還建房?jī)勺C是什么

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• 155****1972

  想要買(mǎi)還建房，首先要弄清武漢還建房有哪幾類(lèi)，到底哪種可以買(mǎi)，而哪種是雷區(qū)，買(mǎi)不得。
  
  從土地性質(zhì)及歸屬看，武漢現(xiàn)在還建房主要分兩類(lèi)：
  
  一類(lèi)主要針對(duì)城中村改造征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換，該類(lèi)房屋俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”。由于國(guó)家并未制定集體土地使用權(quán)登記制度，小產(chǎn)權(quán)房在法律上一直處于真空狀態(tài)，因此，一旦出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益在法律上很難得到保護(hù)。
  
  該類(lèi)房屋也分為兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，一種是商品房性質(zhì)。
  
  他們的區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時(shí)交易。也就是從理論上說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地拆遷的還建房，**起碼是有“兩證”的。
  
  也有很多喜歡還建房、貪圖便宜又擔(dān)憂不能辦證的購(gòu)房者。還建房?jī)勺C確實(shí)不是那么好辦，但是如果一定要買(mǎi)，也得遵循以下購(gòu)買(mǎi)技巧。
  
  一、還建房的優(yōu)點(diǎn)雖然被賣(mài)家說(shuō)得天花亂墜，但是真正讓許多購(gòu)房者動(dòng)心的主要還是因?yàn)閮r(jià)格低。在購(gòu)房資金并不是太欠缺的情況下，與其考慮一些毛坯還建房還不如考慮一些二手房或是主打剛需的新房。
  
  三、對(duì)于還建房到底能不能辦下兩證，不能輕信任何人所說(shuō)，而應(yīng)親自去看還建協(xié)議中是否承諾可以辦兩證。相信沒(méi)有購(gòu)房者想買(mǎi)沒(méi)有兩證的房子，因此需要警惕。畢竟有即使承諾了可以辦兩證的還建房也遲遲辦不下來(lái)的案例存在。
  
  四、還建房無(wú)論是從房屋本身質(zhì)量還是物業(yè)配套等，都無(wú)法和商品房相比，購(gòu)買(mǎi)前需實(shí)地考察。按照中介的說(shuō)法，許多還建房的住戶(hù)都是由一些拆遷人員和社會(huì)上其它人員“混搭”的，其中人員較復(fù)雜，并且往往地段較偏遠(yuǎn)，配套不成熟。
  
  五、沒(méi)有取得預(yù)售許可證的還建房需要一次性付款，而不能貸款。有些還建房雖然均價(jià)較低，但面積卻不小，因此總價(jià)仍不菲。而要求一次性付款，這對(duì)于資金準(zhǔn)備不足的購(gòu)房者是障礙。還建房普遍是前期手續(xù)不齊全的。
  
  六、對(duì)于一定想要購(gòu)買(mǎi)還建房的購(gòu)房者，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)一定要超前。要想在**大程度內(nèi)保證自己的利益，買(mǎi)賣(mài)雙方都必須讓專(zhuān)業(yè)人士盡早介入。一旦出現(xiàn)糾紛，事后維權(quán)的難度及成本要高很多。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:04:41
• 132****9486

  小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  
  延展閱讀：
  
  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房：
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中約定俗成一種稱(chēng)謂。它是指農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒布的，而是有鄉(xiāng)政府或者村政府頒布的。
  
  二、小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎：
  
  因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并非由國(guó)家所頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，只有土地證，也相當(dāng)于買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。
  
  三、小產(chǎn)權(quán)房的兩種性質(zhì)：
  
  1、一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  2、另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:04:34
• 155****1740

