  7、賣方協(xié)助買方完成其他相關(guān)事宜的過戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門等等。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:23:18
• 156****2798

  買方咨詢：買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2.簽合同：賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3.辦理過戶：買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  
  4.立契：房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  5.繳納稅費(fèi)：稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  
  6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  
  7.銀行貸款：對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  8.打余款完成交易：買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  
  注意事項(xiàng)：
  
  房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  土地情況是否清晰：二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  交易房屋是否在租：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  房屋手續(xù)是否齊全：房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  福利房屋是否合法：房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。
  物管費(fèi)用是否拖欠：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  市政規(guī)劃是否影響：有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  單位房屋是否侵權(quán)：一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  中介公司是否違規(guī)：有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:23:10
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  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 ??哪位知道二手房房屋買賣程序是怎樣的？
  答

  二手房買賣詳細(xì)流程是什么？1．買賣雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進(jìn)行相關(guān)的手續(xù)登記，并交納定金，合同辦理是前提基礎(chǔ)。2．前面手續(xù)辦理完畢后，中介公司開始為買家到相關(guān)銀行辦理貸款手續(xù)。貸款申請時(shí)間比較嚴(yán)格，時(shí)間多數(shù)為半個(gè)月，當(dāng)然每個(gè)地區(qū)不一樣。**后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。3．按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，到產(chǎn)權(quán)登記中心那里，買賣雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過戶。4．中介公司的人帶著買賣雙方及相關(guān)資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務(wù)收據(jù)。5．然后又回到交易中心，進(jìn)行遞交契稅．營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補(bǔ)齊房屋印花稅。6．在這個(gè)等待時(shí)間里基本沒什么難題困擾，可以順便了解一些費(fèi)用，比如：水．電．煤氣．有線電視等費(fèi)用，同時(shí)對家具等進(jìn)行**后查驗(yàn)。二手房買賣注意什么？1．中介：選擇美譽(yù)度高的中介?，F(xiàn)在有些中介是靠騙人發(fā)財(cái)?shù)模冉诲X后看房，不管你看沒看中房子，中介費(fèi)是不退的。2．資金：充分考慮自己可支配的資金數(shù)額，在房款之外，要加上有關(guān)稅費(fèi)。因?yàn)榈男幸?guī)，是買方付大部分稅費(fèi)。3．交通：交通是否便利，關(guān)系到居住品質(zhì)，也關(guān)系到房產(chǎn)的**潛力。4．房價(jià)：房價(jià)的評(píng)估要合理。部分中介為了獲得更多中介費(fèi)，有意把房價(jià)抬高。要避免這一點(diǎn)，主要是要多打聽一下周邊的房價(jià)，心中有數(shù)。5．產(chǎn)權(quán)：這是非常重要的一點(diǎn)。有些二手房是一個(gè)人所有，有的是兩三個(gè)人共有，甚至有的原來抵押過。6．歷史：要了解一下房子是什么時(shí)候蓋的，還有多長的土地使用年限；是否欠水．電．煤氣等費(fèi)用；是否發(fā)生過兇殺．自殺等案件。

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• 問 房屋買賣如何交稅?二手房房屋買賣怎樣交稅
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  房產(chǎn)交易稅主要是指在房產(chǎn)交易的時(shí)候所涉及到的稅收，一般是指在房產(chǎn)交易過程中，要按照國家規(guī)定的統(tǒng)一比例來征收，不同的地區(qū)稅種不同，征收的比例也是不同的。一般房產(chǎn)交易稅稅種有：營業(yè)稅(按交易價(jià)5.55%征收)、個(gè)稅(按交易價(jià)1%征收)、契稅(按交易價(jià)1%~5%征收)、以及印花稅(按交易價(jià)0.1%征收)。

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• 問 二手房房屋買賣的一般流程是怎樣的？
  答

  二手房的購房流程：先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件、復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、購房合同、還有房產(chǎn)證、土地證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時(shí)間上比貸款要快1個(gè)月，其他無分別，總的時(shí)間是，簽好合同當(dāng)天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后20個(gè)工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電煤費(fèi)和有線電視及遷走原來的電話就可以了。

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• 問 買賣二手房，具體房屋買賣步驟是哪些？
  答

  一、找房源和看房這個(gè)當(dāng)然是視個(gè)人的喜愛以及自身情況而定，既可以網(wǎng)上找房，也可以通過線下中介找房。無論購房者是通過哪種方式找的房子，建議都要注重產(chǎn)權(quán)問題。二、買賣前的房屋和產(chǎn)權(quán)審核了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。三、查檔買賣雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒有被抵押。建議各位購房者千萬不要輕看了這一步驟，查清產(chǎn)權(quán)問題可是有關(guān)房子歸屬的大事。四、確定房屋產(chǎn)權(quán)再交定金1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。辦理贖樓：賣方通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，這會(huì)產(chǎn)生一定擔(dān)保費(fèi)用和短期贖樓貸的利息。2、當(dāng)賣方不再為該房還貸，則進(jìn)入交定金環(huán)節(jié)。一般來說，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過戶時(shí)間、交房時(shí)間、相關(guān)稅費(fèi)由誰交、違約金和違約責(zé)任等。五、簽訂正式合同交付首期之后，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同范例可到當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。簽合同前需注意，如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。六、買方辦理按揭貸款如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。因?yàn)橛锌赡苜J款額度達(dá)不到預(yù)期，所以買家需要做好支付更多**款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。七、過戶去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)，并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后，買方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行之后會(huì)給賣方打余款，買方每月按時(shí)還貸。八、交房交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。

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• 問 二手房的房屋買賣合同
  答

  1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。2.必須明確雙方違約責(zé)任因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)________日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實(shí)。3.必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為**和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。4.必須注明費(fèi)用交接時(shí)間這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，XX年比XX年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對等，**終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。6.買方必須見房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個(gè)客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，**后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。而“鏈家”提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。7.必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

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