地震前簽訂了房屋買賣合同，地震后是否有效

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• 151****6879

  地震是天災(zāi)，也就是不可抗力因素，在簽訂房屋買賣合同或者其他交易合同時，經(jīng)常會出現(xiàn)一個名詞“不可抗力因素”，根據(jù)合同法的規(guī)定，不可抗力因素是可以免責(zé)的。
  所以，如果建造的房屋達(dá)到所要求的抗震力標(biāo)準(zhǔn)，其他房屋質(zhì)量也都達(dá)到相應(yīng)的要求的話，那么，該建造師沒有賠償?shù)呢?zé)任。

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:36
• 155****4881

  房屋風(fēng)險由誰承擔(dān)
  　　所謂風(fēng)險，是指未來可能發(fā)生的、對房屋產(chǎn)生不利影響的行為或者事件。如地震、戰(zhàn)爭、泥石流、海嘯、高空物體墜落和恐怖性爆炸等不可預(yù)見的可能性。風(fēng)險造成的結(jié)果是不確定的，由于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間對當(dāng)事人雙方的重要性，所以關(guān)于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的約定成為商品房買賣合同中很重要的一個條款。商品房的交接，只是轉(zhuǎn)移房屋的占有，此時房屋轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)登記一般尚未開始或正在辦理當(dāng)中，買受人僅享有房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人。
  　　從形式上看，交接就是房屋鑰匙的交付和接收（俗稱“交鑰匙”）。但根據(jù)《解釋》，交接不僅是房屋本身的交付和接收，即出賣人將房屋的占有轉(zhuǎn)移給買受人，而且也是房屋風(fēng)險的交接或移轉(zhuǎn)。當(dāng)然，這是針對買賣雙方在合同中沒有對“交付”進(jìn)行約定時，法律所做的強(qiáng)制性規(guī)定，而假定買賣雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同時，約定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記完成的時間作為“交付”的時間時，則房屋的轉(zhuǎn)移占有不構(gòu)成“交付”，不發(fā)生風(fēng)險轉(zhuǎn)移的法律后果。只有在具備合同約定的條件成就時，才發(fā)生風(fēng)險轉(zhuǎn)移的問題。
  　　出賣人如果未能在約定的交接日期內(nèi)交房，則房屋毀損、滅失的風(fēng)險并未轉(zhuǎn)移，仍由出賣人承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕收房的，房屋損毀或滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的房屋交付使用之日起由買受人承擔(dān)。因此，房屋交接對于雙方來說都有重要的法律意義，應(yīng)當(dāng)十分慎重地對待。