  有的還建房可以辦理兩證，但部分還建房土地證的性質(zhì)是集體性質(zhì)的，有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，而有的屬于商品房，這點(diǎn)你要弄清楚。
  如果還建房是經(jīng)濟(jì)適用房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后（一般為5年），方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售；
  出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。購(gòu)買(mǎi)還建房會(huì)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果你實(shí)在要買(mǎi)，可以先與賣(mài)方簽訂房屋期權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，對(duì)交易的詳細(xì)內(nèi)容步驟和方法越清楚越好，約定的違約金**好不低于所付金額的兩倍。
  再讓賣(mài)方簽署一份代為辦理還建房一切事宜的委托書(shū)給你，并移交所有相關(guān)資料，由你全權(quán)處理還建房所有權(quán)證辦下來(lái)之前的一切事宜。
  該委托書(shū)可以拿去公證。等到還建房所有權(quán)證辦理下來(lái)后，你們?cè)侔凑占s定去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:04:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 還建房的兩證是哪兩證
  答

  還建房的兩證是土地使用證、房產(chǎn)證，因?yàn)榉课莸奶厥庑?，所以在辦理的過(guò)程當(dāng)中手續(xù)會(huì)比普通的商品房手續(xù)要復(fù)雜一些。除此以外還建房在5年之內(nèi)是不能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證的，在購(gòu)房時(shí)一定要做好合約的約定保障自己的切實(shí)權(quán)益。因?yàn)檫€建房是由政府劃撥土地，和商品房的本質(zhì)有所區(qū)別，所以在交易的過(guò)程當(dāng)中繳納的稅費(fèi)也各有不同。還建房有一部分是沒(méi)有房產(chǎn)證的，所以在交易的過(guò)程當(dāng)中一定要搞清楚能否辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，如果不能辦證，即便是價(jià)格再便宜也不建議購(gòu)買(mǎi)。還建房和商品房的區(qū)別主要在于商品房屬于出讓性質(zhì)的土地，在蓋房之前已經(jīng)向政府部門(mén)繳納過(guò)土地出讓金，而還建房因?yàn)槭莿潛芡恋匦再|(zhì)，所以除了房屋自身的費(fèi)用之外，還需要向部門(mén)交納土地出讓金。

• 問(wèn) 還建房是什么？還建房能否辦理房產(chǎn)證？
  答

  還建房能辦房產(chǎn)證，但要檢查土地和規(guī)劃文件，確保合法合規(guī)。

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• 問(wèn) 還建房是否可以辦理兩證？
  答

  還建房辦兩證可以，但要提前了解清楚房子的土地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)情況。我的經(jīng)驗(yàn)是，多跑幾趟房產(chǎn)局，準(zhǔn)備好所有材料，耐心點(diǎn)，總能辦下來(lái)。

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• 問(wèn) 還建房有沒(méi)有兩證，買(mǎi)賣(mài)時(shí)要注意什么
  答

  有的還建房可以辦理兩證，但部分還建房土地證的性質(zhì)是集體性質(zhì)的，有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，而有的屬于商品房，這點(diǎn)你要弄清楚。如果還建房是經(jīng)濟(jì)適用房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后（一般為5年），方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售；出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。購(gòu)買(mǎi)還建房會(huì)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果你實(shí)在要買(mǎi)，可以先與賣(mài)方簽訂房屋期權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，對(duì)交易的詳細(xì)內(nèi)容步驟和方法越清楚越好，約定的違約金最好不低于所付金額的兩倍。再讓賣(mài)方簽署一份代為辦理還建房一切事宜的委托書(shū)給你，并移交所有相關(guān)資料，由你全權(quán)處理還建房所有權(quán)證辦下來(lái)之前的一切事宜。該委托書(shū)可以拿去公證。等到還建房所有權(quán)證辦理下來(lái)后，你們?cè)侔凑占s定去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

• 問(wèn) ??還建房是小產(chǎn)權(quán)房嗎？還建房和小產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別?還建房沒(méi)有兩證怎么辦?
  答

  對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋,目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房,指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的,國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)**發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購(gòu)房款,或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)(經(jīng)濟(jì)適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易),其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

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