房地產(chǎn)土地估價(jià)的方法有哪些？

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• 138****4559

  　　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。
  　　(一)市場(chǎng)比較法
  　　市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類(lèi)似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。
  　　
  　　(二)收益還原法
  　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買(mǎi)一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類(lèi)勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
  　　收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。
  　　基本公式：
  　　土地收益為無(wú)限年期
  　　V= a / r
  　　V —土地收益價(jià)格
  　　a —土地純收益(地租)
  　　r —土地還原利率
  　　(三)成本逼近法
  　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。
  　　基本公式：
  　　地價(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤(rùn) + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益
  　　(四)剩余法
  　　剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來(lái)剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對(duì)土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。
  　　剩余法主要應(yīng)用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類(lèi)型：(1)代開(kāi)發(fā)的地的估價(jià);(2)待拆遷改造在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。
  　　基本公式：
  　　V = A - ( B + C )
  　　V—待估土地的價(jià)格
  　　A—總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值;
  　　B —整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本;
  　　C—開(kāi)發(fā)上合理利潤(rùn)
  　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：
  　　土地價(jià)格 = 房屋于其總售價(jià) - 建筑費(fèi)用 - 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 銷(xiāo)售費(fèi)用 - 稅費(fèi) -開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
  　　(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
  　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。
  　　土地價(jià)格是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)地價(jià)的影響。
  　　劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國(guó)家對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無(wú)償取得，國(guó)家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來(lái)。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：
  　　成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國(guó)家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
  　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對(duì)劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定，因此，可通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)土地租賃的租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
  　　市場(chǎng)比較法。可以預(yù)見(jiàn)，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益認(rèn)識(shí)的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過(guò)對(duì)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
  　　用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

  查看全文↓ 2018-11-06 23:37:05
• 152****4238

  房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：
  1、成本法　
  (1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
  (2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
  2、市場(chǎng)比較法
  　　挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  3、剩余法
  　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
  4、收益法
  　　不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
  　　對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
  6、基準(zhǔn)地價(jià)法
  　　針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
  7、路線價(jià)法
  　　土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

  查看全文↓ 2018-11-06 23:36:54
• 155****1648

  一、房產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容有哪些？
  
  1、建筑物的折舊程度
  
  即建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗，建筑物損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗，而建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
  
  2、土地生熟程度
  
  即基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
  
  3、基準(zhǔn)地價(jià)
  
  即在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
  
  4、底價(jià)
  
  即政府、企業(yè)或私人賣(mài)出（尤其是拍賣(mài)）房地產(chǎn)時(shí)確定的**低價(jià)格，亦稱起價(jià)。
  
  5、標(biāo)定地價(jià)
  
  即時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
  
  6、房屋重置價(jià)格
  
  即假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。
  
  7、補(bǔ)地價(jià)
  
  即在更改政府原出使得土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)使得、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出使得的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。
  
  8、資本化率
  
  即用以將純收益資本化（或轉(zhuǎn)化）為價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率（獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率、利率）。
  
  
  
  二、房產(chǎn)評(píng)估的方法有哪些？
  
  1、重置成本法
  
  對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的建設(shè)利潤(rùn)得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
  
  2、市場(chǎng)比較法
  
  挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。
  
  3、收益法
  
  不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法，房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  
  4、路線價(jià)法
  
  土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性。如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??房地產(chǎn)土地估價(jià)的方法有什么？
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)比較法　　挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。4、收益法　　不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法　　對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。6、基準(zhǔn)地價(jià)法　　針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價(jià)法　　土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

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• 問(wèn) ??知道的說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)方法有哪些?
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)比較法　　挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法　　房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。4、收益法　　不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法　　對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。6、基準(zhǔn)地價(jià)法　　針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價(jià)法　　土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

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• 問(wèn) 知道的說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)方法有哪些?
  答

  房地產(chǎn)估價(jià)有很多方法,比如說(shuō)重置法、市場(chǎng)比較法等等,但是這些方法中,我們應(yīng)該先明白被估價(jià)物所處的地理位置、房屋結(jié)構(gòu)形式、周邊房屋價(jià)格、被估價(jià)物的建成年限、被估價(jià)物現(xiàn)狀(成新)、內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施、產(chǎn)權(quán)情況等等

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)估價(jià)方法有哪些？能具體說(shuō)下嗎？
  答

  比較法 是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)這些累死房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。 理論依據(jù)：替代原理。 　　適用的條件和對(duì)象：比較法的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等。 　　比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類(lèi)似的房地產(chǎn)的交易。 成本法 是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。用成本法取得的評(píng)估價(jià)格稱為積算價(jià)格。 　　理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理 　　適用范圍：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如**、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等公用、公益房地產(chǎn)，以及化學(xué)工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有特殊設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。 收益法 是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法求取的評(píng)估價(jià)格稱為收益價(jià)格。 理論依據(jù)：預(yù)期原理，即未來(lái)收益的現(xiàn)在價(jià)值。 　　適用條件和對(duì)象：收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)，對(duì)于公用、公益類(lèi)房地產(chǎn)的估價(jià)一般不適用。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)估價(jià)的作用有哪些，為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)？
  答

  房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)或本質(zhì)概括起來(lái)有五個(gè)方面：　　1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格　　中國(guó)在20世紀(jì)80年代開(kāi)始恢復(fù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無(wú)意義的爭(zhēng)論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱謂?！　r(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無(wú)知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國(guó)際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。　　2、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)　　估價(jià)與定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，如賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)或者買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)等。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于房地產(chǎn)的價(jià)值?！　±?，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對(duì)其實(shí)行高地價(jià)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了?！　?、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證　　估價(jià)行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提供的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)是在市場(chǎng)上可以實(shí)現(xiàn)的。否則，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師以“房地產(chǎn)價(jià)格專(zhuān)家”的身份發(fā)表自己對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的見(jiàn)解、看法或觀點(diǎn)，即估價(jià)結(jié)果是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。　　雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)任何責(zé)任?？梢园压纼r(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如評(píng)估投資價(jià)值為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價(jià)通常是屬于咨詢性或參考性的?！　楣纼r(jià)委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價(jià)通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類(lèi)起著不同作用的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任?！　?、房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)　　從估價(jià)行業(yè)外的人來(lái)看，合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值應(yīng)是相同的；對(duì)于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請(qǐng)合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師得出的評(píng)估價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問(wèn)題?！　?、房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)　　正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和價(jià)格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，其中許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價(jià)值不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測(cè)算出來(lái)的，數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時(shí)也要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷?！　〈送?，每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或者某個(gè)方面建立起來(lái)的，它們或多或少存在一些局限性。在估價(jià)實(shí)務(wù)中要求采用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，如何選用合適的估價(jià)方法，如何對(duì)不同估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整得出**終的估價(jià)結(jié)果，這個(gè)過(guò)程是房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的把握，對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。**終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)不僅是科學(xué)，也是藝術(shù)?！　》康禺a(chǎn)估價(jià)需要專(zhuān)業(yè)人員按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦驅(qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值進(jìn)行綜合分析評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)不是簡(jiǎn)單的價(jià)格判定，它有不同于普通物品估價(jià)特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，科學(xué)量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價(jià)的客觀性。

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