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:29
• 153****2134

  由于雅安發(fā)生的地震，今日網(wǎng)絡(luò)熱議一話題：地震致使房屋倒塌，房主還需要還貸嗎？權(quán)威律師第一時間出來作答，人在如果房子沒了，月供還要繼續(xù)。理由是根據(jù)合同法，貸款是銀行和借款人之間的關(guān)系，抵押物房子沒了不能成為停止月供的理由。很多網(wǎng)友聞此答案非常憤怒，直言世界上**悲催的事情之一就是地震了,房奴沒死,房子卻沒了。
  　　簽訂過合同的人都知道，一般的合同里都包含不可抗力條款，當(dāng)?shù)卣?、?zhàn)爭發(fā)生時，合同自動終止，由此發(fā)生的責(zé)任雙方自負(fù)、損失各擔(dān)。說白了這個條款的真實含義就是，萬一發(fā)生地震、戰(zhàn)爭這些千年都難一遇的狀況時，雙方都只能自認(rèn)倒霉。但實際上并非如此，當(dāng)房屋真的因地震倒塌了，業(yè)主不但片瓦不剩，而且還要繼續(xù)償還月供，這究竟公平不公平？
  　　地震導(dǎo)致房屋倒塌，這里涉及到兩份合同：一是購房者和開發(fā)商的買賣合同；二是購房者和銀行簽訂的貸款合同。按照我國建筑的抗震標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商蓋的房屋必須做到小震不壞、中震可修、大震不倒，民用建筑是8級抗震標(biāo)準(zhǔn)，那么此次雅安地震震級是7.0，據(jù)雅安市寶興縣縣長介紹，全縣房屋幾乎全部受損，包括部分汶川地震后重建的建筑。
  　　按照建筑規(guī)范，即使是強(qiáng)震，房屋也不應(yīng)倒塌，但即使是汶川地震后重建建筑都按照8級抗震9度設(shè)防要求施工也出現(xiàn)了倒塌，按道理這些房屋應(yīng)該能夠抵抗8級烈度為9度的地震。但不幸的是，此次7級雅安地震就出現(xiàn)了倒塌。說了這么多，就是要講明一個道理，如果開發(fā)商蓋的房屋存在質(zhì)量問題，因為地震出現(xiàn)了倒塌，那么購房者就有權(quán)利追訴開發(fā)商的責(zé)任。
  　　很多人買房時不會對簽訂的商品房買賣合同進(jìn)行多少研究，誰都不會預(yù)料到自己的房子會因為地震而被徹底消滅。但當(dāng)不幸降臨時，再回頭翻看合同，竟然沒有相關(guān)的免責(zé)條款。很多人只能后悔自己當(dāng)初在霸王條款上簽字畫押。地震是檢驗房屋質(zhì)量的試金石，一旦偽劣工程轟然倒塌，房主卻沒有退房的權(quán)力？這是一種何等的悲哀。
  　　再來說說第二個合同，就是銀行和購房者之間的契約關(guān)系。銀行貸款作為一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主房子倒塌了，銀行要求繼續(xù)履行合同無可厚非。但對于購房人來說，除非能夠追究到開發(fā)商的質(zhì)量問題，否則不但房子沒了，每月還要償還負(fù)擔(dān)沉重的房貸，真可謂屋漏偏逢連夜雨，地震沒有把人震死，也有可能被“黃世仁”追債逼死。
  　　此種背景下，**后可能出現(xiàn)的情況就是貸款人停止月供，銀行出現(xiàn)較多的房貸呆賬、壞賬。購房人選擇違約是**明智的做法，銀行對待違約的處理是收掉抵押物房子，那么就讓銀行收回這堆廢墟吧。購房者并非惡意違約，而是貸款違約也是因為地震不可抗力。但實際上盡管貸款合同效力不受影響，購房人仍需要按期償還貸款，但是這并不意味著對于購房人沒有救濟(jì)途徑。
  　　**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因商品房買賣合同解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。因此，對于房屋倒塌，購房人可以盡快與開發(fā)商解除房屋買賣合同，之后，再與銀行解除貸款合同。貸款合同一旦解除，即不必再背負(fù)貸款負(fù)擔(dān)。
  　　說到這里大家應(yīng)該明白了，既然房屋倒塌如果是開發(fā)商原因，而非地震原因，倒塌造成的損失應(yīng)該由開發(fā)商完全承擔(dān)，不管合同簽訂的有多霸王，購房者都擁有絕對的權(quán)力要求解除合同并賠償損失，然后再順理成章申請解除房屋貸款合同。當(dāng)然如果出現(xiàn)了史上罕見的強(qiáng)震，房屋被夷為平地，災(zāi)民無家可歸時，就應(yīng)該是zf伸出援助之手的時候了。

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:23
• 146****6514

  甲、乙之間仍然屬于合同法律關(guān)系。
  　　甲、乙簽訂房屋買賣合同后，雙方建立合同關(guān)系；后由于發(fā)生地震導(dǎo)致合同無法履行 ，甲依法解除合同的，雖然合同已經(jīng)解除，但雙方仍有可能因前期已經(jīng)部分履行合同而產(chǎn)生相應(yīng)的法律責(zé)任。
  　　例如一方已經(jīng)按合同約定支付了部分購房款的，另一方在合同解除后，就應(yīng)該根據(jù)《合同法》的規(guī)定，仍負(fù)有返還所收的購房款的法律責(zé)任。
  　　《合同法》
  　　第九十四條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
  　　(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
  　　(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
  　　(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
  　　(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
  　　(五)法律規(guī)定的其他情形。
  　　第九十七條　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
  　　第九十八條　合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:11

相關(guān)問題

• 問 ?? 簽訂了房屋買賣合同還能違約嗎
  答

  簽了房屋買賣合同后，買方想違約，就必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任以可參閱《合同法》的如下規(guī)定處理：第一百一十五條　當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國合同法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第一百一十六條　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

  全部4個回答>
• 問 簽訂無產(chǎn)權(quán)的房屋買賣合同是否有效呢？
  答

  首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！遁^高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。

  全部3個回答>
• 問 債主脅迫下簽訂的房屋買賣合同是否有效？
  答

  我聽說，如果有人逼你簽購房合同，那這合同可能是無效的。

  全部6個回答>
• 問 簽訂無產(chǎn)權(quán)的房屋買賣合同是否有效呢？
  答

  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當(dāng)事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)...《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！北娝苤课葙I賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人?？梢?，合同關(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進(jìn)行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。”《**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。”

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• 問 ??簽訂了房屋買賣合同，對方違約該怎么賠償？
  答

  整體來說面對違約有雙方協(xié)商和依法裁定兩種解決方式：1、雙方都同意解除合同在房屋買賣合同簽訂之后，如果買賣雙方中的一方反悔此次交易，從而違約使合同的目的不能實現(xiàn)，那么守約方如果也同意解除合同，違約方賠償經(jīng)濟(jì)損失的，法律是支持的。具體賠償方法為：計算房屋差價，轉(zhuǎn)售利益和守約方的賠償要求，綜合考慮之下，違約方將賠償金額賠償給守約方。2、一方堅決履行合同從法律的角度來看，合同一旦簽訂就具備了法律效應(yīng)，不是隨隨便便輕易的就能更改的，如果一方違約，但是另一方拒絕違約方的賠償，嚴(yán)格要求按照合同繼續(xù)執(zhí)行合同約定的情況下，守約方的要求也將得到法律的支持。守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同，并支付違約金。對于違約方確確實實不能繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，有兩種方法：（1）雙方能夠協(xié)商確定的，從其約定；（2）雙方不能協(xié)商確定的，又分兩種情況：a、原則上可比照同等同級別房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差來確定利益損失與賠償。b、通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失，評估應(yīng)**大限度的以保護(hù)守約方的利益為出發(fā)點，以守約方的請求為基礎(chǔ)。常見的3種違約情形案例：1、買方受限購限貸政策影響而不得不違約二手房交易因受到限購限貸政策的影響造成交易無法繼續(xù)實屬不可抗因素，在該種情況下，買方不得不違約，賣方應(yīng)當(dāng)將收取的定金或者房款等錢財返還給買方，買方也應(yīng)將接受的房屋返還給賣方，同時按照雙方的損失，秉承公平合理的原則處理錢財損失問題。交接完畢之后，合同解除。2、一方拖延交易造成違約該項更多的針對的是賣家的違約。在一日一變的市場環(huán)境下，很多二手房賣家都在觀望房價上漲給自己增加的利益收入，所以在實際的交易過程中可能會出現(xiàn)拖延交易，緩慢交易的情況。簽訂房屋買賣合同之后，因任何一方的原因拖延辦理手續(xù)，本質(zhì)上都是一種違約行為。如果沒有影響對方的利益還好，一旦影響了對方的利益，那就真正的構(gòu)成了法律上的違約了。如果出現(xiàn)這種情況，守約方應(yīng)該及時、謹(jǐn)慎的保留房屋交易過程中的憑證和文件證據(jù)，出現(xiàn)問題時，及時向相關(guān)法律部門發(fā)函，為保障自己的利益作出合理的賠償與處理方法。3、交接物業(yè)后發(fā)現(xiàn)問題從而違約買賣雙方如果走到物業(yè)交接這一步，基本上算是完成了房屋交易，但是在該環(huán)節(jié)買方違約的情況也是會有的。一般表現(xiàn)為，買賣雙方在物業(yè)交接過程中，發(fā)現(xiàn)原房主在物業(yè)費方面拖欠嚴(yán)重，或者房屋遺留問題，租售矛盾等前期不注意的問題，都在入住這一刻發(fā)現(xiàn)，從而買方要求解除合同。此時買方一定要做好取證留據(jù)。一般而言，在二手房交易的時候都會預(yù)留相應(yīng)的押金，守約方可以以此為證據(jù)，獲得賣方的賠償。如果還是想要購買該房屋的話，一定要讓賣方將遺留問題解決完再去過戶，交房。從合同中是否有約定的角度來看：1、《房屋買賣合同》中對違約處理辦法作出約定《合同法》規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人雙方雖然在合同中對可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了約定，但不一定非常完善。如果違約賠償處理方法不考慮上述幾種情況的話，那就按照合同中約定的來進(jìn)行賠償，但是賠償額度也要與實際情況相符合。2、《房屋買賣合同》中未對違約違約處理辦法作出約定《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。若二手房買賣雙方在合同中沒有將可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險進(jìn)行違約責(zé)任追究或賠償計算，出現(xiàn)問題時，守約方仍舊可以根據(jù)自身實際損失賠償額進(jìn)行主張，其中損失包括由于對方的違約行為所造成的損失以及合同正常履行后可獲得的利益。然后經(jīng)過法律部門的酌情核實，對違約方作出適當(dāng)?shù)馁r償要求，彌補守約方的損失。

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